ХОЗЯЕВА ПРИШЛИ

Почему государственный ЖЭК хронически убыточен, а его частные аналоги — товарищества собственников жилья (ТСЖ) — вполне себя окупают? Рецепт их успеха прост: оказание дополнительных услуг жильцам и сокращение расходов

ХОЗЯЕВА ПРИШЛИ

В десять утра в ТСЖ «Трехпрудный» (расположен в московском районе Пресня) рабочий день уже был в разгаре. Плечистые мужчины в синих комбинезонах сбивали с десятиэтажек сосульки и аккуратно сбрасывали лопатами снег, стараясь не повредить стоящие внизу иномарки.

Осторожно сбить сосульку не так просто, особенно когда она достигает полуметра, а машину нельзя отогнать, потому что ее владелец уехал из города на несколько месяцев. В такой ситуации рабочие защищают шикарный автомобиль — а здесь стоят только такие — досками и молятся, чтобы все обошлось. Другие рабочие, тоже в униформе с желтой надписью на спине «tsj.ru», чистили лопатами и мини-трактором дорогу. Восемь девушек из бригады уборщиц наводили порядок в близлежащих офисах и мыли лестницы в подъездах жилых домов. Жужжали принтеры бухгалтерии — все 40 сотрудников частного домоуправления находились при деле. Домоправительница, директор ТСЖ Евгения Юнисова, готовила отчетность к ежегодному собранию жильцов.

ТСЖ — это частная фирма, которую нанимают жильцы нескольких квартир или домов. Сотрудники ТСЖ убирают территорию, ремонтируют дома и квартиры, поставляют жильцам горячую воду, сантехников и слесарей. Товарищество Юнисовой, одно из первых в России, было создано в 2000 году. По словам директора, товарищество «работает в ноль», то есть полностью окупает себя.

«Трехпрудный» обслуживает два корпуса дома № 11/13, 1910 года постройки, в одноименном переулке. До 2003 года эти дома находились под опекой государственного ДЕЗа, но «Трехпрудному» удалось избавить их от его заботы.

— Сделать это было сложно, ДЕЗы не хотят дома «отпускать», — рассказывает Евгения Юнисова. — Ситуация осложнялась тем, что наши дома, где за 100 лет не проводилось ни одного капремонта, в 1991 году были объявлены непригодными к эксплуатации и переданы на реконструкцию коммерческой структуре. Но мы «и от бабушки, и от дедушки» ушли, потратив четыре года на отделение от государства. Не хотите пройтись по нашей территории?

Мат и трос

Осмотр мы начали с офиса товарищества, расположенного в прилично отремонтированной квартире.

На стенах висели дипломы за удачный опыт самоуправления, на полках стояли десятки папок, люди склонились над кипами бумаг. Из бумаг меня больше всего заинтересовала чья-то квитанция на оплату коммунальных услуг. Техобслуживание (это услуги сантехника, слесаря, уборщиков) стоило 3 рубля 50 копеек за квадратный метр площади квартиры, отопление — 6,70, горячая вода (по счетчику) набежала на 123,8 рубля, обслуживание телеантенны составило 43 рубля, вывоз мусора — 18,40 и т.д. Всего за месяц жильцы одной из квартир должны были заплатить 1418 рублей. На территории ТСЖ 230 квартир. Если бы каждая из них платила ТСЖ лишь $50 в месяц за услуги — эта структура была бы убыточной, как государственные ДЕЗы. Но товарищество имеет более серьезные источники доходов.

— Наши расценки не выше, а за техобслуживание даже ниже, чем в ДЕЗах, — объяснила мне Евгения Исааковна. — Такие цены мы можем держать за счет того, что имеем дополнительные доходы от ремонта квартир. По новому закону ТСЖ не имеет права зарабатывать деньги, поэтому мы оформили эту бригаду на другую нашу фирму.

Из главного офиса мы прошли в диспетчерскую — через дорогу. Диспетчерская в прошлом была обычным подвалом, а теперь это светлое помещение из нескольких просторных комнат. Главный инженер Олег Ковалев крутил ус и разговаривал по телефону, его коллега договаривалась о поставках дешевых цветов к 8 Марта, забегали за канистрами с бытовой химией 20-летние уборщицы-молдаванки.

Во дворе дома, где, по словам Евгении Юнисовой, раньше была общественная помойка, теперь находится уютная детская площадка с недавно посаженными елочками — подарок жильцам от товарищества к новому, 2005 году. Летом во дворе растут цветы, рабочие ухаживают за газоном.

