Свершилось. 16 марта в Москве начали наконец выдавать ссуды по так называемой американской схеме ипотечного кредитования. Эта программа стартовала еще в сентябре прошлого года, но в связи с отсутствием средств (обещанные американскими банками деньги так и не поступили) московское правительство оформляло только ипотечные сертификаты — до реальных кредитов дело тогда не дошло. А теперь вот дошло. Мало того, за прошедшие полгода к этой ипотечной программе в Москве добавилось еще две других.
Дешево, но не для всех
Американская, или классическая, схема ипотеки, запущенная в Москве на этой неделе, самая привлекательная из ныне действующих: кредиты предоставляются сроком на 10 лет под 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости квартиры. Кроме того, заемщик не ограничен в выборе — он может приобрести в кредит квартиру и в новостройке, и на вторичном рынке.
Но у этой схемы есть и недостатки. Во-первых, рассчитана она только на москвичей. Во-вторых, даже столичным жителям получить кредит будет непросто. Уполномоченные правительством Москвы банки (пока кредиты выдаются через Инвестсбербанк) предъявляют заемщикам весьма жесткие требования. По словам заместителя начальника управления ипотечного кредитования Инвестсбербанка Валерия Калинина, принимая решение о выдаче ссуды, банк руководствуется критериями "платежеспособности, кредитоспособности и добропорядочности" будущего заемщика.
Прежде чем получить кредит, клиент должен пройти в банке собеседование, в ходе которого оценивается его возможность сполна вернуть взятые взаймы деньги. Играет роль зарплата потенциального заемщика, его профессия, квалификация, состояние здоровья, состав семьи, имеющийся бизнес и т. д. Например, один из первых кредитов в $30 тыс. Инвестсбербанк предоставит семье столичного анестезиолога-реаниматолога, у жены которого есть свой бизнес, а дочь учится на "отлично".
После собеседования служба безопасности банка проверит документы и сведения, представленные заемщиком, и лишь тогда кредитный комитет будет принимать решение о выдаче кредита.
Таким образом, самая привлекательная ипотечная схема оказывается не самой доступной. Дело не только в требованиях, которые предъявляет банк. Дело также в том, что, поскольку обещанные деньги от американских инвесторов пока так и не поступили, столичные власти были вынуждены развивать эту программу на собственные средства. Сейчас на нужды ипотеки выделено 9,5 млн рублей, а всего в 1999 году на ипотечную программу в бюджете столицы заложено 120 млн рублей. По нынешнему курсу это $5,2 млн. Очевидно, на всех желающих кредитов не хватит, так что в нынешнем году поставить ипотечное кредитование по этой схеме на поток вряд ли получится. Именно поэтому надежды на привлечение средств населения в жилищное строительство власти возлагают на другие ипотечные проекты.
Дорого, но для каждого
Две другие схемы ипотечного кредитования, предлагаемые московским правительством, имеют один общий недостаток: они существенно ограничивают возможность выбора заемщиком будущей квартиры. Заемщик может приобрести жилье лишь в новостройках, принадлежащих организатору ипотечной схемы (хотя не исключено, что в будущем можно будет купить квартиру и в готовых домах).
Об одном из таких проектов — ипотечном кредитовании через ссудно-сберегательные кассы (ССК) в Западном округе столицы — мы уже рассказывали (см. "Коммерсантъ-Деньги" #5). Напомним, что через ССК любой гражданин России — неважно, москвич или нет,— может приобрести квартиру в строящемся жилом комплексе на улице Лобачевского (в дальнейшем будут продаваться и готовые квартиры). Первоначальный взнос составляет 50% стоимости квартиры. Кредит выдается в товарной форме — в виде квартиры в строящемся или готовом доме — под 8% годовых в валюте. При покупке квартиры в строящемся доме кредит нужно вернуть через пять лет, а приобретая готовую квартиру — через три года. Все вроде бы неплохо, кроме одного: квартиры в доме на ул. Лобачевского стоят $1100 за метр. Квартиры в других домах в зависимости от типа дома и его расположения будут продаваться по $500-1000 за метр. В основном это трех- и четырехкомнатные квартиры. Понятно, что с помощью такой ипотечной схемы строители хотят избавиться от дорогого и малоликвидного жилья — большинство заемщиков интересуют одно- или двухкомнатные квартиры.
