Лист ожидания
аренда
В августе на рынке московской аренды продолжился подъем цен. Однако вплоть до наступления сентября, когда столица оживает после отпускного сезона, он был весьма умеренным, несмотря на то что во всех сегментах произошло очередное сокращение объема предложения. В итоге желающих снять квартиру в какой-то момент оказалось в городе больше, чем желающих сдать, и искомые варианты нашлись не для всех — во всяком случае, не сразу.
Цены и ажиотаж
Руководитель управления аренды квартир "Инком-недвижимости" Галина Киселева рассказывает, что тенденция раннего, но при этом постепенного, по 2% в месяц, подъема цен в августе сохранилась. "В этом году деловой сезон наступил почти на месяц раньше",— считает она. Прогноз на осень госпожа Киселева дает такой: до наступления зимы ставки могут вырасти еще на 3-5% в зависимости от класса и качества предложения, а затем настанет традиционное зимнее затишье.
Жарким последний месяц лета называют и в компании "МИЭЛЬ-Аренда": спроса вырос на 56% по сравнению с июлем. Объем предложения оказался недостаточным для такого количества нанимателей: сдаваемых квартир было на 8% меньше, чем необходимо. По итогам сентября, считает первый заместитель директора компании Мария Жукова, спрос вырастет еще больше. Но должен сработать и другой осенний тренд: объем предложения в сентябре увеличивается.
Пока этого не произошло, в сегменте дорогих квартир налицо распространенная августовская ситуация: клиенты возвращаются в город раньше, чем собственники. "В итоге наметился дефицит достойных предложений",— рассказывает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate.
Не для продажи
Подмосковные девелоперы, устав гоняться за потенциальными покупателями своих коттеджей и таунхаусов, начали задумываться о возможности сдать построенное жилье в аренду. Выгода двойная: с одной стороны, постоянный доход, с другой — у поселка сразу появляется обжитой вид, и заезжие посетители относятся к нему уже куда более благосклонно.
"Сдать проще, чем продать",— рассуждает учредитель "Гуд Вуд" Александр Дубовенко. Он не исключает того, что в будущем проекты его компании будут в первую очередь предлагаться в аренду. "Сначала половину поселка сдадим в аренду, чтобы он уже начал жить, и потом уже остальную часть продадим",— планирует бизнесмен. По его мнению, такая схема должна оказаться эффективнее, чем строительство демонстрационных домов и экскурсии будущих покупателей на стройку.
Частный маклер Алексей Алешко скептически относится к такой перспективе. "Не забывайте о вложениях,— говорит эксперт.— Возьмем стандартный таунхаус площадью 200 кв. м. Простенькую муниципальную отделку там не сделаешь, ведь люди, которые перевозят семью за город и собираются платить за это 100 тыс. рублей в месяц, никогда не согласятся на линолеум и дешевые обои".
Допустим, отделка обойдется в 30 тыс. рублей за 1 кв. м, тогда общий объем вложений равняется 6 млн рублей, подсчитывает господин Алешко. Соответственно, вернутся такие инвестиции не раньше чем через пять лет, когда снова будет пора делать ремонт. "И не забудьте о том, что сдаются загородные дома ненамного лучше, чем продаются, при этом дом с отделкой, в отличие от того, в котором есть только стены, надо, как минимум, отапливать",— добавляет эксперт.
А вот Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина", в арендном бизнесе видит новую стратегию для развития своей компании. "Это настолько перспективная ниша, что мы создаем для этого специальную компанию в составе холдинга и выделяем часть жилого фонда в составе собственных проектов",— делится планами девелопер.
По расчетам Дмитрия Гусева, такие инвестиции могут обеспечить доход на уровне 9-11% годовых (без учета роста капитализации). Стоит отметить, что проекты компании сегодня представлены в основном квартирами небольших площадей в малоэтажных жилых комплексах.
По оценкам господина Гусева, рынок жилья именно сейчас находится на пороге большого сдвига. Те, кто сегодня приобретает квартиру для проживания, в будущем в значительной степени переориентируется на аренду. При этом будет расти доля профессиональных покупателей, приобретающих квартиры для последующей сдачи в долгосрочную аренду. "И мировой, и российский опыт показывает, что на среднем и тем более на длинном горизонте стоимость жилья увеличивается быстрее инфляции",— отмечает эксперт.
Победа над съемным
В Подмосковье покупка жилья в ипотеку наконец-то сделалась дешевле аренды, причем значительно. В продажу выходят новые проекты, в которых запланированы квартиры небольшого метража, а соответственно, они будут иметь низкую стоимость на начальном этапе строительства. Теперь стало возможным приобрести студию общей площадью, скажем, 25 кв. м, внеся из собственных средств около 100 тыс. рублей — и затем выплачивать за нее чуть более 10 тыс. рублей ежемесячно (при сроке кредитования 15 лет). Это в два раза меньше, чем плата за аренду самой дешевой квартиры в пятиэтажке, расположенной по соседству.
Такая ситуация сложилась, например, в Домодедово (18 км от МКАД), где СУ-155 вывела в продажу новые корпуса в микрорайоне "Южный". Интересно, что стоимость квартир здесь почти такая же, как в Новом Ступино (70 км от МКАД), который с нуля строит MR-Group. В обоих городах минимальные цены на небольшие квартиры-студии приближаются к 1 млн рублей, только с разных сторон. Домодедово, само собой, чуть дороже, при этом и самые дешевые квартиры там поменьше — 23,8 кв. м против 28,04 кв. м в Новом Ступино.
Стоит, правда, напомнить, что при существующих ставках за время выплаты кредита (если оно составит 10-15 лет) окончательная стоимость приобретаемого жилья будет почти вдвое выше, чем при оплате наличными. А это обидно.