Дефицит отступает
Рынок элитной недвижимости постепенно стал пополняться новым предложением, что несколько сгладило дефицит, который начал формироваться в 2012 году.
Цены на рынке премиального жилья нестабильны: во втором квартале 2013 года они росли. Но в июле произошло небольшое снижение — на 3,3%
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
По состоянию на начало августа, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на территории Санкт-Петербурга представлено 30 объектов элитного класса (с учетом очередей). Объем предложения в сегменте элитного жилья — около 124,4 тыс. кв. м, что составляет около 930 квартир.
"За прошлый год было введено в эксплуатацию примерно 70 тыс. кв. м элитного жилья. В этом году, по нашим прогнозам, реальный объем сдачи останется на том же уровне, хотя, исходя из заявлений застройщиков, в эксплуатацию должно быть введено более 100 тыс. кв. м", — говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость".
По ее мнению, дефицит, который начал складываться на рынке премиальной жилой недвижимости, сейчас немного отступил: стали появляться новые предложения. "Так, в прошлом году в продажу вышло пять новых объектов в Центральном и Петроградском районах. В первом квартале на рынке появился "Дом на Дворянской" от "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад". Во втором квартале 2013 года на рынок вышло два объекта. В Адмиралтейском районе — "Монферран" от "Патриот-Нева" на Конногвардейском бульваре, 5 (96 апартаментов), и в Центральном районе — Hovard Palace на Загородном, 19 ("Ховард СПб"), на 75 квартир", — рассказала госпожа Трошева.
С ней не согласна директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая. "По-прежнему можно говорить о дефиците на петербургском рынке предложения элитной недвижимости (включая в это общее понятие все строящиеся объекты, которые выше уровня комфорт-класса — "бизнес", "элиту" и de luxe). Это не абстрактный дефицит, а дефицит именно качественного элитного жилья", — говорит она.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", за 2012 год средняя цена квадратного метра элитного жилья выросла на 9%. В целом в элитном классе стоимость квадратного метра колеблется то в одну, то в другую сторону, так как рынок очень чувствителен к изменениям. Так, во втором квартале 2013 года средние цены плавно росли — со скоростью 0,5-1% в месяц. Тогда как в июле произошло небольшое снижение — на 3,3%. "Тем не менее в этом сегменте есть тенденция к увеличению цены. На рынок стали выходить новые, более современные и дорогие объекты. А последние квартиры в уже устаревших домах будут постепенно вымываться из предложения", — говорит госпожа Трошева.
Заместитель директора АН "Бекар" Леонид Сандалов добавляет: "В ближайшее время можно ожидать появления новых проектов элит-класса, например, на намывных территориях Васильевского острова".
Госпожа Гуртовая говорит, что сегодня на рынке есть много объектов, которые не отвечают пониманию качества продукта в элитном сегменте. "Это выражается, прежде всего, в несоответствии предлагаемого продукта спросу на конкретное место. Застройщики во многих проектах, которые они относят к элитным — в центре города и в близких к центру города локациях, — допускают существенные нестыковки. Так, в достаточно хороших локациях есть проекты, которые на самом деле являются бизнес-классом, хотя там можно было бы построить полноценную элиту. И такие несоответствия места и конкретного проекта во многих случаях серьезно сдерживают продажи. Ведь имеются локации, где клиенту можно успешно продавать элиту класса А, но он не купит здесь же квартиру в проекте бизнес-класса, поскольку хочет получить соответствующий месту и уровень объекта, и окружение. И зачастую из-за того, что место по своим признакам является, в принципе, дорогим, а проект, тем не менее, реализуется не очень хороший, цена выставляется слишком высокая. В итоге и клиент бизнес-класса тоже не приходит", — рассуждает госпожа Гуртовая.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", отмечает, что за год портрет покупателя премиальной недвижимости изменился: "Увеличивается количество запросов от иностранных и московских клиентов, а также жителей других городов".
Владимир Скигин, председатель совета директоров УК "Сателлит-Девелопмент", отмечает, что за последнее время доля корпоративных продаж в Петербурге заметно увеличилась. "Переезд в Петербург нескольких крупных компаний привел к тому, что они стали покупать квартиры как для российских топ-менеджеров, так и для приглашенных экспатов", — рассказывает он.
Кроме того, по словам господина Онокова, покупатели предъявляют все больше требований к своим будущим апартаментам. Для них важны качество строительства, наличие паркинга и охраны, видовые характеристики, развитая инфраструктура. Ранее спросом пользовались квартиры небольших метражей, сейчас же клиенты все чаще приобретают просторное жилье с высокими потолками и панорамным остеклением.
Владимир Скигин отмечает и еще одну тенденцию: "Если рассматривать не только квартиры, но и загородные дома, то элитные проекты есть в Пушкине, Павловске, в Курортном направлении (Сестрорецк, Зеленогорск). Сейчас стоимость элитной квартиры в Петербурге сопоставима со стоимостью загородного дома аналогичного качества, поэтому многие покупатели отдают предпочтение собственному дому, так как с открытием КАД и введением ЗСД транспортная доступность ближайших пригородов улучшилась".
Кстати, на рынке загородной недвижимости новых предложений элитного жилья тоже крайне мало. Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", эксперт Коллегии профессиональных девелоперов, говорит: "Поселков, которые мы относим к элитным, в актуальной продаже сегодня около 10, количество лотов — около 200. В 2013 году появился всего один новый проект. Если говорить о сделках на первичном рынке, то количество покупок с бюджетом выше 50 млн рублей составляет 10-12 штук в год".