Потерянный дом

Ирина Тернавская

СОБИРАЕМ ДОСЬЕ

Сегодня до 65% жилья в России строится на деньги частных инвесторов (их еще называют дольщиками). Несмотря на скандалы вокруг строительных пирамид, дольщиков будет только больше. Ведь для большинства людей возможность купить квартиру на треть дешевле, на стадии котлована, — единственный способ решить жилищную проблему. И у многих это получается. Одним повезло с застройщиками. Другие, прежде чем отдавать деньги, тщательно изучили все документы и убедились в надежности предприятия. Но полагаться на удачу, когда речь идет о больших деньгах, недальновидно. Покупке квартиры на стадии котлована предшествует серьезная работа. Первым делом надо проверить застройщика, который будет строить наш новый дом.

— Выбирая квартиру в новостройке, нужно обращать внимание на то, насколько опытен застройщик, есть ли у него успешно завершенные проекты, были ли отложены сроки государственной приемочной комиссии и по какой причине, — советует Дмитрий Кузнецов, первый заместитель генерального директора компании «МИАН — агентство недвижимости». — Репутация многих застройщиков, которые сейчас работают на рынке, складывалась годами. В нынешний компьютерный век можно без труда собрать достаточно информации о компании и самостоятельно ее проанализировать.

Однако задержки в строительстве дома могут случаться и не по вине застройщика. Его партнеры могут задержать поставку кирпича или бетона, не завезти вовремя оборудование или, например, могла сломаться строительная техника, а для ее ремонта нужно время. Кроме того, сейчас задержка сдачи дома Госкомиссии на один квартал уже воспринимается как обычное дело. Ведь прежде чем подписать акт сдачи-приемки работ, застройщик должен полностью устранить возможные недоделки. Поэтому не стоит всех, кто задержал сдачу объекта на несколько месяцев, вносить в черный список. Просто, когда будете подписывать договор, требуйте внесения пункта о неустойке за просрочку.

 

ЗАКЛЮЧАЕМ ДОГОВОР

Собрав досье на застройщика, внимательно изучите все юридические аспекты сделки. В первую очередь, стоит убедиться в том, что у компании-продавца есть необходимый пакет правоустанавливающих документов. «В этот пакет входят: распорядительный документ, на основании которого осуществляется строительство жилого дома, разрешение на строительство, договор о праве собственности или аренды данного земельного участка, инвестиционный контракт, который регулирует порядок взаимоотношений органов городской (районной) администрации и инвестора, и другие документы, — объясняет Сергей Лядов, эксперт инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век». — Должен быть определен сам предмет договора — квартира, ее строительный адрес, секция или подъезд, месторасположение на этаже, ее площадь, количество комнат, наличие балкона или лоджии. Кроме того, в договоре должна быть зафиксирована стоимость квартиры исходя из ее метража. Застройщик может требовать доплаты в одном-единственном случае — при увеличении метража квартиры после обмеров БТИ. Наконец, должны быть четко оговорены условия расторжения договора, порядок расчетов при этом и условия применения штрафных санкций».

 

ИЩЕМ ЮРИСТА

Если вникать в юридические тонкости не хочется (или вы понимаете, что это просто не осилите), лучше обратиться к профессионалу — риелтору или юристу. Так советует поступать и Артем Цогоев, исполнительный директор управляющей компании «Blackwood Фонды Недвижимости»: «Юрист укажет частному инвестору на все неясные моменты в договоре и поможет избежать двояко трактуемых формулировок. Иногда встречаются такие договоры, которые нельзя подписывать ни при каких обстоятельствах, и на это может указать именно юрист. Особенно необходима помощь юриста, если квартира на стадии строительства продается по серым схемам, то есть в обход закона «Об участии в долевом строительстве».

Сегодня для привлечения средств граждан застройщики используют несколько схем. Самая распространенная — вексельная. Ее суть в том, что покупатель приобретает у застройщика вексель, который стоит столько же, сколько квартира, а после завершения строительства покупатель обменивает эту бумагу на готовую квартиру. Другая схема — заем, когда покупатель дает взаймы застройщику сумму, соответствующую стоимости квартиры. При этом заключается дополнительный договор, по которому застройщик обязуется вернуть долг квартирой в строящемся доме. Третья схема — заключение договора предварительной продажи, то есть договор о намерениях покупателя приобрести у застройщика квартиру после принятия дома Госкомиссией. При этом покупателя обязывают заплатить аванс, который составляет от 70 до 100% от стоимости квартиры.

Чем сложнее договор, тем больше вероятность запутаться в его пунктах и не заметить подвоха. Поэтому главное условие любой сделки с недвижимостью — не спешить и не поддаваться ажиотажу, который раздувают продавцы. В конце концов лучше заплатить за квартиру немного больше, чем потерять все.

 

 

Повлияют ли скандалы с обманом покупателей жилья в новостройках на рынок недвижимости

 

ДМИТРИЙ КУЗНЕЦОВ,
первый заместитель генерального директора ЗАО «МИАН — агентство недвижимости»

Это не окажет заметного влияния на цены на недвижимость или количество предложений. Подобные ситуации можно считать еще одним шагом к формированию цивилизованного рынка недвижимости. Ведь это напомнит покупателям о том, что надо со всей осторожностью относиться к выбору квартиры в новостройке, попытаться максимально обезопасить себя: пользоваться услугами юристов и профессиональных риелторских компаний. Что касается обманутых инвесторов строительства, то, на мой взгляд, власть должна жестко взять под контроль создавшуюся ситуацию и установить виновных в срывах графиков строительства. А самим инвесторам нужно добиваться суда над застройщиком. Нужно также помнить о другой опасности: даже если суд обяжет застройщика выплатить компенсацию, тот может оказаться банкротом. В этом случае выплачивать компенсацию частным инвесторам застройщику будет нечем. Чтобы этого не случилось, и должны вмешаться власти.

 

АРТЕМ ЦОГОЕВ,
исполнительный директор УК «Blackwood Фонды Недвижимости»

Конечно же митинги обманутых дольщиков повлияли на поведение покупателей квартир — они стали более осторожными и требовательными. Некоторые решили даже отказаться от сделок с недвижимостью на определенное время. Цены на жилую недвижимость бизнес- и экономкласса продолжат расти. Новостроек становится меньше, новые проекты, которые должны продаваться в соответствии с законом «Об участии в долевом строительстве», на рынок не выходят. Между тем себестоимость строительства постоянно увеличивается: это связано с ростом цен на цемент, металл и энергоносители. Спрос растет, но темпы роста очень невелики. Инвесторы уходят с рынка массового жилья на более интересный рынок элитной недвижимости.

 

 

Как вернуть деньги

Если строительство дома затягивается на неопределенный срок, надо попытаться забрать свои деньги у застройщика и вложить их в строительство другого дома. Однако шанс, что вам вернут деньги добровольно, невелик, а судиться с застройщиком можно годами. Поэтому при заключении договора долевого строительства, как бы он ни назывался, нужно настаивать, чтобы в него был включен пункт о возможности переуступки прав требования на квартиру. Это очень важный пункт, который позволяет перепродать права на квартиру до того, как дом будет принят Госкомиссией, а квартира оформлена в собственность. Так вы сможете вернуть свои деньги.