Коммерческая маскировка
Рынок недвижимости в последнее время все больше наполняется предложениями относительно новой разновидности недвижимого имущества — апартаментов. По оценкам аналитиков, в столице за год объем предложения апартаментов увеличился приблизительно в три раза. В Петербурге такой формат пока представлен единичными проектами. Но эксперты уверены, что в будущем объем предложения подобного жилья будет увеличиваться и в Северной столице.
В центре Петербурга, как и в Москве, практически исчерпан ресурс участков под застройку. В то же время много промышленных зон, которые пока никак не осваиваются. Именно здесь и могут появиться «апартаменты» в столичном значении этого термина
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Увеличение объема предложения апартаментов в Москве, по мнению Сергея Малявко, руководителя управления по организации продаж ООО "МД Групп", связано с рядом факторов: с уменьшением пятен под застройку, пригодных для жилых домов, с большими проблемами с получением разрешительных документов на новое жилое строительство, с ограничениями на высотную застройку, особенно в престижных районах центра города, а также с увеличением издержек застройщиков. "Намного проще купить нежилое здание — бывший административный или производственный корпус — и переделать его в комплекс с офисами и апартаментами или в бизнес-центр", — поясняет он.
Регламент не препятствие
Главная причина неразвитости апартаментов в Петербурге — экономическая. В Москве земельные резервы истощились гораздо раньше, чем в Северной столице, и девелоперы были вынуждены строить жилье, один из самых рентабельных видов недвижимости, там, где по регламентам можно было возводить лишь нежилые помещения. Такие помещения и получили название апартаментов. В Петербурге апарт-отели также есть, но они присутствуют лишь в единичных количествах, и пока девелоперы стараются развивать этот формат именно как отельный — квартиры в подобных проектах строятся именно для сдачи в долгосрочную аренду. В столице апартаменты чаще продаются как обычное жилье для постоянного проживания.
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб", поясняет специфику столичной терминологии: "Квартиры без статуса жилого помещения, по сути, не имеют к формату апартаментов никакого отношения. Сам термин "апартаменты" не закреплен в законодательстве, поэтому застройщики используют его для обозначения либо квартир, которые нельзя оформить как жилое помещение, либо квартир в составе апарт-отеля", — рассказал он.
Господин Ефремов говорит, что и на рынке Петербурга есть апартаменты, которые изначально строились как обычное жилье, но из-за изменений в проекте, например, не попадают в нормы по инсоляции. Покупатели таких квартир получают небольшой дисконт. Однако единственным минусом такой недвижимости является невозможность прописки. Для многих клиентов это не является решающим фактором, так как на первом плане стоит месторасположение и планировка квартиры.
В Москве в большинстве случаев апартаментов были запланированы изначально, так как застройщику было сложно (либо невозможно) получить необходимую документацию для строительства жилого дома.
"В Петербурге развивается другой формат апартаментов — апарт-отели. Для инвестора это отличная альтернатива покупке студии или однокомнатной квартиры, так как в апарт-отелях предусмотрена управляющая компания, берущая на себя все функции по сдаче объекта и его обслуживанию", — рассказывает господин Ефремов.
На подходе
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", говорит: "В Петербурге до сих пор примеры проектов с апартаментами — единичны. Самые знаковые — "Пятый элемент", YE'S и Vertical, причем первый является уникальным, а другие два позиционируются скорее как объекты для инвестиций, а не для постоянного проживания. Тем не менее в самое ближайшее время на рынок Петербурга выйдут несколько элитных апартаментных проектов (и еще целый ряд — в стадии подготовки)".
Олег Артемьев, президент девелоперской компании "Высота", уверен, что сегмент апартаментов в Петербурге будет активно развиваться. "В центре Северной столицы, как и в Москве, практически исчерпан ресурс участков под застройку. В то же время здесь много промышленных зон, которые пока никак не осваиваются. Оптимально было бы создать на месте бывших промпредприятий новые городские кварталы, не перегрузив имеющуюся инфраструктуру. Обычное жилье здесь строить нецелесообразно, а вот апартаменты бизнес- и элитного класса, которые в основном приобретаются для временного проживания, — это идеальный вариант и для города, и для девелоперов, ведь проекты апартаментных комплексов требуют меньше согласований", — говорит господин Артемьев.
