Плата за элиту

Коммуналка

Вопрос неплатежей за коммунальные услуги традиционно считается особенностью рынка жилья экономкласса, однако со схожими проблемами сталкиваются и продавцы дорогих коттеджей. Для покупателя становится сюрпризом, что после заключения сделки он должен платить еще до 100 тыс. руб. в месяц управляющей компании. Противостоять этому владелец коттеджа может, только договорившись со своими соседями об уменьшении платежей.

Вопрос цены

По данным компании Villagio Estate, средняя стоимость платежей в элитных поселках до ввода в эксплуатацию составляет в среднем 15 тыс. руб. в месяц. При этом по ходу строительства размер платы может серьезно меняться. Например, цены за обслуживание в проектах на начальной стадии начинаются от 1 тыс. руб., в готовых комплексах суммы будут на порядок выше, а после завершения строительства комплекса цены могут вырасти почти троекратно. В завершенных проектах высшей ценовой категории средняя цена равна 25 тыс. руб., при этом расходы не включаются коммунальные траты: вода, газ и электричество оплачиваются по счетчикам. Как отмечает заместитель генерального директора по продажам ОПИН Наталья Картавцева, стоимость эксплуатационных расходов может быть очень разной. Как правило, средний показатель в этом сегменте — от 15 тыс. до 50 тыс. руб. в месяц, но возможно и больше. Все зависит от набора услуг и уровня поселка. "Например, в одном из самых дорогих поселков Московской области жители вынуждены оплачивать даже кубометры воды, которые утилизируются в биоканализацию, что напрямую влияет на цену. В некоторых элитных поселках приходится платить до 100 тыс. руб. в месяц. По данным руководителя департамента загородной недвижимости компании "НДВ-Недвижимость" Андрея Муравьева, средняя стоимость ежемесячных платежей в коттеджных поселках бизнес-класса составляет порядка 10-20 тыс. руб. в месяц. В коттеджных поселках премиум-класса цифры варьируются очень сильно: начиная от 20-25 тыс. руб. в месяц и доходя до 100-150 тыс. рублей в месяц.

По словам директора департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елены Юргеневой, в поселках бизнес-класса эксплуатационные расходы составляют в среднем 7 тыс. руб. в месяц, то есть примерно 0,05% от цены домовладения. В элитных поселках удельный вес эксплуатационных расходов немного ниже и составляет 0,04% при абсолютном среднем значении — 15 тыс. руб. в месяц. "Вообще, этот вопрос сейчас очень актуален. Многие даже очень состоятельные покупатели интересуются размером коммунальных платежей ничуть не меньше, чем стоимостью дома, а застройщики стремятся делать их рациональными",— говорит гендиректор агентства недвижимости TWEED Ирина Калинина. По ее словам, на рынке бывали случаи, когда клиент буквально влюблялся в дом, но не был готов платить 50 тыс. руб. в месяц и сделка разваливалась.

Кто за что платит

Сумма, которую ежемесячно платят жители, зависит как от особенностей проекта, так и характеристик отдельного домовладения. "Чем больше в поселке рекреационных зон, общественных территорий и площадь участка в собственности, тем выше будут эксплуатационные платежи",— говорит руководитель отдела продаж компании Villagio Estate Алексей Коротких. По его словам, обычно разница в расходах между участками, отличающимися по размеру на 10 соток, составляет около 2 тыс. руб. в месяц. Если взять два аналогичных проекта — один с многочисленными водоемами и один с большим озером, то эксплуатационные платежи в первом случае будут выше примерно на 2-2,5 тыс. руб. "Обычно при стандартном наборе услуг оплачиваемая сумма распределяется следующим образом: 30% — уборка территории и вывоз мусора, еще 30% — озеленение и содержание зеленых зон, а также обеспечение уличного освещения, 20% — организация и содержание охраны, поддержка безопасности поселка, 10% — организация круглосуточной коммунальной смены и 10% — ремонт дорог и тротуаров",— говорит руководитель департамента маркетинга и продаж компании "Газпромбанк-Инвест" Луиза Улановская.

В целом, по словам Алексея Коротких, эксплуатационные платежи формируются из следующих статей расходов: охрана поселка и патрулирование территории, уборка и вывоз мусора, поддержка чистоты общественных и рекреационных зон, уход за ландшафтами, ремонт дорог, обеспечение вечернего и ночного освещения, круглосуточное дежурство водопроводчиков и электриков. "Сумма платежа напрямую связана с размером поселка: чем он меньше, тем выше удельные затраты на один дом, что, соответственно, ведет к увеличению платежей. Как правило, существует три подхода в расчетах конечной суммы платежей: когда расходы делятся на количество домовладений, зависят от размера дома или пропорциональный площади участка и его расположению",— говорит Елена Юргенева.

По данным Натальи Картавцевой, чем выше уровень поселка, тем выше требования к набору услуг и тем разнообразнее и необычнее эти услуги. В частности, в элитных поселках жителям могут предложить консьерж-сервис, аренду автомобилей с водителем, бэбиситерство, доставку продуктов, кейтеринг, организацию выходного дня и т. д. Впрочем, распространенный в апартаментах клининг в коттеджных поселках встречается редко: здесь у каждого, как правило, своя прислуга. Есть и достаточно необычные предложения. Например, в коттеджном поселке "Пестово" предлагается транспортировка гостей на яхте из ресторана VODНЫЙ в "Городе яхт" в Пестово. Такой трансфер может включать в себя и ужин в любом из яхт-клубов, и водную прогулку. На выбор предоставляются яхты разных классов и даже вертолет.

