Нацпроект «Доступное и комфортное жилье» станет третьей попыткой решения жилищной проблемы. По коммуналкам народ уже уплотняли, по хрущевкам расселяли. Теперь страна попробует стать «одноэтажной Россией» вслед за Европой и Америкой, где переселение в частные дома не только решило жилищную проблему, но и сформировало крепкий средний класс, положило начало потребительскому и беби-буму
Старт третьей жилищной революции гораздо лучше, чем у первых двух. 5,8 квадратных метра полагалось обитателю коммуналки, 6 квадратных метров — хрущевки. Сегодня в России на одного человека приходится больше 10 квадратных метров. Но до европейских норм с 40 метрами на человека и отдельном жилье для каждой семьи пока говорить не приходится. То же отставание в три раза и в темпах строительства. В развитых странах норма — каждый год вводится в эксплуатацию столько жилья, что в среднем приходится один квадратный метр на жителя. В России строят почти 50 миллионов квадратных метров жилья в год (примерно 30 квадратных сантиметров на человека). Рубеж, намеченный правительством, — это 80 миллионов квадратных метров к 2010 году.
Для воплощения этих планов и создана Комиссия по развитию рынка доступного жилья. Главное — она должна разработать комплексное решение жилищной проблемы.
Одна из ее главных задач — создание нормативно-законодательной базы по жилью. Пока что из запланированных 214 нормативных актов 139 до сих пор не готовы. А ведь эти акты должны доводить программу по развитию жилья, что называется, «до земли».
Маркетинг — то есть выявление реального платежеспособного спроса на доступное и комфортное жилье — еще одна задача. Комиссия будет собирать данные о доходах населения в регионах, о том, насколько там люди обеспечены жильем, развита банковская система. Технология работы такая: выберут несколько типичных регионов и, собрав данные об условиях жизни в них, выведут алгоритм решения жилищной проблемы в разных частях России. Изучать будут все стадии подготовки жилья, начиная от аукциона за участок и заканчивая сдачей готовых проектов. Комиссия специально займется, кстати, вопросами подготовки кадров для строительства, их образованием.
Одна из важных задач, над которой работает комиссия, - добиться, чтобы участки под застройку выделялись исключительно на аукционной основе и не так, как сегодня, вызывая множество вопросов со стороны правоохранительных органов. Деньги, вырученные на аукционах, должны идти на развитие инфраструктуры. Выделяемые под застройку участки будут обеспечены светом, газом — только тогда они станут инвестиционно привлекательными для застройщика. Здесь надежды связаны с РАО ЕЭС и «Газпромом» — предполагается, что компании помогут обеспечить участки комплексной застройки сетями, генерирующими мощностями.
Из чего строить? Правительство делает упор на малоэтажном строительстве, причем деревянном. Что касается традиционных материалов (хотя, что уж традиционнее для нашей страны, чем дерево?), то дело обстоит так: дефицит цемента в России — 30 — 35 процентов, дефицит металла — примерно на том же уровне. Власти предполагают стимулировать производителей — то есть предоставлять им площадки под заводы со всей необходимой инфраструктурой.
Впрочем, как именно будут выглядеть новые дома, которые построят для россиян в рамках нацпроекта, тоже пока не ясно: предпочтения жителей России еще только выясняются. При этом уже сегодня можно сказать, что в некоторых регионах малоэтажное строительство действительно станет решением жилищной проблемы.
Жилье не получится дешевым
Малоэтажное строительство — совсем не такой уж дешевый проект. Скорее всего домики окажутся дороги для среднего класса, уже через несколько лет землю, выделенную под доступную «малоэтажку», будут продавать по коммерческим ценам
 |
Иван Родионов, экономист, профессор Высшей школы экономики |
Кроме того, малоэтажное строительство требует огромных вложений в социальную инфраструктуру. Тех же дорог в микрорайоне из коттеджей потребуется построить намного больше, чем в районе, застроенном панельными домами. Так что себестоимость малоэтажного жилья точно будет выше себестоимости панельного.
Большинство участков рядом с крупными городами были раскуплены еще в первые 10 лет реформ. Так что малоэтажные пригороды придется строить далеко и возводить там всю инфраструктуру с нуля — от дорог до школ и больниц. К тому же пригодных для строительства земель вблизи городов почти не осталось, и властям придется использовать для малоэтажной застройки земли сельхозназначения.
Смотрите, что происходит дальше: государство выделяет землю, строит на ней инфраструктуру, подводит коммуникации. Затем частные компании начинают строить дома, и тут выясняется, что они стоят слишком дорого и их никто не покупает! В итоге проект массового малоэтажного строительства останавливают, а земля, обеспеченная инфраструктурой, поступает на рынок. Компании строят на ней хорошие дорогие коттеджи и продают их по более высоким ценам. На этом можно заработать десятки миллиардов долларов.
До того как программа начнет проваливаться, пройдет 4 — 5 лет. К этому времени инфраструктура уже будет построена и властям придется отдать земли под коммерческую застройку.
