БИТВА ПОД МОСКВОЙ

Количество сделок с земельными участками в Московской области за последние годы неуклонно росло: на 11% — в 2002 году, на 24% — в 2003 году. В 2004-м прогнозируют увеличение количества сделок на 30%. Это уже почти ажиотажный спрос на землю. Пропорционально растут и цены. В Успенском сельском округе Одинцовского района (там, где резиденция нашего президента) сотка может стоить и 60, и 70 тысяч долларов. Но и в местах попроще земля дорожает. В Первомайском сельском округе Наро-Фоминского района цена за сотку уже зашкаливает за 10 тысяч долларов. Словом, бум

БИТВА ПОД МОСКВОЙ

Что еще не продано?

Для тех, кто мечтает стать землевладельцем, наш эксперт Борис УТКИН рассказывает, что такое земельный рынок Подмосковья

Что делим? Глянем на карту Московской области. Общая площадь — 4,5 млн га, а структура земель такова:

Так вот, по действующему законодательству из всего перечисленного возможна купля-продажа только земельных участков из состава земель поселений (городов, поселков, сел, деревень), земель сельскохозяйственного назначения да еще из земель запаса (правда, никто не знает, что это за «запас»). Все остальное относится к федеральной собственности и не подлежит отчуждению (участки лесного фонда, земли обороны и др.), либо изъято из оборота (водоохранные зоны, заповедники и т.д.). Однако и того, что можно продавать, вполне достаточно.

Сколько стоит? Как ни странно, при продаже государственных и муниципальных земель цена в ряде случаев регламентирована — тут бедному чиновнику особо не разгуляться! Так, для строительства (жилищное, дачное, гаражное, личное подсобное хозяйство в черте поселений) продажа земельных участков в собственность возможна только на открытых торгах (конкурсах, аукционах) по публично объявленной начальной цене. В Подмосковье собственники ранее построенных жилых домов, других сооружений имеют право выкупить у государства земельные участки под ними по 10-кратной ставке земельного налога — не ниже, но и не выше. Такие же правила установлены для выкупа земельных участков, которые находятся у юридических лиц на праве постоянного (бессрочного) пользования. Садоводы выкупают свои участки по цене не выше нормативной стоимости. Но что касается земельных участков, находящихся в частной собственности, — их цена при продаже может быть любой.

Статистика показывает, что в последние годы в Московской области происходит заметный рост числа сделок с земельными участками. Тут следует сделать два замечания: 1) статистика сделок с землей включает не только их куплю-продажу, но и дарение, мену, аренду, ипотеку, однако эти составляющие растут примерно пропорционально; 2) рост числа сделок идет по возрастающему графику, но при этом ни пиков, ни провалов не наблюдается (в отличие, например, от кривой колебания курса доллара). Есть только местные всплески: в прошлом году — в Истринском районе, в этом — в Наро-Фоминском. Бессменным лидером по количеству сделок с землей в Подмосковье был и остается Одинцовский район (Рублевское шоссе, Барвиха, Николина Гора и т. д. — для тех, кто понимает) — свыше 8 тысяч сделок в год! Там живут зажиточные люди, и земельный участок, добытый бандитским путем (сколько застрелено бывших одинцовских председателей колхозов, Генеральная прокуратура, конечно, знает), в конце концов переходит в собственность вполне порядочного человека.

Кто продает? Основными поставщиками земли на рынок (кроме государства в лице чиновников) сегодня являются:

а) наследники жилых домов в сельской местности. Родители у них умерли, сами они живут в городе, и морока с землей им не нужна;

б) ветераны садоводческих товариществ. На рынке все есть, билет на проезд стоит дороже овощей;

в) те, кто успел в 1991 — 1993-м взять земельные участки бесплатно, «на хапок». Я знаю семью, которая в то время умудрилась получить земельные участки в каждом сельском округе N-ского района на каждого члена семьи — ровным числом 28 участков по 6 соток;

г) еще одна когорта мошенников — те, кто заранее знал, что по новому Земельному кодексу земельные участки, находящиеся у граждан в постоянном (бессрочном) пользовании, будут переданы им бесплатно, и успел за месяц, за неделю, за день, за час до вступления кодекса в силу зарегистрировать именно это право!

Однако та же ситуация была и два, и три года тому назад. Откуда все-таки слухи о «земельном буме»?

