Перевод на русский
административный ресурс
В апреле правительство Великобритании запустило программу Help to Buy, цель которой оживление рынка жилой недвижимости и оказание помощи тем англичанам, у которых не хватает средств на первоначальный взнос по ипотеке. "Ъ-Дом" попросил представителей российского рынка ответить на вопрос о том, возможно ли и стоит ли России перенимать британский опыт.
Фото: GUIDO ALBERTO ROSSI / TIPS / PHOTONONSTOP/ AFP
Фото: Коммерсантъ / Александр Вайнштейн / купить фото
Как это делается у них
Программа Help to Buy была представлена британскими властями в марте в рамках госбюджета. Ее цель — оживить рынок жилья, стимулируя кредитование и строительство.
Первый этап программы стартовал в апреле. На этом этапе программа касается только новых домовладений стоимостью до £600 тыс.
Покупатель, участвующий в программе, оплачивает всего 5% стоимости жилья, 20% предоставляет в кредит государство (первые пять лет кредит является беспроцентным), а 75% — структура, выделяющая ипотечный кредит (банк или строительное общество). В течение трех лет на программу будет выделено £3,5 млрд.
На втором этапе, стартующем в январе 2014 года, программа распространится и на вторичный рынок. Кроме того, на втором этапе правительство Великобритании не участвует в кредитовании, но берет на себя часть риска в случае невыплаты закладной. Будут действовать те же ограничения по предельной стоимости домовладения — £600 тыс. Программа второго этапа также рассчитана на три года. Объем выделяемых средств может достичь £12 млрд, а общий объем ипотечных кредитов, выданных участникам программы, по предварительным расчетам, может достичь £130 млрд.
Схемой не смогут пользоваться те, кто покупает второе жилье или планирует сдавать купленный дом в аренду. Также ипотечные кредиты в рамках программы не будут выдаваться тем, у кого плохая кредитная история.
Британская Федерация домостроителей заявила в июне о "многообещающем начале программы" и "огромном интересе" желающих купить жилье (в первые месяцы программы, по данным федерации, к ней присоединялось по 500 человек в неделю). По данным компании Barratt Homes, отмечается резкий рост продаж на первичном рынке в связи с "резким увеличением потребительского интереса".
Питер Болтон Кинг, директор Королевского общества сертифицированных экспертов в области недвижимости по мировой жилой недвижимости (The Royal Institution of Chartered Surveyors — RICS) так оценил программу: "Очень приятно видеть, что инициативы со стороны государства оказывают реальный эффект на рынок недвижимости. Программа Help to Buy в сочетании с созданием фондов для поддержки кредитования может стать хорошим стимулом для рынка. Мы ожидаем увеличения роста продаж в ближайшие месяцы, хотя их уровень все равно еще очень низок. Однако есть и справедливые опасения, что программа в итоге приведет к повышению цен на жилье. В этой ситуации остается рассчитывать лишь на добросовестность девелоперов и строительство новых площадей".
Саймон Рубинсон, главный экономист RICS, считает, что благодаря программе "удастся избежать стагнации рынка, хотя, предоставляя такие возможности, государство сильно рискует". "Все зависит от деталей: как власти поступят с должниками и с инвестпокупками для перепродажи или сдачи в аренду. Правительству следует аккуратнее использовать эту программу, чтобы не создать очередной пузырь — цены могут взлететь на фоне высокого спроса",— говорит господин Рубинсон.
Денис Климчук из британской компании Aston Reed считает, что пока не стоит торопиться с прогнозами и оценками: "Задача схемы Help to Buy состоит в оживлении рынка недвижимости, а ее успех мы сможем оценить только через три года — срок на который она рассчитана. 130 млрд — огромные деньги, а 5% депозита, который требуется при первоначальном взносе, делают программу очень привлекательной. Риск надутия пузыря зависит от объема нового жилья, который за это время появится на рынке, а соответственно, сдержит рост цен. Как раз основные оппоненты и критикуют эту схему за то, что она направлена на стимуляцию спроса, а не предложения и, соответственно, взвинчивает цены. Но правительство сейчас пытается застраховать эти обязательства, а это повысит качество долга".
По данным Совета ипотечных кредиторов, во втором квартале 2013 года было выдано 68,2 тыс. ипотечных кредитов, что является рекордным показателем за пять с половиной лет (то есть за весь посткризисный период) В июне текущего года по сравнению с июнем 2012 года число выданных ипотечных кредитов выросло на 30%, составив около 25 тыс.
Винс Кейбл, министр по делам бизнеса, инноваций и профессионального образования, в августе заявил в телеэфире BBC, что программа Help to Buy может привести к образованию нового ценового пузыря. Он отметил, что главная проблема рынка — в недостаточных объемах строительства нового жилья, особенно социального. Сэр Мервин Кинг, бывший глава Банка Англии, назвал программу "очень опасной". По данным Halifax, цены на домовладения во втором квартале были на 4,6% выше, чем во втором квартале прошлого года (при уровне инфляции 2,8%). Как заявил Daily Telegraph экономист Scotiabank Алан Кларк, "если правительство разбрасывается деньгами, а процент по ипотечному кредиту снижается, стоит ли удивляться, что цена недвижимости растет".
