Выбор формата
Загород
Загородная недвижимость Подмосковья в июле снова подешевела. Цены на объекты, выставляемые на продажу в течение длительного срока, снизились на 3-5%. В элитном сегменте, где уже не первый год продолжается стагнация, июльские скидки были еще больше, доходя по отдельным проектам до 25%. А покупатели тем временем определились с выбором формата: теперь их интересуют дома с отделкой "под ключ", таунхаусы и загородные квартиры.
Пересмотр в пользу бедных
Москва прирастает по западному образцу невысокими пригородами, правда, довольно хаотично, вперемешку с многоэтажками и старой подмосковной застройкой. При этом коттеджная застройка, активно развивавшаяся в ближнем Подмосковье в последнее десятилетие, сдает позиции мультиформатным жилым комплексам. В уже готовых к старту проектах девелоперы меняют концепцию, увеличивая в последних очередях строительства долю таунхаусов и многоквартирных малоэтажных домов. Своя земля, отсутствие соседей за стеной, таким образом, оказываются не в цене.
Проекты комплексной застройки, ориентированные на тех, кто ищет доступную альтернативу городской квартире, по словам учредителя компании "Гуд Вуд" Александра Дубовенко, теперь уже развиваются не в непосредственной близости от столицы, а в 30-километровой зоне вокруг нее. Эксперт делится наблюдениями: несколько лет подряд количество поселков с подрядом растет в среднем на 8-10% ежегодно.
"Сегодня концепция почти каждого второго поселка бизнес-класса предполагает наличие объектов блокированной застройки",— уверена Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга "Метриум Групп". Она считает, что в элитном сегменте доля таунхаусов занимает около 10% в общей структуре предложения, а по данным компании Welhome, этот показатель еще выше — 14%.
По оценкам специалистов "Пробизнес-Девелопмента", сегодня в общем предложении на загородном рынке Подмосковья доля поселков с таунхаусами доходит до 50%. "И эта доля еще вырастет",— уверен Дмитрий Ковальчук, генеральный директор компании. Он объясняет популярность этого формата двумя факторами: желанием девелопера соответствовать представлениям покупателей о жизни на природе с городским комфортом, а также тем, что стоимость коттеджа в среднем на 30% больше, чем цена таунхауса. При этом площадь коттеджа зачастую может быть даже меньше, замечает эксперт. А в бизнес-классе средний бюджет покупки коттеджа вдвое выше, чем в случае с таунхаусом, говорит Владислав Коняев, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills.
Покупатели на девелоперские новации откликаются охотно. По данным аналитического центра "Инком", спрос на таунхаусы и квартиры в малоэтажных домах за период с июля 2012 года по июль 2013 года вырос на 3%, и, вероятнее всего, данная тенденция сохранится в дальнейшем.
Михаил Подрабинек, руководитель портала Cottage.ru, наблюдает положительную ценовую динамику в сегментах квартир и таунхаусов (особенно бизнес-класса). А вот цены на коттеджи по итогам июля снизились на 1-1,5%.
Экономия времени и пространства
Участки без подряда, теснимые проектами блокированной и многоквартирной застройки, тем не менее все еще сохраняют свою привлекательность для покупателей. Руководитель департамента загородной недвижимости "НДВ-Недвижимости" Андрей Муравьев считает, что основная причина этой популярности — в экономии. Если предполагается строительство индивидуального загородного дома, то выгода от такого решения — купить землю и построить самому — может составлять до 20-30%, подсчитал эксперт.
С этим принципиально не согласен господин Дубовенко. Экономия такого рода сомнительна, считает он: растягивая процесс во времени, в конечном счете, как правило, покупатель все равно тратит больше, чем при покупке участка с подрядом. Репутацию формата подмочили и невыполненные в ряде проектов обещания по вводу в действие коммуникаций. И поскольку 30-километровая зона вокруг МКАД постепенно наполняется мультиформатными проектами, то в перспективе участки без подряда останутся главным образом в высокобюджетных проектах с хорошей инфраструктурой, а также в сегментах эконом- и суперэконом, на значительном расстоянии от столицы.
Ключевые дома
Формат, популярность которого стремительно взлетела в этом году,— элитные загородные дома с отделкой "под ключ" и меблировкой. Потребность в подобных объектах ощущалась весь предыдущий год, говорит Ирина Калинина, генеральный директор агентства недвижимости TWEED. Портрет идеального объекта в этом формате таков: новый дом площадью от 400 до 600 кв. м с участком 20-25 соток в бюджете от $3,5 млн до $5 млн. "Срок экспозиции таких объектов очень короткий",— отмечает эксперт.
"Летний интерес к построенным коттеджам с интерьером вполне объясним: в этот сезон загородное жилье выглядит еще более привлекательным, а многие покупатели не хотят тратить время даже на отделочные работы, желая поскорее заселиться",— комментирует Павел Трейвас, коммерческий директор Villagio Estate. По его данным, в июле продажи готовых домов выросли на 10%. Эксперт не уверен, что данная тенденция продлится долго, поскольку такие предложения все еще в дефиците. А вот госпожа Калинина считает, что в следующем году количество подобных предложений должно увеличиться, и тогда произойдет насыщение рынка.
Но в этом году такие объекты уходят с рынка мгновенно. "Один наш клиент принял решение о покупке резиденции площадью 600 кв. м с эксклюзивным ремонтом стоимостью $5 млн всего за один день",— рассказывает господин Трейвас.
Ценники под вуалью
Цены на объекты загородного рынка в июле пошли вниз. По данным "Инком-Недвижимости", в сегментах "эконом" и "бизнес" диапазон колебаний цен составил от 0,5% до 1,5%, а по некоторым проектам, находящимся в экспозиции длительный срок, до 3-5%. Алексей Сенчук, руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости компании, рассказывает, что это снижение на некоторых проектах было завуалировано под акции и подарки.
Руководитель службы проектного консалтинга и аналитики компании Welhome Татьяна Шарова говорит, что в элитном сегменте средний уровень дисконта в июле варьировался в диапазоне от 10% до 25%. И, видимо, эта политика принесла свои плоды, поскольку, по сведениям эксперта, спрос на элитную загородную недвижимость за месяц вырос на 3%.
Некоторые удачные объекты, впрочем, продемонстрировали минимальный рост цен, связанный с повышением степени готовности объектов, отмечает Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development. Неудачно спроектированным поселкам не помогает даже активно ведущееся на их территории строительство, говорит эксперт.
В целом тенденция снижения цен на элитные домовладения наблюдается с 2011 года. По данным Welhome, за эти два с половиной года средняя стоимость квадратного метра в сегменте снизилась почти на 7% (с $4900 за 1 кв. м в первом квартале 2011 года до $4570 во втором квартале 2013 года). Тем не менее эксперты компании полагают, что при условии отсутствия серьезных потрясений в мировой экономике можно прогнозировать умеренный рост цен на элитную загородную недвижимость. По итогам второго полугодия 2013 года увеличение средней цены предложения может составить порядка 1,5%.
Такой оптимизм не может не вызывать уважения. Вокруг идет многоквартирная застройка, наступление высоток, новые элитные поселки давно уже не выходят на рынок, но существующее предложение должно подорожать. Ну хоть немного.