Когда-то своя отдельная квартира в центре Москвы была привилегией номенклатуры и прочей советской элиты. Потом центр стал доступен еще одной категории граждан — российским нуворишам, готовым выложить за жилье в пределах Садового кольца от $200 тыс. до $1,5 млн. А сегодня жилье в центре вполне по средствам не только этим, но и менее состоятельным гражданам: в ближайшее время некоторые квартиры в пределах Садового кольца можно будет приобрести всего по $400 за метр.
Жилье в центре столицы по $400 за метр! Звучит, спору нет, заманчиво. Но, как ни странно, такое предложение устроит далеко не всех. А только тех, кого, во-первых, не испугает перспектива связываться с бывшими коммуналками (хотя и не совсем обычными) и кто, во-вторых, согласится участвовать в новой программе по заселению центра города на условиях московского правительства. Впрочем, обо всем по порядку. И для начала короткая риэлтерская экскурсия по центру Москвы.
Жилые памятники
Самое престижное жилье в центре — это многокомнатные квартиры в домах, построенных еще в середине прошлого века (часто они являются памятниками истории или архитектуры) и недавно реконструированных. Как правило, это расселенные коммуналки: бывших жильцов отселяют, сносят все, кроме стен, а потом строят заново в соответствии с современными представлениями о качественном жилье. Представления такие: кухни от 10 метров, ровные потолки, большой холл, несколько санузлов, парковка под домом или на первом этаже, сауна, спутниковое телевидение, несколько телефонов и т. д. Таких элитных домов немного. За последние два года в Москве было реконструировано всего 65 тыс. кв. м (или 300 квартир).
Поэтому и цена такого жилья высока: в среднем $2000-2500 за метр (впрочем, до кризиса квартиры в реконструированных домах стоили еще дороже — $3000-3500 за метр). Так, в районе Чистых прудов элитные квартиры продаются по цене от $2200 (ул. Машкова) до $2500 за кв. м (ул. Жуковского). Чуть дороже жилье в самом престижном районе столицы — на Остоженке. Там квартиры стоят в среднем $2800-3000 за метр.
Вторым по классу в столице считается вновь построенное жилье. Его тоже не очень много: в прошлом году в центре было построено всего 45 тыс. кв. м жилья (около 700 квартир). Зачастую квартиры в новых домах более комфортабельны, чем в домах реконструированных (в старых домах приходится "вмещать" квартиры в имеющиеся стены, а в новых квартиры проектируются сразу), но отсутствие у дома истории, памятных досок на его стенах и возможности приврать при случае, что здесь, в вашей квартире, пил чай и писал стихи Пушкин, снижает цену жилья в новых домах. Так или иначе, сегодня стоимость кв. м в новых домах колеблется от $1100 до $1700. За $1100 можно купить квартиру в Банном переулке ("Проспект Мира"), где жилье аналогичного класса дешевле $1500 никогда не стоило. А за $1700 — одну из десяти квартир в новом особняке на "Третьяковской". Сейчас в стоимость кв. м входит стоимость евроотделки, тогда как до кризиса за эти деньги можно было приобрести квартиру без всяких признаков ремонта.
Вторичный рынок в центре представлен двумя типами жилья. К первому — более дорогому — относятся сравнительно небольшие (70-150 кв. м) 2-4-комнатные квартиры в малоквартирных совминовских, писательских и подобных им ведомственных домах, которые были построены в конце 1970-х — начале 1980-х годов. В эту же категорию входят и дорогие сталинские дома, расположенные в начале основных городских магистралей. За последние годы там был проведен очень неплохой ремонт, заменены коммуникации, организована охрана и найдено место для парковки. Цены на такие объекты сейчас не превышают $1800-2000 за кв. м. Год назад такие квартиры продавались по $2500-2800 за метр.
