Копай больше, кидай дальше
Экономика
Квадратный метр может стоить жизни, состояния и репутации
Москва 1992 — 1993 годов — настоящий жилищный клондайк. Деньги на рынке жилья в те времена оборачивались бешеные, а нравы им соответствовали. Понакупив престижных иномарок, «новые русские» обратили внимание на соответствующие «мерседесам» квартиры, начали обустраивать быт, открыв сезон охоты за квадратными метрами. Удачливые потомки тех, кого испортил жилищный вопрос, дали на этот вопрос достойный ответ — в ажиотаже скупали элитное, а также все прочее жилье с истинно русским размахом. Бал на рынке правил типичный клиент риэлтерских фирм тех времен, плохо выбритая личность в спортивном костюме «Адидас» с пейджером на ремне и мешком «зеленого нала» в руках.
Сказочный был рынок, вздыхают ныне его ветераны. Основным лозунгом этой сказки был истошный крик «Руби «капусту!», в переводе на русский ? подбирай деньги, лежащие под ногами. Спрос опережал предложение во много раз, за каждую мало-мальски приличную квартиру боролось несколько покупателей. Самым прибыльным бизнесом было расселение коммуналок, что приносило риэлтерам прибыли в 100, 200, а то и 1000 процентов. Схема обогащения была примитивна. На расселение коммунальной квартиры в среднем уходило около трех месяцев, еще примерно столько же — на ремонт, но рост цен с лихвой окупал расходы: цены летели вперед на крыльях и составляли от 40 до 60% в год, а на качественную, хорошо отремонтированную квартиру и того быстрее.
Правда, сказки иногда оказывались страшными. На этом сверхприбыльном рынке каждая фирма имела неплохой шанс остаться без головы (причем ее глава — в смысле буквальном). Множество уголовных дел было заведено по причине взрывов в офисах компаний, ведущих сделки с недвижимостью, бомб, подложенных в автомашины их руководителей, покушений на убийство с помощью ножа, стрелковой винтовки, автомата «Узи» — все зависело от фантазии конкурентов. Однажды даже, говорят, была использована индийская ядовитая змея.
Правда, нельзя не признать, что во многом криминальный тогдашний рынок жилья был серьезным шагом вперед по сравнению со временем бесконечных очередей длиною в жизнь на получение бесплатных советских квартир. В результате жилищного бума в начале 90-х имеющие деньги обрели то жилье, которое им было по карману, а обитатели коммунальных коридоров — отдельную квартиру, получить которую уже потеряли надежду. А многие предприимчивые граждане ухитрились даже сильно поправить свое материальное положение за счет риэлтерских фирм. Не раз и не два их руководители рассказывали мне увлекательные истории о том, как одинокая пенсионерка (варианты: состоятельная семья, студент, женщина средних лет) продавала фирме квартиру, получала деньги, а через неделю после покупки к ним являлся юрист и предъявлял справку, что пенсионерка сия стоит на учете в психоневрологическом диспансере, посему за свои действия отвечать никак не может, а в итоге был суд, и квартира возвращалась к пенсионерке обратно. Иногда с тем же успехом юрист демонстрировал справку из вытрезвителя: продавец-де пьян был...
Да что говорить о прошлом? Забавных историй старожилы могут припомнить много, да смысла нет. Рынок сверхприбылей на жилье кончился. Летом 1995-го.
Обрыв
До граждан наконец-то дошло, что начинается новый политический сезон — сезон выборов в Думу, а затем и президента страны. Богатым стало не по себе: в случае чего четырехкомнатную в центре с собой в Калифорнию не потащишь.
Но были проблемы и посерьезнее политико-психологических. Как выразился один банкир, «к лету из Москвы ушли большие деньги». Имел он в виду то, что к августу были исчерпаны практически все «пирамидальные» источники получения сверхприбылей. В конце концов начали резко сокращаться доходы на очень прибыльном рынке операций с ГКО. В итоге цены на жилье в Москве (а как следствие — и в других крупных городах, где они и так были много ниже столичных) начали пикировать, что привело к панике среди риэлтеров. Впрочем, паника охватила чуть ли не все крупные коммерческие структуры. Привлеченные на этот рынок барышами, которые раньше сулили только «пирамиды», они вложили в расселение коммуналок, покупку целых этажей и даже зданий, в дорогой ремонт невероятные деньги, ждали прибылей — и обманулись. Если еще в 1994-м на одну квартиру приходилось до 7 — 8 покупателей, то в конце 1995-го клиент мог выбирать из 20 — 30 предложений.
«История успеха» — жанр, популярный среди коммерсантов в общении с прессой. «Историю провала» вам не расскажет никто, разве что злопыхатели. Сейчас ясно лишь, что причины серьезных проблем, которые в той или иной степени испытывали в середине 1995 — начале 1996 года очень многие крупные коммерческие компании, во многом объясняются их слишком азартной игрой на рынке купли-продажи жилья и помещений для офисов. В профессиональных банковских кругах, например, падение «Эрлана» и последующие финансовые проблемы «Тверьуниверсалбанка» прямо связывают с ошибками их руководства, сначала вложившего в недвижимость большие средства, а потом не сумевшего реализовать купленное.