Главная особенность апартаментов состоит в том, что по законодательству это не жилье, а коммерческая недвижимость. В связи с этим налогообложение на подобные объекты будет выше. Поэтому апартаменты, как правило, стоят дешевле обычного жилья. Участники рынка говорят о том, что апартаменты, если под них "маскируются" обычные жилые квартиры, будут стоить в среднем на 20% дешевле. Причин тому несколько.
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties (Москва), рассказывает: "В наших проектах, когда лофт-апартаменты поступают в продажу, они стоят на 20-25 процентов дешевле, чем квартиры в новостройках такого же класса и в той же локации. И даже по сравнению со вторичным жильем в том же районе лофт-апартаменты будут на 10-15 процентов дешевле. При этом цены на апартаменты растут достаточно динамично, по мере повышения строительной готовности объекта".
Причина дешевизны
Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая объясняет причину дешевизны: "Требования для апартаментов установлены менее строгие, чем для жилья (прежде всего в части санитарных норм — по инсоляции, мусору и др.). Поэтому застройщик может получить больше квадратных метров, чем при строительстве в соответствии с жилыми нормами. И у застройщиков может возникать искушение: построить больше "квадратов", затем рассказывать покупателям, что они просто назвали дом "апартаментами", а на самом деле в нем можно жить".
Елизавета Конвей обращает также внимание на сложности в получении ипотечного кредита на покупку подобной недвижимости.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям "Качкин и партнеры", добавляет: "Перевод земельного участка из одной категории в другую и дальнейшее оформление апартаментов в жилые помещения, несмотря на обещания застройщика, на практике осуществить маловероятно. Поэтому, приобретая апартаменты, не стоит рассчитывать, что в дальнейшем они превратятся в "нормальную квартиру". Приобретать апартаменты стоит тем, у кого уже есть квартира для постоянного проживания, кому не нужна регистрация по месту жительства".
Госпожа Соколова также отмечает, что отсутствие в законодательстве определения статуса апартаментов позволяет застройщикам обходить нормы, обязательные при строительстве и эксплуатации многоквартирных домов, когда нежилые помещения выполняют функции жилых. "Поскольку формально девелопер строит коммерческую недвижимость или гостиницу, то детских садов, школ и поликлиник не требуется. То же самое касается и достаточного количества парковочных мест. Застройщик экономит не один миллион, а жители будут водить детей в соседние переполненные сады и школы, а парковаться зачастую на газонах", — рассказала она.
О том, как будет в будущем развиваться рынок апартаментов, в среде девелоперов однозначных прогнозов нет. Госпожа Конвей считает, что, несмотря на "просчитываемость" всех ограничений и большой опыт столицы, точно оценить потенциал спроса со стороны покупателей в Петербурге пока сложно. "Можно предположить, что первые проекты будет непросто реализовывать на рынке, темпы продаж могут быть ниже по сравнению с "классическим" жильем, в связи с чем для обеспечения их коммерческой успешности потребуется более активный маркетинг, привлечение узнаваемых брендов (консультантов, дизайнеров, архитекторов). Есть еще политический аспект, благодаря которому новое предложение в этом формате пока очень ограниченно: девелоперы опасаются появления новых нормативных актов, которые, так или иначе, усложнят реализацию подобных проектов; в российских реалиях нормотворчества для многих это неприемлемый риск. Однако, по нашим оценкам, компактные (20-80 жилых единиц) премиальные проекты в формате апартаментов, расположенные в лучших местах исторического центра Петербурга, будут пользоваться высоким спросом у покупателей. Это могут быть и классические клубные объекты, и апартаменты в составе высококлассных МФК, и интересные лофт-проекты", — резюмирует госпожа Конвей.