Например, двухкомнатная квартира площадью 89 кв. м на Садовой-Триумфальной с евроремонтом, сауной и парковкой под окном продается за $175 тыс. (то есть $1970 за метр). При этом торг, как говорится, уместен. Например, 120-метровая трехкомнатная квартира на ул. Фадеева ("Новослободская") была продана со скрипом за $90 тыс.— ее первоначальная цена пару месяцев назад составляла $135 тыс. Риэлтеры считают, что реальная цена на некоммунальные квартиры колеблется сейчас от $1200 до $1900 за метр (в зависимости от их местоположения).
Другой тип такого жилья на вторичном рынке — коммуналки в домах дореволюционной или ранней сталинской постройки. Это самое низкоклассное жилье. В начале 1990-х оно занимало треть всех квартир в центре. Сейчас нерасселенных коммуналок в пределах ЦАО Москвы осталось всего 60 тыс., то есть 20% от первоначального количества. А к 2003 году, согласно решению столичного правительства, их не должно остаться вовсе: в течение четырех лет за пределы Садового кольца должны переехать как минимум 75 тыс. семей. Ирина Радченко, гендиректор агентства "Лаурел": Дешевле всего сейчас можно купить неотремонтированную расселенную коммуналку. Ее стоимость уже сейчас не превышает $800 за кв. м. А через полгода такие квартиры будут стоить еще дешевле — около $600-650.
Пожилые коммуналки
Причина снижения цен на жилье в центре Москвы проста: по некоторым оценкам, предложение на него сейчас превышает спрос аж в 80 раз! Дмитрий Эткин, директор агентства "МИАН на Маяковской": В настоящее время есть спрос на очень немногие объекты в центре Москвы. Сегодня покупателю по конкретной заявке можно предложить не менее 30 квартир. При этом 5-7 из них будут полностью соответствовать его запросам по цене и по качеству. Результатом пониженного спроса стало падение цен на жилье в центре в среднем на 40%. А на квартиры в некоторых домах — например, в дореволюционных с деревянными перекрытиями, бывшие коммуналки — цены упали и на все 60%.
Столь резкое удешевление бывших коммуналок связано с их крайне низкой ликвидностью. Ясно, что отношение к покупаемой квартире совсем иное, нежели к квартире, которая досталась бесплатно. Это товар! Который, как и любой другой, продается и покупается. По статистике, купленная в центре квартира через 2-5 лет меняет владельца. Если материальное положение улучшается, квартира меняется на лучшую. Ухудшается — на худшую. Но в том-то все и дело: затраты на восстановление и ремонт бывшей коммунальной квартиры в старом доме (а они сопоставимы со стоимостью квартиры) окупить в случае продажи такого жилья практически невозможно. Поэтому желающих участвовать в расселении коммуналок, делать в квартирах капитальный ремонт, менять межэтажные перекрытия — в общем, устраивать себе лишнюю головную боль все меньшее: ведь всегда есть возможность приобрести аналогичную квартиру за те же деньги, но в приличном состоянии — пусть не в самом центре.
Очевидно, что у города денег на решение проблемы реконструкции коммунального жилья нет и не будет. Крупные инвесторы отказываются от ранее заключенных инвестиционных контрактов из-за отсутствия свободных средств. И вряд ли захотят повторно брать на себя долгосрочные обязательства по расселению дома с его последующей продажей в ситуации, когда стоимость жилья по всей Москве падает. Перевести многие квартиры в нежилой фонд также не всегда представляется возможным. Жилые дома на Тверской можно в крайнем случае сделать офисами. Но вот куда девать, например, квартиру на пятом этаже без лифта где-нибудь в районе Таганки, непонятно.
Жилье за ремонт
У столичных властей есть единственный способ избавиться от аварийного центра — найти частных инвесторов. Еще в конце прошлого года мэр подписал революционную программу по заселению центра. Суть ее такова: если большинство домов внутри Садового кольца из-за отсутствия средств не удается расселить целиком, отреставрировать, а затем продать, надо попытаться распродавать жилье в центре поквартирно. Каждому конкретному инвестору. В этом случае будущие владельцы квартир фактически получат само жилье бесплатно, зато заплатят за ремонт коммуникаций, подъезда и обустройство придомовой территории.
