Представьте: живете вы тихо-мирно в своей собственной квартире, никого не трогаете, никому не мешаете, исправно платите за газ, воду и свет. И вдруг в один прекрасный день узнаете, что квартплата выросла в 30 раз, ставить машины под окном запрещено, а за наличие домашних животных надо платить — равно как и за ремонт сломавшегося (и отнюдь не по вашей вине) лифта. Но самое обидное, что все происходит на вполне законных основаниях — просто ваш дом стал кондоминиумом.
Кондоминиум — имущественно-земельный комплекс (дом или несколько домов, а также придомовая территория), находящийся в общей долевой собственности живущих в этих домах граждан и управляемый товариществом собственников жилья (ТСЖ).
Товарищи на вере
Впервые о кондоминиумах заговорили в 1993 году, на заре коммунальной реформы. Тогда московское правительство впервые решило перенести затраты по содержанию домов на жильцов, для чего и "разрешило" образовывать кондоминиумы. Дом, находящийся на балансе ДЕЗа, передавался в управление жильцам, которые организовывались для этого в жилищные товарищества (ТСЖ).
По сути кондоминиум очень напоминал жилищно-строительный кооператив. Однако в отличие от престижных квартир ЖСК за проживание в домах-кондоминиумах приходится платить из своего кармана — начиная с ремонта и кончая вывозом мусора.
Столичные власти выступали на собрании жильцов, жали руки активистам и уговаривали взять дом в управление, сделав его образцово-показательным. "Вам надоела грязь в подъезде? Надоели сломанные перила и выкрученные лампочки? Откажитесь от услуг ДЕЗа и сделайте ремонт сами",— примерно так говорили муниципальные работники. А деньги на ремонт жильцы должны были зарабатывать, сдавая в аренду нежилые помещения дома — подвалы и чердаки — под магазины или ночные клубы.
Перспективы казались заманчивыми, и первыми владеть своими домами захотели жители центра Москвы. Но не потому, что кондоминиум представлялся им неким карманным Эльдорадо; просто его создание и принятые обязательства по обслуживанию дома позволяли избежать отселения на окраины. Правда, дома, в которых проживали эти граждане, обычно требовали капитального ремонта. А капремонт требовал денег (в среднем — $300 за метр). И вот тут-то выяснилось, что никакого Эльдорадо нет.
Просто потому, что сдавать в аренду оказалось нечего — все нежилые помещения города как находились, так и продолжали оставаться на балансе Москомимущества (МКИ). Таким образом, чтобы сдать подвал в аренду, его нужно было сначала выкупить у города. До августовского кризиса в центре Москвы квадратный метр для жильцов кондоминиумов стоил около $300-400. Добавьте к этому затраты на ремонт (метр помещения, готового к сдаче в аренду, обходился в $800-1000) и получите, что 400-метровый, например, полуподвал обошелся бы жильцам в $350 тыс. Очень быстро стало очевидно, что такая сумма не под силу ни одному жилтовариществу. Правда, его члены могли попробовать взять на эти цели кредит. Но ни один человек (не говоря уже о банках) таких денег и на такие нужды не давал даже тогда.
Оставался еще такой вариант. Жилтоварищи, по решению мэра, могли использовать нежилые помещения "совместно с Москомимуществом". То есть никто ничего не платит, а прибыль — пополам. Одна проблема: решение-то мэра на сей счет есть, но вот в МКИ до сих пор так и не смогли составить и утвердить форму договора о совместном использовании пустующих площадей.
В общем, заработать жилтоварищам так и не удалось, и за все время существования кондоминиумов ни в одном из них не сделан капремонт за свой счет — все просили дотаций у города (правда, никто так и не получил). В итоге идея создания кондоминиумов в Москве не прижилась и была на время забыта.
Товарищи по приказу
Однако в 1996 году столичные власти вновь вспомнили о кондоминиумах. К тому времени содержание жилого фонда превратилось в тяжелое бремя для городского бюджета, и идея перенести это бремя на плечи жителей города выглядела более чем актуальной. Задача по организации кондоминиумов городское правительство возложило на уполномоченные риэлтерские фирмы. Продавая квартиры во вновь отстроенных домах, они должны были уговаривать жильцов образовывать кондоминиумы. Но те с задачей не справились: продажа новостроек не была тогда прибыльным бизнесом, и риэлтеры делали деньги на другом.
Тогда московское правительство решилось на совсем уж отчаянный шаг: в августе 1997 года Юрий Лужков постановил рекомендовать Московской регистрационной палате оформлять кондоминиумы до ввода домов в эксплуатацию: сначала создавать дома-кондоминиумы, а только потом продавать в них квартиры. Но и эта затея провалилась. В большинстве случаев чиновники не успевали оформлять документацию, поэтому дома продавались необремененными дополнительными условиями.
Хотя часть домов все же превратилась в кондоминиумы. И риэлтеры продают в них квартиры, не предупреждая об этом покупателей. Николай Тюленев, начальник отдела продаж агентства "МИАН на Маяковской": Риэлтеров не интересует такая вещь, как кондоминиум. Наша главная задача — правильно провести сделку. А уж как новый владелец квартиры или дома будет этой собственностью пользоваться — самостоятельно или через ДЕЗ — риэлтеров мало волнует. Да и наши клиенты этим вопросам не уделяют практически никакого внимания.
А зря. Вот характерный случай, произошедший месяц назад. Одна пенсионерка со своим мужем решила переехать поближе к дочери. Продав свою квартиру в центре Москвы и купив жилье в новом доме в Митине, она только через месяц с ужасом узнала, что квартплата за двухкомнатную квартиру составляет 530 рублей в месяц. И это при ежемесячном доходе семьи в 1500 рублей. По статистике, члены товариществ платят за квартиры в среднем в шесть раз больше, чем жители муниципальных домов, поскольку, как уже говорилось, они не получают никаких дотаций из бюджета.