Правда о земельном буме. Рискну предположить, что речь идет о самом большом и самом лакомом куске Подмосковья — о землях сельхозназначения. О продаже так называемых «земельных долей». Я уже подробно рассказывал об этой проблеме (см. об этом «Огонек» № 14), напомню кратко: умные люди придумали скупать у людей не земельные доли, а... генеральные доверенности на регистрацию права собственности на земельные доли и последующую их продажу (самим себе). Скупив доверенности у истинных правообладателей, они затем закажут изготовление общего кадастрового плана и станут полноправными собственниками огромного земельного массива!

Доверенности на сделки с земельными долями, которые эквивалентны по площади 3 — 4 га, покупаются за 10 — 12 тысяч рублей при рыночной стоимости такого земельного участка никак не меньше 250 тысяч рублей, а в популярных регионах — в десять раз больше! Это происходит повсеместно, но обряд разный. В «дикой» Тверской области, например, скупщики доверенностей пригоняют в деревню автобус и торжественно везут бабушек в город к нотариусу. В «цивилизованном» Подмосковье к сельчанам на джипе привозят самого нотариуса (который и не нотариус вовсе) и вместе с ним ходят по домам...

Приобретателями земельных долей в основном являются крупные банки. А куда еще им девать деньги — не самим же у себя брать в кредит под неподъемный процент?

Это происходит сегодня с тысячами, десятками, сотнями тысяч подмосковных жителей! И мужик в пивной, угощая своих дружков, гордо заявляет: «А я надысь свою землю продал!» На самом деле он продал только свою подпись на белом листе бумаги, деньги за которую, скорее всего, придется возвращать... Вот отсюда и слухи о земельном буме в Подмосковье.

Как не стать жертвой мошенников

Тайные стороны сделок по купле-продаже земли раскрывает советник губернатора Московской области, вице-президент Федерального союза адвокатов России Евгений ТАРЛО

На ваш взгляд, чем можно объяснить ажиотажный спрос на землю в Подмосковье?

— Люди достали свои деньги из банок и банков, из офшоров, и наконец-то эти деньги инвестируются в нашу экономику. Это очень хорошо, потому что на землю приходит хозяин. Теперь вы не с пьяницы, а с банкира можете спросить. Поэтому демагогию о том, что плохие банкиры обманывают бедных крестьян, нужно оставить навсегда. Это неправда.

— Крестьяне охотно продают свою землю?

— Те номинальные собственники, которые получили земельные паи десять лет назад, порой продают их за бесценок. Потому что на самом деле эти люди не связаны с землей. Им на нее наплевать. Они не хотят ее обрабатывать и не могут ею нормально распорядиться. Но есть случаи, когда некоторые колхозники продали свои паи и за 30 тысяч, и за 50 тысяч долларов. Вы думаете, кто-то из них новый трактор или ферму купил? Ничего подобного! А вот у человека, который действительно работает, вы никакой силой землю не отнимете. Даже самый хитроумный юрист его не обманет. Дорога лишний крюк сделает, чтобы эти гектары обойти, а если потянут ее напрямую, то он с нее миллион получит. Но таких фермеров у нас единицы.

— Как правило, землю в Подмосковье скупают банки?

— И банки, и строительные компании, и дачные кооперативы, и частные предприниматели. Конечно, между ними идет конкуренция.

— Вам часто приходится рассматривать случаи мошенничества при купле-продаже земли?

— Конечно. Чаще всего происходит так, что земельными участками торгуют люди, не имеющие к ним никакого отношения. Это профессиональные мошенники, они инициативны, талантливы и даже иногда хорошо образованы. В газеты, в риелторские компании они дают объявления о продаже земли. Допустим, по Калужскому шоссе в районе 10-го километра, рядом лес, река. Цена — 7 тысяч долларов за сотку.

Вы приезжаете — да, красивое место. К тому же слева дача замминистра, справа — генерала, а там вот — известного банкира. Хорошее окружение. Только дорого, нельзя ли подешевле? С трудом уговариваете его сбросить 500 долларов. Он показывает вам бумагу: какой-нибудь инвест-контракт фирмы «Шило» с фирмой «Мыло», на котором стоит печать замглавы поселковой администрации. Говорит, что документы о праве собственности на землю даст тогда, когда вы дом построите, и вы с радостью отдаете ему деньги за земельный участок.