На нашей почве
В России подобная программа маловероятна, полагает Юрий Карамаликов, директор по бизнес-коммуникациям группы компаний МИЭЛЬ: "Такая программа мгновенно даст старт росту цен на недвижимость, что поставит крест на всех предвыборных обещаниях о доступном жилье; распределение таких "госкредитов" будет неизбежно коррумпировано, как мы уже знаем из опыта; программа будет обложена такими дополнительными условиями, что на практике никто не сможет этим воспользоваться без дополнительной "мотивации" — см. результаты льготных программ "Жилье — молодым", "Жилье — военным" и т. д.".
"Вообще, идея хорошая, но у нас такая схема вряд ли существенно повысит доступность жилья, поскольку она не сняла бы остальных вопросов, связанных с получением кредита,— говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации "Инком".— Решение взять кредит в 60% случаев принимается не на основе величины первоначального взноса, а на основании готовности человека в результате отдать сумму, в два-три раза превышающую стоимость объекта. В нашей стране делают ставку на разработку программ, которыми могут воспользоваться льготные категории граждан (ученые, молодые семьи, военные и др.) Но проблема в том, что реально воспользоваться подобными удобствами (льготы, компенсации, субсидии, федеральные программы) бывает сложно, особенно без участия грамотного специалиста по недвижимости. В последнее время участились случаи отказов в кредите банком или случаи, когда человек не может воспользоваться финансовой поддержкой государства (например, пострадавшие от наводнения в Крымске могут приобрести только вторичное жилье, но на такой тип недвижимости компенсации явно не хватает).
Критически настроен и руководитель аналитического центра компании Est-a-Tet Денис Бобков: "В Великобритании по программе Help to Buy государство помогает приобретать своим гражданам квартиры, делая недвижимость более доступной. Повышение доступности жилья повышает и спрос на него, что приводит к обратному эффекту: девелоперы начинают поднимать цены, что вызывает резкое удорожание недвижимости во всех сегментах. Можно привести аналогичную ситуацию — Россия докризисного периода. Тогда благодаря ипотеке и процентной ставке, которая была ниже роста цен на недвижимость, произошел эффект надувания мыльного пузыря, который в итоге и лопнул. Надо учитывать, что программа Help to Buy уже получила критические оценки со стороны английских банков и других структур. Не думаю, что подобная ситуация положительно скажется на ситуации на российском рынке. Возможно, если государство запустит программу, аналогичную Help to Buy, это может спровоцировать рост цен, которые и без того высоки в Московском регионе".
"Ипотека у нас и в Англии — это два абсолютно разных продукта. Нам еще очень далеко до тех условий, на которых предоставляется ипотека на Западе. Суть программы Help to Buy заключается в том, что государство выступает в качестве гаранта кредитора, причем гаранта не только бумажного, но и финансового. В России, безусловно, такой сценарий был бы востребован. Однако насколько он будет реалистичным, зависит от позиции государства. Неоднократно уже говорилось, что для того, чтобы как-то изменить ситуацию на ипотечном рынке, государство должно принять более активное участие в этом вопросе, в частности за счет использования пенсионных фондов,— говорит Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group.— Данная программа состоит из двух частей: финансовой и гарантийной. В сегментах рынка, где на долю ипотечных контрактов приходится более 50% договоров, более востребованной будет именно гарантийная часть, поскольку изначально заемщики — это люди, у которых крайне ограничены собственные средства и, как следствие, слабая обеспечительная база. Для тех сегментов недвижимости, где объем ипотечных договоров не столь велик, финансовая помощь государства при приобретении недвижимости, безусловно, будет более интересна, чем ипотека в голом виде".
Посмотрим, как оценивают возможность перенять английский опыт российские банкиры. Александр Дарданов, директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка, называет три плюса программ, подобных Help to Buy: "1. Для банка, предоставляющего ипотечные кредиты, перспективы внедрения данной программы заключались бы в первую очередь в увеличении продаж ипотечных продуктов и выдачи ипотечных кредитов. 2. Государственные гарантии, предоставляемые кредиторам, осуществляющим выдачу ипотечного кредита вместе с предоставлением займа, однозначно повлияли бы на рисковую составляющую, которая заложена в каждой ставке. 3. Если данная программа будет распространяться не только на вторичный рынок, но и на строящееся жилье, то бюджетные деньги через долевое строительство попадут и к застройщикам, а в дальнейшем и к банкам в качестве погашения кредитов, выданных в рамках проектного финансирования". При этом Александр Дарданов обращает внимание и на обратную сторону медали: "Предоставление льготных целевых займов государством целиком заместит необходимость обращения клиентов за получением потребительских кредитов на первоначальный взнос. Некоторые ипотечные продукты, целевым назначением которых является покрытие расходов на первоначальный взнос, также будут невостребованными. Внедрение подобной программы вместе с увеличением количества ипотечных сделок с жилым недвижимым имуществом неизбежно повлечет рост стоимости такого имущества, что, как известно, было одной из причин возникновения последнего кризиса на ипотечном рынке США". учитывая, что такие программы призваны в первую очередь "оживлять" ипотечный рынок, запуск Help to Buy в России сегодня подстегнул бы рынок, и без того показывающий последние два года положительную динамику. Это привело бы не к повышению доступности ипотечных кредитов для населения, а к повышению цен на жилье".
Понятно, что по первым месяцам действия британской программы еще сложно составить представление о ее эффективности, но имеет смысл продолжить наблюдение за ситуацией на британском рынке недвижимости. Или с целью перенять опыт, или с целью избежать повторения чужих ошибок — пока не совсем ясно.