А в квартире № 16 вовсю шел ремонт: батареи встраивали в стену, готовили перепланировку. За время своего существования ТСЖ «Трехпрудный» перепланировал 80% квартир в своих домах — примерно столько новых жильцов туда заселились и сразу потребовали улучшенных условий. Вот еще один существенный источник доходов.

Ремонтом в 16-й квартире руководил потомственный сантехник Михаил, его династия началась в 1928 году с деда. Искрилась сварка, старенький хриплый магнитофон голоском Бритни Спирс пел песенку «У-у-упс!», рабочие — по виду из восточных стран СНГ — жарили на плитке картошку.

— Пришли бы вы три дня назад, вот когда у нас весело было, — поприветствовал он меня. — Был засор в канализации, шесть колодцев мы вскрыли и пробивали при помощи русского мата и троса. В кондоминиуме вообще работать приятнее, чем в государственной структуре, где нет нормальных специалистов, особенно среди инженеров. Там инженер приходит к тебе советоваться, как лучше сделать, а потом еще бегает переспрашивает. Ты не отвечаешь за конкретный участок, постоянно за кого-то что-то переделываешь. И работаешь не на двух домах, а на целом микрорайоне. Тем не менее сейчас из ЖЭКов и ДЕЗов в ТСЖ никто на работу не переходит. Потому что сотрудникам ТСЖ запрещено «сшибать стольники» с жильцов, а иногда могут на работу экстренно вызвать ночью. На государственных же предприятиях сантехники могут работать сутки через двое и «халтурить» в свободные дни. Потому в ТСЖ «Трехпрудный» большинство рабочих — иногородние: из Тверской, Владимирской, Рязанской областей и СНГ. Для них 18 тысяч рублей в месяц — деньги. А ТСЖ экономит на их зарплатах, снижая издержки.

— В кондоминиумы хорошие специалисты переходили в 2001 — 2003 годах, — подхватывает разговор сварщик Саша Хохлов, бывший сотрудник «Мосгортепла», монтажник, водитель и кровельщик. — А теперь не хотят к нам идти на голый оклад.

Ну и не надо. В соседних с Москвой областях всегда можно рекрутировать нетребовательную и вполне квалифицированную рабочую силу.

В это время в квартире № 57 уже устранили протечку труб в санузле, и рабочий Олег сидел на корточках у огромной ванны-джакузи, восстанавливая на стене кладку из красивого синего кафеля.

— Вот, собственно, и все дела по сантехнике на сегодня, — сказал мне главный инженер, обходящий фронт работ. — Заявок так мало потому, что мы ударно потрудились летом, провели профилактику сантехники в двух домах. Теперь только устраняем мелкие проблемы. Мы здесь хозяева, знаем каждый кабель, каждую трубу. Только тогда ты будешь знать, где у тебя гнилье, где менять надо. В выходные будет еще одна заявка — к Догилевой, знаете такую актрису? Она у нас тут живет, и еще Гурченко летом сюда переехала. Догилева по телефону мне сказала, что у нее канализация подтекает, пригласила лучшего сантехника Михаила в воскресенье.

Маленькая монополия

Обедают в «Трехпрудном» за длинным столом. Для сотрудников обеды бесплатные. Сегодня подавали винегрет, борщ и картошку с мясом. Ели молча и не торопясь. Потом, отставив тарелки в сторону, провели планерку. Экстренных вызовов не было, поэтому рабочие-мужчины отправились чистить снег, а уборщицы — мыть подъезды: люди же успели наследить с утра, погода выдалась слякотная.

А в главном офисе уже разрабатывались проекты на будущее. Евгения Юнисова знает, как заработать еще больше. Она собралась капитально ремонтировать крышу, обустраивать там чердаки под художественные мастерские или под расширение жилплощади живущих на последних этажах. Размышляла над введением услуг уборки квартир и нянь.

Ее творческую работу прервал звонок из посольства Италии (в доме живет первый советник посольства). Он был недоволен тем, что ТСЖ отключил от общей сети провайдера, установившего на крыше свою антенну.

— Мы не хотим международного скандала, — твердо объясняла в трубку Евгения Исааковна. — Но если бы ваш провайдер хотел подключить интернет законным способом, то заключил бы с нами договор — именно мы отвечаем за безопасность в доме. У нас чердак старинный, деревянный, а провода у них не изолированы должным образом, может случиться возгорание. И между прочим, в нашем доме проведена отличная оптоволоконная связь и есть качественный интернет. Ну да, он стоит немного дороже.

Так выяснился еще один способ, с помощью которого частная фирма остается на плаву. Она не позволяет работать на своей территории другим провайдерам услуг. А что, даже маленькая фирма в России хочет быть монополистом. Хотя бы в двух отдельно взятых домах.

Оксана ПРИЛЕПИНА