— И с этими деньгами он исчезает?

— Нет, все не так просто. Вы начинаете строить дом. Уже фундамент готов. Приходит милиция и говорит, что это незаконно. Вы тут же идете жаловаться к вашему продавцу, который популярно вам объясняет, что это обычный криминальный «наезд» конкурентов. И вы включаете все свои рычаги, все свои знакомства, чтобы защитить свои деньги.

Рычаги сработали, вы дарите милиционеру «коробку конфет», и он, удовлетворенный, уходит. Но через полгода вам приходит повестка в суд. Вы и судье несете «коробку конфет». Тот полтора года рассматривает это дело, и оно заканчивается ничем. За это время вы построили свой дом и пытаетесь получить на него право собственности. И тут у вас начинаются проблемы. Вас просят принести свидетельство о праве собственности на земельный участок, кадастровый план, согласование СЭС, пожарных, Минкультуры...

— А Министерство культуры-то тут при чем?

— А вдруг под вашим домом находится древнее захоронение, клад скифских или новгородских монет? Или библиотека Ивана Грозного?

— Неужели опытный чиновник не может сразу сказать, что сделка была изначально незаконна? И как часто на заведомо ложных документах ставится печать?

— Статистики нет, но в моей практике это случается очень часто. Чиновник, который ставит свою печать на таких документах, — либо глупец, либо взяточник. Вот типичный случай: глава сельской администрации предлагает вам участок с лесом: «Стройте здесь, я вам разрешаю. А коммуникации потом подведете, здесь близко». Но вы должны знать, что 99% лесного фонда Московской области — это федеральная собственность и никакой глава сельской администрации не вправе ею распоряжаться. Сейчас в архивах находятся документы, которые подписали бывшие главы, иногда уже покойные, продававшие такие участки. Но это дело прокуратуры.

— Чтобы избежать мошенничества, какие документы собирать тому, кто претендует на право собственности?

— Во-первых, это свидетельство о праве собственности на землю. Но не на абстрактные 25 гектаров в Одинцовском районе, а с приложением кадастрового плана. Причем еще нужно прочитать его содержание: чтобы количество гектаров совпадало, наименование участка, его расположение и словесное описание. А то ведь можно к свидетельству приложить совсем другой план.

— По рассеянности или по злому умыслу?

— Бывает, что продавцы добросовестно заблуждаются. Особенно часто так поступают какие-то большие заводы: документов на землю у них нет, но они считают себя ее хозяевами. Сейчас происходит раздел собственности на федеральную, муниципальную и областную, тут огромные проблемы. Зачастую не могут разобраться, где чья земля. А так как геодезические и землеустроительные работы стоят очень дорого, то нашим гражданам можно только посочувствовать. Не уверен, что это обоснованные затраты, однако цены диктует спрос. И потом вы же получаете собственность не на что-нибудь — на землю.

— Какие земли стоят дороже — сельскохозяйственные, которые у нас запрещено продавать иностранцам, или обычные, под коттеджное строительство?

— Если исходить из цены сельхозземли, из того, какую прибыль она может принести, то она вообще ничего не стоит. А та земля, которая идет под строительство, ценится сегодня очень дорого.

— А можно ли изменить ее целевое назначение, чтобы дешевую сельхозземлю продать подороже?

— Можно, только это очень длительная процедура, и разрешение на это дает правительство субъекта Федерации. Оно пользуется критериями как законности, так и целесообразности.

— Часто побеждает последнее?

— Вы же видите — растут населенные пункты, строятся коттеджные поселки. И не всегда законно. Но в лучших своих проявлениях закон выражает интересы общества. Мы же не можем сделать всех равными, выделив всем по участку на Рублево-Успенском шоссе на берегу Москва-реки. Значит, должен быть какой-то регулятор соблюдения норм — экологических, пожарных, санитарных и т.д. А регулятор — это деньги. И вопрос не в том, чтобы скрыть это, а в том, чтобы сделать все более явным, направленным в определенное правовое русло и обложенным налогами. Поэтому я бы не говорил, что сейчас идет беспредел. Идет рыночный процесс, пока не очень хорошо урегулированный законами.

Беседовала Лидия АНДРУСЕНКО