Доступное — не значит дешевое
Правительству все равно надо решать жилищную проблему, и нет разницы, что субсидировать — жилье в многоквартирных домах или частных. Но частные дома — это уже другой уровень жизни
 |
Геннадий Стерник, главный аналитик Российской гильдии риелторов |
Домостроительные комбинаты, поставляющие панели для многоквартирных домов, сейчас работают на пределе своих возможностей. Так что правительству приходится искать другие способы резкого увеличения объемов строительства. Малоэтажное строительство хорошо тем, что позволяет достаточно быстро построить много жилья. Тот же Ленск после наводнения восстанавливали с помощью малоэтажного строительства, сейчас по этой же технологии восстанавливают населенные пункты в Чечне.
Сами дома, построенные по технологии «сэндвич», достаточно дешевы в производстве. Если отказаться от архитектурных изысков, облицовки коттеджа кирпичом, балкончиков, то такой дом по себестоимости вполне может обойтись дешевле квартиры в панельном доме. Затраты на инженерную инфраструктуру будут примерно такими же, как и при строительстве многоквартирных домов. Причем качество таких домов достаточно высокое, так как «сэндвич» держит тепло лучше, чем кирпич. Сроки же строительства меньше, чем при возведении многоквартирных домов: достаточно построить фундамент, а сборка самого домика займет около недели. Другое дело, что для новых микрорайонов потребуется своя социальная инфраструктура, другой уровень социальных услуг. Например, из-за низкой плотности населения детям будет труднее добираться в школу, а значит, потребуется служба школьных автобусов.
Но массовое малоэтажное строительство не снизит цены на жилье. Они будут расти еще 10 — 15 лет, в той же Москве — на 20 — 25 процентов в год. Так что жилье, в том числе и малоэтажное, будет стоить дорого. Но даже дорогое жилье можно сделать доступным. Так, застройщик может продавать жилье по себестоимости, а государство будет компенсировать разницу между ней и рыночной ценой. Другой вариант — компенсировать гражданам первоначальный взнос по ипотечному кредиту, а банкам — снижение процентных ставок. Такие меры помогут создать рынок доступного жилья. Если государство будет его стимулировать, то программа малоэтажного строительства обречена на успех.
Квартирный ответ
НАЧАЛО РЕВОЛЮЦИИ
Коммуналки
После того как правительство в 1918 году переехало из Петрограда в Москву, первых советских чиновников стали расселять в национализированных у «эксплуататорских классов» квартирах, которые получили название «квартир-коммун». Позже в коммуналках стали селить всех.
Хрущевки
1955 год — после того как Никита Хрущев посетил Югославию и США и увидел панельные дома, было принято постановление ЦК КПСС «О мерах по дальнейшей индустриализации, улучшению качества и снижению стоимости строительства». План был рассчитан до 1980 года — чтобы, «когда наступит коммунизм», каждая советская семья встретила его в своей квартире.
ТЕМПЫ РЕВОЛЮЦИИ
Коммуналки
По данным переписи 1933 года, 76,12 процента городских семей проживали «в отдельной комнате» коммунальных квартир. К 1999 году, по данным Госкомстата, в России оставалось еще 746 тысяч коммунальных квартир.
Хрущевки
Согласно статистике, с 1956 по 1963 год в стране было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет. За 7 лет новоселье справили почти 54 млн человек, или четверть населения страны. Правда, при этом одни граждане получали отдельные квартиры, а другие переезжали в освободившиеся коммуналки из бараков и общежитий.
НОРМАТИВЫ РЕВОЛЮЦИИ
Коммуналки
В 1917 году уплотнению подвергалась «всякая квартира, в которой число комнат равняется или превышает число душ населения». В 1931 году считалось, что каждый взрослый человек должен занимать не более 9 м2 жилплощади (или 20 кубометров минимального объема воздуха). После войны были введены новые стандарты — одна комната на семью.
Хрущевки
В малогабаритных квартирах на одного человека отводилось 6 м2 (минимальная общая площадь квартиры — не менее 16 м2). Зато каждая квартира снабжалась отдельной кухней (не менее 4,5 м2), кладовой и совмещенным санузлом. Говорят, на предложение Хрущеву немного увеличить тесные туалеты, тот ответил: «Ничего, я пролезаю и другие пролезут».
ПОСЛЕДСТВИЯ РЕВОЛЮЦИИ
Коммуналки
Формирование особой атмосферы коммуналок — с кухонными скандалами, правилами очередности пользования туалетом, всеобщим доносительством и борьбой за каждый лишний квадратный метр.
Хрущевки
Появление кухонных посиделок — когда можно было собраться вместе на кухне и поговорить, не опасаясь доносов соседей. Именно благодаря хрущевским кухням в стране появились первые диссиденты.
ВПЕЧАТЛЕНИЯ
Коммуналки
«Обыкновенные люди... в общем, напоминают прежних... квартирный вопрос только испортил их...»
М. Булгаков
«Все жили вровень, скромно так — система коридорная — на тридцать восемь комнаток всего одна уборная».
В. Высоцкий
Хрущевки
«Квартира — это тетя, метраж — возраст».
К/ф «По семейным обстоятельствам»
«Прежде чем получить, надо заслужить, заработать! Нас и так четверо в двух комнатах, нам не хватает только вас с вашим ребенком.»
К/ф «Москва слезам не верит»
Фото: Григорий Сысоев/ИТАР-ТАСС; Craig Aurness/Corbis/РФГ; Архив «Огонька»; Алексей Сазонов