Тамбовский волк тебе товарищ
В общем, надо честно признаться: кондоминиум — затея хлопотная и невыгодная. И если уж образовывать кондоминиум, то только в центре — чтобы избежать расселения. К тому же в этом случае есть шанс как-то окупить затраты на содержание дома. Например, используя его фасад в качестве рекламного носителя. Или найдя покупателей на нежилые помещения (правда, как уже говорилось, прежде нужно выкупить помещения у МКИ).
Но, как правило, почти никто в домах-кондоминиумах эти возможности не использует. Поэтому те, кто несколько лет назад на волне эйфории одними из первых создал ТСЖ, сейчас кусают локти. Юрий Хуторянский, член правления ТСЖ "На улице Неждановой": Сама идея кондоминиумов заведомо провальная. Кондоминиум, как и любой объект недвижимости, должен иметь конкретного хозяина, который будет решать, нужны ему собственники квартир или арендаторы. А сейчас ТСЖ — это колхоз, где все хотят жить лучше, но платить за комфортное проживание никто не хочет. Например, в нашем кондоминиуме два дома на 58 квартир, два двора и несколько нежилых помещений. Председатель правления, который управляет всем этим хозяйством, работает на общественных началах. При этом он возглавляет еще и свою собственную компанию. Разумеется, ему выгоднее заниматься своими делами, нежели делами дома.
Поэтому, если вы решили создать товарищество только для того, чтобы привести дом в порядок, проще за вполне умеренную плату договориться с руководством ДЕЗа. Оно "не заметит" консьержки, доплаты слесарям, дворникам и сантехникам и будет довольно, что реально дом обслуживается за ваш счет: можно легко отчитаться перед любой комиссией за бюджетные расходы.
Ну а как быть тем, кто уже живет в доме-кондоминиуме и крайне недоволен этим обстоятельством? Если честно, никак. Даже выйдя из товарищества, вы все равно подчиняетесь тем решениям, которые оно принимает. Ведь у кого дом находится на балансе — будь то ДЕЗ или ТСЖ,— тот и определяет правила проживания. Правда, многие жильцы кондоминиумов поступают так. Анонимный застройщик: Мы построили дом еще в 1995 году, успешно его распродали — по $3500 за метр. Все жильцы — люди отнюдь не бедные — знали, что обслуживание дома будет стоить около $500 в месяц. Затем мы снизили цену до $300, затем еще на сотню долларов. Однако реально платят за проживание и обслуживание только треть жильцов дома.
Почему? Да потому: заставить вас платить деньги никто не может. Один из инициаторов многоквартирного ТСЖ в центре Москвы, пожелавший остаться неизвестным: Плата за проживание в нашем доме сейчас около 10 рублей за метр. То есть около 1 тыс. рублей с квартиры. Хорошо, если наши жильцы платят из них по 300-400 рублей за воду, газ, электричество и тепло. А получить остальное можно только через суд. А что мне, руководителю фирмы, делать больше нечего, как в суд на соседей подавать? Да у меня и на работе дел по горло.
В конце концов, от кондоминиума можно и отказаться, если так пожелает более половины жильцов дома. Правда, одного желания мало: надо еще уговорить ДЕЗ опять принять дом на баланс. Но такие случаи бывали — в основном так поступают жители новостроек, которых насильно "сдали" в кондоминиум.
Товарищеский суд
В общем, затея с кондоминиумами себя не оправдала. Это, кажется, поняли уже все. Даже столичные власти, согласившиеся с тем, что расходы на содержание дома должен нести бюджет. 16 июня Мосгордума должна утвердить новый закон об основах жилищной политики в городе, несколько статей в котором посвящено кондоминиумам. Галина Хованская, депутат МГД: По новому закону никто не вправе требовать, чтобы семья платила за коммунальные услуги и техобслуживание дома больше 12,5% своего дохода. Все остальные затраты будет покрывать город. Правда, с одной оговоркой: если жилье, в котором живет ваша семья, единственное и занимаемая площадь соответствует социальным нормам; за вторую квартиру или излишки площади в первой придется платить по полной стоимости. Это касается как жильцов кондоминиумов, так и остальных жителей столицы.
Но, как это часто бывает, правая рука не знает, что делает левая. И недавно в Митине столичные власти в качестве эксперимента построили целый микрорайон-кондоминиум. Говорить о каких-либо результатах пока еще рано. Поживем — увидим.
ЕВГЕНИЙ ЛЕОНОВ
ЕСЛИ УЖ ОБРАЗОВЫВАТЬ КОНДОМИНИУМ, ТО ТОЛЬКО В ЦЕНТРЕ ГОРОДА — ЧТОБЫ ИЗБЕЖАТЬ ОТСЕЛЕНИЯ. К ТОМУ ЖЕ В ЭТОМ СЛУЧАЕ ЕСТЬ ШАНС КАК-ТО ОКУПИТЬ ЗАТРАТЫ НА СОДЕРЖАНИЕ ДОМА — НАПРИМЕР, ИСПОЛЬЗУЯ ЕГО ФАСАД В КАЧЕСТВЕ РЕКЛАМНОГО НОСИТЕЛЯ
ЗАСТАВИТЬ ВАС ПЛАТИТЬ ЗА СОДЕРЖАНИЕ ДОМА-КОНДОМИНИУМА СТОЛЬКО, СКОЛЬКО РЕШИЛО СОБРАНИЕ ЖИЛЬЦОВ, НИКТО НЕ МОЖЕТ