Зарыться в центр
Отсутствие свободных пятен под застройку в центре города заставляет девелоперов искать возможности реализации проектов на новых уровнях. Как правило, дефицит земли приводит к росту проектов ввысь. Однако высотный регламент Петербурга развернуться в этом направлении не дает. Поэтому девелоперы то и дело представляют проекты по освоению подземных пространств. Пока, правда, дальше проектов дело не движется.
В основном подземные пространства в Петербурге осваиваются паркингами, которые располагаются под крупными торговыми центрами
Фото: Фото ИТАР-ТАСС
Сегодня город задумывается над перспективами подземного строительства. Это становится жизненной необходимостью, говорят эксперты. Ведь без освоения подземного пространства сегодня невозможно решить вопросы, которые стоят перед городом, — обеспечение транспортной инфраструктурой, повышение уровня озеленения и строительство рекреационных зон.
Пока в Петербурге масштабных проектов по освоению подземного пространства нет. Одним из пионеров в этом направлении был проект по освоению подземного пространства под площадью Труда. Его в партнерстве с городом пыталась реализовать группа "Росстро". Но в конечном счете проект сильно ужался, претерпел большие изменения и не смог стать хоть как-то заметным проектом. По сути, проект, по своим амбициям равнявшийся на Манежную площадь в Москве, превратился в обычный подземный пешеходный переход с небольшими одноуровневыми торговыми помещениями.
Затем в середине 2000-х было много разговоров по освоению подземного пространства под площадью Восстания. Огромное количество торговых площадей, крупнейший транспортный узел города — все эти преимущества создают предпосылки, чтобы данное пространство было освоено, но это до сих пор так и не стало возможным и вряд ли реализуется в ближайшее время. Площадь настолько насыщена всякого рода коммуникациями, что процесс упорядочения и выноса этого "хозяйства" технически и организационно сложен и дорог.
"Сложность ситуации с коммуникациями зачастую является одним из главных препятствий для создания таких проектов. Строители знают, что техническая документация по сетям, имеющаяся в наличии, часто не соответствует тому, что существует на самом деле. Кроме того, эта документация находится в разных ведомственных архивах, например, информация по сетям канализации в одном месте, а информация по кабелям связи вообще засекречена, что создает дополнительные трудности", — рассказывает Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент".
Размещение в сложившейся застройке часто является одним из главных аргументов против подземного строительства — девелоперы опасаются брать на себя риски усадки соседних зданий.
Впрочем, Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, говорит, что в городе есть примеры успешного освоения подземного пространства, причем в условиях окружения исторической застройкой. В качестве примеров он приводит ТРК "Галерея", "Невский Центр", "У Красного моста", Bolloev Center. В основном речь в этих проектах идет о строительстве подземных паркингов.
Госпожа Денисова обращает внимание на то, что точек, где подземные проекты могли быть востребованы, в городе не так много. Разумеется, речь идет в первую очередь о центре города и городских площадях, которые стали центром концентрации и мощными транспортными узлами. "При этом необходимо понимать, что в Петербурге существует глубокое метро, тесно связанное с площадями, а также ценная историческая застройка, слабые грунты, стесненные условия — это тот набор причин, который препятствует развитию подземных проектов", — говорит она.
"При строительстве вне сложившейся застройки главным аргументом должна быть экономическая целесообразность, в частности, в жилых проектах классов "комфорт" и "эконом" устройство стилобата с минимальным заглублением или строительство структурного многоярусного паркинга, как правило, оказывается экономически более оправданным решением", — отмечает господин Захаров.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "Унисто Петросталь", основным препятствием для развития подземного строительства называет отсутствие комплексного подхода — единого плана освоения подземного пространства, а также устаревшую нормативную базу, которая растягивает процесс согласования проектов подземного строительства на длительное время.
"Проблема сложных грунтов успешно решается при тщательных геологических исследованиях, современных технологиях, которые позволяют обеспечить качество и безопасность подземных объектов и не нанести вред окружающей застройке. Здесь можно использовать успешный мировой опыт", — говорит господин Васильев.
Он полагает, что в среднем стоимость подземного строительства на 20-30% выше надземного. При плановой реализации концепции долгосрочного развития подземного пространства стоимость можно несколько снизить, кроме того, необходимо также учитывать стоимость высвобождаемой земли.
А Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, полагает, что стоимость квадратного метра подземного пространства выше на 30-50%, чем при обычной стройке.
Лев Марголин, директор по строительству Mirland Development, говорит: "Окупить подземный паркинг в жилых домах массового спроса можно только за счет продажи квартир. Окупить в разумные сроки самостоятельный объект под названием "подземный паркинг" в центре города без создания торговой галереи также не представляется возможным. Подземные паркинги при торгово-развлекательных центрах закладываются в экономику этих торговых центров и "сидят" в арендных ставках арендаторов. Во многих проектах один уровень подземного паркинга делается в стилобатной части здания, что существенно снижает затраты".
При этом господин Марголин добавляет: "Осваивать подземное пространство можно и нужно — это и метро, и тоннели, и многоуровневые развязки, и подземные переходы. Все это способствует улучшению инфраструктуры и экологии в городе. Но такие вещи делаются, как правило, за счет средств городских бюджетов".