За реализацию этой программы взялось государственное унитарное предприятие "Ликом-центр", прежде известное своей деятельностью по продаже чердаков в центре столицы. На прошлой неделе были определены первые новые старые квартиры, а также условия их продажи. Борис Мазо, гендиректор ГУП "Ликом-центр": Стоимость первых предлагаемых префектурой ЦАО квартир на 20-30% ниже рыночной — около $600-900 за метр. За наши услуги по подготовке документов и проведению конкурса потенциальный покупатель должен внести еще 20-25 тыс. рублей.
На первом этапе планируется продать десять квартир: три квартиры в доме #5 в Романовом переулке и семь — на Тверском бульваре, 9. Это бывшие коммуналки, жильцы которых получили новые квартиры. В каждой такой квартире — от трех до десяти комнат общей площадью 150-300 кв. м. (Согласно распоряжению мэра, на продажу идут как минимум трехкомнатные квартиры; квартиры с меньшим числом комнат останутся в распоряжении префектуры ЦАО для решения жилищных проблем жителей округа.) Оформление квартиры в собственность инвестора займет 1,5-2 месяца, ее реконструкция — еще 5-6 месяцев. Таким образом, если для столичных властей эта программа дает шанс решить проблему реставрации обветшалого жилого фонда, то для покупателей — это реальная возможность приобрести готовое к отделке жилье по цене нереконструированной коммуналки.
Первую сделку "Ликом-центр" планирует провести уже на следующей неделе. А в ближайшее время префектура округа закончит инвентаризацию всех остальных объектов, пригодных для поквартирной продажи. Цены на квартиры в некоторых из них будут незначительно превышать $400 за метр — это вдвое ниже, чем текущая цена на рынке.
Иными словами, цена вполне приемлемая. Важно, что проект реконструкции и перепланировки квартиры одобряется архитекторами. Это исключает возможность просчета при выполнении ремонтных работ, а за оформление перепланировки не потребуется платить дополнительные деньги (напомним, плата за официальную регистрацию перепланировки взимается из расчета $30-50 за кв. м квартиры).
Но не стоит забывать, что, купив такую квартиру, вы столкнетесь со всеми сюрпризами, свойственными расселенным коммуналкам: от отсутствия парковки под окном до неблагополучных соседей по подъезду, которые в любой момент могут залить ваш евроремонт. И еще: если вы решите приобрести жилье от правительства Москвы в рамках этой программы, стоит поторопиться. Все более или менее приличные объекты разберут в первую очередь. И на пополнение списка новыми достойными внимания домами рассчитывать вряд ли стоит: с каждым годом и без того ветхое жилье изнашивается еще больше. А значит, затраты на его восстановление возрастают.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
РАНЬШЕ О ЖИЛЬЕ В ЦЕНТРЕ МОСКВЫ МЕЧТАЛ ЧУТЬ ЛИ НЕ КАЖДЫЙ. А СЕЙЧАС ПРЕДЛОЖЕНИЕ ТАКИХ КВАРТИР ПРЕВЫШАЕТ СПРОС В 80 РАЗ
САМИ КВАРТИРЫ УЧАСТНИКИ НОВОЙ ПРОГРАММЫ ПРАВИТЕЛЬСТВА МОСКВЫ ПОЛУЧАТ ФАКТИЧЕСКИ БЕСПЛАТНО. ЗАПЛАТИТЬ ПРИДЕТСЯ ЗА РЕМОНТ КОММУНИКАЦИЙ, ПОДЪЕЗДА И ОБУСТРОЙСТВО ТЕРРИТОРИИ ДОМА
Подписи
Дом в Романовом переулке, 5 — первый объект новой программы реконструкции центра. Его будут ремонтировать за счет частных инвесторов
Реконструированные малоквартирные особняки пользуются наибольшим спросом, поэтому и стоят не менее $2200 за метр
Остоженка всегда считалась одним из самых престижных районов столицы. Поэтому даже новые дома там можно продать очень дорого