Оградиться от пешеходного потока

Проходные дворы еще недавно были одной из особенностей Петербурга. Знание о том, как пройти насквозь центральные кварталы, отличало местного жителя от приезжего. Сегодня центральные кварталы все чаще огораживают от сквозного прохода, тогда как в исторических городах Европы из проходных дворов научились делать своеобразные торговые или сувенирные коридоры.

За роскошными фасадами домов исторического центра редко бывает видна очень важная часть города — дворы-колодцы. Зародились они при Екатерине Великой, которая требовала от застройщиков соблюдать единую линию улиц. Так город приобрел строгость стиля, прямые улицы и плотность застройки. Стремясь извлечь большую выгоду, домовладельцы застраивали свои участки по максимуму.

Дома извивались самыми причудливыми формами, соединяясь друг с другом и образуя дворы-колодцы. И, как это часто бывает в городах, — нелепая ошибка или просто стечение обстоятельств создают их неповторимый облик. Подобное произошло и в Санкт-Петербурге. Простой недостаток свободной земли привел к появлению знаменитых питерских дворов-колодцев.

Дома продолжали плотно простираться внутрь квартала. Хаотичную уплотнительную застройку руководство города уже в те времена всеми силами старалось как-то урегулировать. Были изданы правила, регламентирующие минимальную площадь дворов, и требования по сообщению двора с улицей или другими дворами. Создаваемые для этого арки и проезды стали сквозными, проходными. "Их самобытность накладывает особый отпечаток на облик нашего города и впечатляет приезжих. Однако говорить о возможности создания в проходных дворах неких пешеходных зон с той или иной наполняемостью просто не представляется возможным", — рассуждает Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG.

Впрочем, европейские города именно на этой самобытности научились зарабатывать. В проходных дворах открываются не магазины международных операторов, а сувенирные лавки, картинные галереи, заведения общепита с национальной кухней. Именно аутентичностью и пытаются заманивать визитеров в такие пространства. Попытки пойти по следам исторических городов Европы некоторое время предпринимались и петербургскими властями. Например в конце 1990-х годов были реконструированы дворы Капеллы. Но популярными они не стали, пешеходный поток там мал, заведений в том виде, в каком они задумывались, не появилось.

Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов считает, что определяющим условием для преобразования проходных дворов в пешеходные зоны является наличие в непосредственной близости интенсивных пешеходных потоков, в противном случае любая торговая точка разорится в кратчайшие сроки. "Попытка создания пешеходной зоны во дворах Капеллы была неплохой, однако, несмотря на отличные видовые характеристики и приличные пешеходные потоки, открытие торговых точек в данной локации было экономически невыгодно", — считает он.

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development, тоже пытается объяснить провал проекта с дворами Капеллы и непопулярность проходных дворов: "У нас в принципе открытые кафе появились не так давно, в отличие от европейских городов, где эта традиция насчитывает десятки, а то и сотни лет. Если же говорить о коммерческих помещениях во дворах, то спрос на них снижен у торговых точек из-за низкого потока людей, такие помещения более востребованы под офисы и турагентства. А спрос на кафе в основном сформирован сетевыми компаниями, для них интересны улицы с большой проходимостью и визуальная доступность. Кафе во дворе могло бы быть интересно малому семейному бизнесу, а этот сегмент в нашей стране плохо развит".

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости "Colliers International Санкт-Петербург", согласна с коллегами: "Для создания пешеходных зон внутри дворов нужен некий стимул, нужна потребность. Наиболее мощной движущей силой, способствующей реализации таких проектов, как правило, является бизнес. Однако на сегодняшний день в городе достаточно помещений, выходящих витринами на улицу, чтобы удовлетворить потребности арендаторов в сегменте стрит-ритейла. Более того, размещение на первых линиях торговых коридоров и витринные окна — одни из самых значимых требований таких арендаторов. Внутриквартальные помещения больше подходят под размещение офисов, салонов красоты, турагентств, образовательных и медицинских учреждений. Во дворах могут размещаться магазины, торгующие уникальными товарами, за которыми потребители едут целенаправленно (примером может служить антикварная лавка во дворе дома номер 4 по улице Рубинштейна). В этом, как правило, заинтересованы представители малого и среднего бизнеса, но у них нет возможности инвестировать в реконструкцию дворовых территорий".

Еще одной причиной, тормозящей развитие пешеходных зон во дворах, является нежелание жителей расположенных в них домов допускать посторонних людей на свою территорию. Поток пешеходов неоднороден по своей социальной структуре и культуре поведения. Поэтому практически все проходные дворы в центре города закрыты для общественного доступа. "Вспомним ситуации, когда во дворах размещались объекты культурно-массового притяжения. Например, собака Гаврюша была изгнана из двора на Малой Конюшенной по просьбе жителей. В печальном состоянии малые архитектурные объекты во дворах на улице Правды", — сетует госпожа Конвей.

С ней согласна и госпожа Валуева: "Жители хотят оградить придомовую территорию от праздно шатающейся публики, и их желание можно понять. Есть и техническая составляющая невозможности воплотить эту идею в жизнь: проходные дворы расположены, как правило, в историческом центре города, с жилым массивом старого фонда, где первые этажи не приспособлены для коммерческого использования. Ну и про климат можно вспомнить — большую часть года он не располагает к прогулкам, да и поток туристов сезонный".

Как резерв помещений для открытия заведений во дворах могут служить подвалы. Если по фасадной части зданий они, как правило, приспособлены под магазины, то во дворах подвалы нередко бывают заброшенными

Лилия Павлова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, говорит, что доля заброшенных подвалов составляет примерно 10%. "Подвальные помещения востребованы в первую очередь среди пабов, кафе, небольших камерных ночных клубов, продуктовых магазинов, спа-салонов", — отмечает она.

Денис Кожин