Как правило, обслуживание дополнительной инфраструктуры обходится максимально дорого. "В поселках с избыточной инфраструктурой обслуживание фитнес-центров, гольф-полей, бассейнов, яхт-клубов ложится на плечи жителей поселков либо управляющая компания вынуждена открывать двери для сторонних людей, которые могут пользоваться этой инфраструктурой. И получается, что либо слишком высокая плата, либо чужие люди на территории, что жителям поселка, естественно, не нравится",— отмечает заместитель исполнительного директора по работе с партнерами агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Андрей Хазов. Например, по словам Ирины Калининой, в поселке "Фортуна" на Дмитровском шоссе в пакет входит орошение летом всех участков от комаров, уборка дома и контроль за исправностью котлов в отсутствие владельцев — по несколько раз в неделю. Так, по данным Clever Estate, состав затрат для коттеджных поселков включает в себя несколько вещей, не актуальных для городского рынка. Например, для города стандарт вывоза мусора из одного дома в месяц составляет 0,2 кубометра на человека, а для загородного рынка он достигает 0,5 кубометра с домовладения. Причем для коттеджных комплексов под понятие "мусор" подпадают также вывоз листьев и снега, спиленные ветки деревьев.

Возможности для отказа

Отказаться от гигантских ежемесячных платежей практически невозможно. Во многих поселках застройщик после сдачи поселка остается там в качестве УК и часто при этом является собственником всей инфраструктуры и инженерных коммуникаций, так что в случае длительной неуплаты и возникновении большой задолженности перед УК она может просто-напросто отрезать дом или участок собственника от всех коммуникаций. Обычно покупателя заранее предупреждают о конечной стоимости платежей, которая прописывается в договоре с управляющей компанией, однако, как правило, УК оставляет за собой право изменять размер расходов, но только в связи с последствиями инфляции. "Я не припомню, чтобы будущий владелец дорогого коттеджа отказывался от покупки из-за трат на обслуживание: во-первых, существует рынок, формирующий цены, во-вторых, представьте себе размеры рекреационных зон в современных поселках",— говорит Алексей Коротких. Например, в Millennium Park под парки отведено огромное пространство — порядка 35 га территории, так что клиент понимает, за что платит. "Потребитель может частично кастомизировать расходы, например обустроив личный септик и не пользуясь поселковой канализацией, или заказать собственную скважину и отказаться от водоснабжения. На общем собрании жильцы вправе поднять вопрос о смене УК или образовании ТСЖ, если сочтут эксплуатационные расходы непомерно высокими",— говорит Елена Юргенева. При этом с проблемой неплатежей сталкиваются управляющие компании практически всех загородных поселков вне зависимости от класса застройки и цены предложения. Однако законных санкций у управляющей компании практически не существует для того, чтобы повлиять на неплательщика. Чаще всего в крайних случаях перекрывают водоснабжение или газ, но обычно стараются найти компромисс. "Как правило, до конфликтов эти ситуации не доводятся, но бывает и такое, что у жильцов начинаются проблемы с функционированием коммуникаций. В кризис бывали случаи, что те, кто не тянет платежи, были вынуждены либо сдавать свои дома в аренду, либо выставлять их на продажу",— говорит Елена Юргенева.

В соответствии с законом жителю никто не вправе ограничить доступ к его дому. Однако администрация поселка может отказать в пропуске машин гостей неплательщика либо машин обслуживающего персонала, строительной техники, транспорта, доставляющего строительные материалы. Как правило, это и есть единственная санкция, которая применяется к жильцам, отказывающимся оплачивать эксплуатационные расходы.

"Жестких санкций не существует, но, чтобы заставить должников платить, вводят ограничения, например на въезд гостей должника в поселок, не дают пропуск для машин с грузом, если вы делаете ремонт, собственник не сможет продать свой дом при наличии задолженности, иногда УК подает в суд на должника по взысканию долгов",— говорит директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Юлия Саболевская. Доходит до того, что люди не могут улететь за границу и только в аэропорту узнают о задолженностях перед УК. Этим летом такие случаи не единичны. Например, человек покупает дом и не начинает ремонт или просто не приезжает, при этом полагая, что не обязан платить коммуналку еще до того, как он начал пользоваться домом. В индивидуальном порядке изменить размер платежей практически невозможно. Однако возможны варианты, что если поселок полностью продан, то на общем собрании может быть принято решение о пересмотре платежей. Например, в поселке "Николино" собственники меняли платежи.

Участники рынка предупреждают: чтобы максимально обезопасить себя от завышенных эксплуатационных платежей, перед приобретением дома в поселке убедитесь в том, что вы имеете юридическое право влиять на деятельность управляющей компании. В крайнем случае жители поселка могут нанять другую управляющую компанию или общим собранием жителей поселка заставить УК поменять подрядчиков с более выгодными условиями и тем самым сократить эксплуатационные платежи. Однако если в поселке сосредоточено много объектов инфраструктуры, то резко сократить размер платежей практически невозможно.

По данным Clever Estate, управляющая компания, заходя на рынок обслуживания городской недвижимости, закладывает в бюджет около 10% убытков, связанных с неуплатой своих услуг, а в загородной недвижимости эта цифра составляет 20%. Более того, на загородном рынке просрочка домовладельцами неплатежей может длиться до года, и рано или поздно жители поднимают вопрос о снижении цен за обслуживание. "По сути, управляющие компании вынуждены закладывать риски неплатежей в экономику своего бизнеса, поэтому когда они устанавливают высокие цены, то это означает, что прибыль уже включает в себя затраты на подобных неплательщиков. Ведь, кроме отключения коммуникаций, повлиять на собственника дома практически никак нельзя, и если человек не живет в поселке, то на него это решение УК никак не повлияет",— говорит управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский. Поэтому, по его словам, в основном УК не боятся таких неплательщиков, самое главное, чтобы уровень неплатежей не начал катастрофически расти.

Алексей Лоссан

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...