Еще одна, очень схожая с предыдущей, схема ипотеки должна заработать уже на следующей неделе. С 22 марта департамент внебюджетного планирования Москвы совместно с Собинбанком начнет продавать квартиры в рассрочку. Глава департамента Леонид Краснянский заявил, что "кредиты будут выдаваться на 10 лет под 8% годовых в валюте для типовых новостроек и под 10% годовых для элитного жилья". В зависимости от материального положения тех, кто решит взять такой кредит, первый взнос составит от 30% до 50% стоимости жилья. Как и в предыдущей схеме, кредит будет иметь товарную форму, но получить его смогут только москвичи и только для покупки квартиры в домах, принадлежащих городу и Собинбанку. Правда, выбор будет шире: под программу выделено 100 тыс. кв. м жилья, причем в готовых домах. Как заявил Краснянский, стоимость типовой двухкомнатной квартиры, приобретаемой по ипотечной схеме, составит $30 тыс., или $550 за метр. Однако на рынке есть куда более дешевые предложения, поэтому заемщик, кредитуясь по этой схеме, будет явно переплачивать.
В общем, ни одну из предложенных столичными властями ипотечных программ идеальной не назовешь. Тем не менее уже то, что разговоры об ипотеке перестали быть только разговорами, не может не радовать потенциальных покупателей.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
--------------------------------------------------------
КРЕДИТЫ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ КВАРТИР ПО САМОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОЙ — АМЕРИКАНСКОЙ — СХЕМЕ ВЫДАЮТСЯ В МОСКВЕ НА ВЕСЬМА ЖЕСТКИХ УСЛОВИЯХ. НО ДАЖЕ ПРИ ЭТОМ НА ВСЕХ ЖЕЛАЮЩИХ ИХ ЯВНО НЕ ХВАТИТ
ЕСЛИ БЫ НЕ КРИЗИС, В ЭТОМ ГОДУ ПОД ИПОТЕКУ В РОССИЙСКИХ РЕГИОНАХ БЫЛО БЫ ВВЕДЕНО ОКОЛО 32 МЛН КВ. М ЖИЛЬЯ
--------------------------------------------------------
Кредитная история
Ипотека в других регионах
Ипотека развивается не только в Москве, но и в регионах. И хотя федеральная программа стартовала позже столичной, по словам председателя Госстроя Ефима Басина, она "быстро набирает ход" в Чувашии, Башкирии, Самарской и Ярославской областях. Если бы не кризис, под ипотеку в этом году, по словам Басина, было бы введено около 32 млн кв. м жилья.
Быстрее других региональных программ развивается ипотека в Петербурге. Федеральное агентство ипотечного кредитования (ФАИК) 1 марта подписало договор с четырьмя уполномоченными банками города (Промышленно-строительным банком, банками "Санкт-Петербург", "Петербургский" и "Балтийский") и выдало пять "пилотных" кредитов в размере $8-30 тыс. до 10 лет под 15-18% (столь высокая ставка — лишь у "пилотных" кредитов). В бюджете Петербурга на 1999 год на ипотечное кредитование граждан предусмотрены гарантии в размере $30 млн. $3 млн планируется привлечь в программу Промышленно-строительным банком, который совместно с ФАИК во втором полугодии 1999 года разместит первый транш жилищного облигационного займа. По словам начальника отдела корпоративных финансов Промышленно-строительного банка Инны Шигановой, через жилищный заем удастся привлечь в ипотечную схему более дешевые средства. Благодаря этому уже к концу года, как ожидается, ипотечная система города будет способна выдавать кредиты частным лицам на сумму $5-70 тыс. (но не более 70% стоимости жилья) на 3-10 лет под 10% годовых.
Подписи
Владимир Штернфельд, отвечающий в московском правительстве за ипотечную программу, знает, что кредитов по американской схеме не хватит даже семьям москвичей
Департамент внебюджетного планирования столицы готов продавать в кредит квартиры всем желающим. Правда, выбор объектов весьма ограничен. А цены на них выше рыночных