Комментарий Дениса БАЛАКИНА, директора юридического агентства, специализирующегося по земельным вопросам
НЕ НАДО ЕСТЬ ЗЕМЛЮ...
— Сейчас наконец-то приняты все законодательные акты для того, чтобы в России началась реальная купля и продажа земли. Завершается составление Кадастра земельных ресурсов страны. Но поскольку все это случилось по историческим меркам только-только, гигантская машина еще не раскрутилась. В ближайшие годы России придется сделать второй гигантский шаг вхождения в рынок — приватизацию земли. Первым шагом была, если кто забыл, приватизация производственных фондов.
В настоящее время действует Земельный кодекс, в соответствии с которым можно совершать любые сделки с любой землей, за исключением земель сельхозназначения. Поскольку коммунисты и аграрии в Думе подняли страшный вой, пришлось им уступить. Поэтому сельскохозяйственные земли ждут закона «Об обороте земель сельхозназначения».
Как только все утрясется, появится рынок. Сейчас, если у вас есть дача, гараж или коттедж, то землей вы владеете по праву пожизненного владения и наследования земли. И вскоре сможете переоформить это право в право собственности. Тогда вы уже сможете продать свою землю или подарить. А сейчас люди вынуждены обходить закон — продавать не землю, а дачу. Даже если вместо дачи там три горелых бревна. Состояние постройки ведь никто не проверяет — главное, чтобы на земле де-юре было строение: формально вы продаете именно его. Участок вы переоформляете на покупателя по праву пожизненного владения и наследования.
Естественно, вся эта система порождает злоупотребления. Сейчас, например, выгодно за взятки получить хороший участок, воздвигнуть на нем хибару, а когда законодательная машина раскрутится, перевести все эти гектары в частную собственность и продать по рыночной стоимости... Теоретически, если вы подаете документ в местную администрацию, вам могут предоставить участок и бесплатно. Есть определенные нормативы бесплатного предоставления земель: в пределах административных границ города Москвы это шесть соток, в Подмосковье — до пятнадцати. Но на практике вы сможете получить бесплатно только какие-нибудь неудобья возле границ Московской области, все остальное расхватано еще до приватизации. Пока не действует правовой рынок, работает рынок взяток.
Но по мере того, как земля будет переходить в частную собственность, начнет постепенно складываться рыночная цена за землю. Если же государство захочет протянуть через ваши угодья дорогу или очередной трубопровод, вам возместят не только стоимость строений, деревьев и прочего (так было заведено раньше), но и стоимость самой земли.
Что сейчас тормозит переход к рынку земли? Нет подзаконных административных актов, устанавливающих сами процедуры разграничения участков. И еще до последнего времени развитие рынка (не только земельного, кстати) тормозил контроль над расходами граждан. Сейчас, слава богу, в случае покупки недвижимости, регистрирующий орган уже не обязан уведомлять налоговые органы о сделке...
Перевод земли в частную собственность для дачников будет происходить бесплатно (вы заплатите только за регистрационные действия), а для юридических лиц — за некоторую сумму. То есть к тому, что нынешние хозяева выкупили у государства предприятия, они должны будут купить еще и землю, которой сейчас пользуются на праве аренды. Государство вынуждено будет ее продать, а собственник — купить, чтобы уйти от парадоксальной ситуации, которая у нас сложилась: продаются здания, заводы, фабрики, а земля под ними при этом остается в собственности государства, которое все равно не может ею воспользоваться, иначе как сдавая этому заводу в аренду.
Думаю, многие полуразвалившиеся, неконкурентоспособные предприятия воспользуются этой возможностью — их хозяева за небольшую сумму приватизируют землю, которая через некоторое время будет стоить дороже, чем их завод, особенно если завод находится в черте города. И выгоднее будет завод снести, чтобы землю продать, например, под жилую застройку. Так что частная собственность на землю — великая вещь!