Кстати, с кризисом, начавшимся летом 1995-го, по одной из версий, связано и по сию пору загадочное выдвижение в ряд претендентов на пост президента России водочно-лекарственного магната Владимира Брынцалова. Выдвижение это действительно выглядит очень странно, так как и глава «Ферейна», и его команда не могли не понимать, что шансов стать президентом страны у Брынцалова нет никаких, а средства в избирательную кампанию были вложены немалые. Все становится на свои места, если предположить, как это сделали информированные эксперты, что «Ферейном» были взяты огромные кредиты под большие проценты, которые были использованы для покупки недвижимости. А она к 1996 году стала неликвидна, то есть продать ее не удалось. Кредиторы к лету 1996-го начали требовать возвращения средств и процентов, возможности расплатиться с ними у Брынцалова не было, и он решил, выставив свою кандидатуру вместе с Ельциным, Зюгановым, Лебедем и остальными, таким образом оттянуть срок расплаты с долгами: кандидат в президенты — лицо финансово неприкосновенное.
Последний островок сверхприбыли, рынок недвижимости, затонул к зиме 1995 года. Вместе с ним затонули многие специализированные компании, немного потрепыхавшись только между первым и вторым туром выборов российского президента, когда всем показалось, что рынок недвижимости возрождается. Покупателей немного прибавилось, что объясняется простым соображением: победит Ельцин — и квартиры вырастут в цене, победит Зюганов — а я в самый последний момент квартиру себе купил! А после выборов — опять тишина, для риэлтеров почти мертвая.
Скучная история
В тишине лучше всего себя чувствует рядовой покупатель, простой, как мы с вами. Рынок стабилизировался, цены, особенно на элитные квартиры, значительно упали. Из риэлтерского бизнеса ушли фирмы-однодневки, остались те, кто явился всерьез и надолго. Бум кончился, началась нормальная работа с не очень большой прибылью, причем спрос все еще отстает от предложения. Это значит, что клиент ныне — самый дорогой гость в любой риэлтерской конторе.
Дмитрий БЕЛКИНИспользованы фотографии:
А. Джуса, Л. Шерстенникова
КАК НЕ БЫТЬ ОБМАНУТЫМ
ПРИ ПОКУПКЕ, ПРОДАЖЕ И ОБМЕНЕ КВАРТИРЫ?
Отвечает Екатерина Устинова, директор риэлтерской фирмы «Полиграфжилстрой»:
— При продаже квартиры есть опасность быть обманутым, остаться и без жилья, и без денег. При покупке или обмене добавляется другая возможная беда: приобретя собственность, можно впоследствии (самое страшное, что иногда срок практически не ограничен) ее лишиться, причем отнимут ее у вас не бандиты с оружием в руках, а вежливые адвокаты. При помощи прокуроров и самого беспристрастного в мире народного суда.
Опасаться надо плохих и неграмотных советчиков, которые еще попадаются в риэлтерских фирмах. Российское законодательство пока настолько несовершенно, а временами просто запутано, что иногда в нем очень сложно разобраться. В «анамнезе» квартиры, особенно если она перепродается не первый раз, могут, например, оказаться прописанными несовершеннолетние дети, чьи права когда-то могли быть ущемлены, психически нездоровые люди, алкоголики, да просто престарелые, которые теоретически (и часто практически!) имеют в дальнейшем возможность отсудить у вас жилье, мотивируя это тем, что не контролировали свои действия в момент подписания договора. Эти случаи мы называем «квартирами с темной историей». Потеряв таким «темным» образом купленную на свои кровные квартиру, вы этих кровных назад не получите. То же самое может случиться, если когда-то на данной площади проживал человек, попавший в заключение, ушедший в армию.
Чтобы не попасть впросак, во всех случаях надо очень тщательно выбирать фирму, в которую вы обращаетесь. От обмана, а также всех остальных неприятных ситуаций вы практически гарантированы, если обратитесь в фирму, которая уже получила лицензию от правительства Москвы на занятие именно этим видом бизнеса. Это означает, что юридический адрес фирмы совпадает с фактическим, она состоит в одной из профессиональных риэлтерских гильдий (их три — всероссийская и две московских), а главное — ее риски застрахованы в страховой компании на 50 тысяч ЭКЮ. Если вдруг по вине такой фирмы клиенту наносится в результате сделки урон, а суд квалифицирует его претензии как правомерные, страховая фирма расплачивается с клиентом. Иными словами, профессионально работающая лицензированная компания гарантирует стопроцентную безопасность всем участникам купли-продажи при расчетах, в том числе и если речь идет о переводе денег за границу, а также доскональное изучение документов, исключающее возникновение недоразумений, например судебных исков.