«Быстро и дешево строить жилье сегодня можно только индустриальным методом»
Проекты комплексного освоения территорий активно развиваются в Ростове-на-Дону, Краснодаре, Новороссийске и других городах юга России.
О том, почему при реализации таких проектов выгоднее всего использовать технологии индустриального домостроения и какие перспективы существуют у индустриального строительства в нашей стране, рассказывает генеральный директор ЗАО «Патриот-Инжиниринг» Станислав Шмелев.
Генеральный директор ЗАО «Патриот-Инжиниринг» Станислав Шмелев.
REVIEW: Насколько актуально, по Вашему мнению, для России использование технологий индустриального домостроения?
СТАНИСЛАВ ШМЕЛЕВ: Сегодня в России применяются различные виды домостроения: кирпичное, монолитное, сборное, сборно-монолитное, каркасное и другие. Развивается также индустриальное или крупнопанельное домостроение. При такой технологии большая часть «комплектующих» для дома изготавливается на домостроительных комбинатах, перевозится на строительную площадку и служит для «сборки» домов.
Крупнопанельное домостроение было особенно востребованным в 50-60е годы, с его помощью удалось успешно справиться с послевоенным дефицитом жилья.
В 90-е годы позиции индустриального домостроения были утрачены. Однако проблема нехватки жилья в России по-прежнему стоит очень остро. Неслучайно сегодня мы можем видеть восстановление интереса к индустриальному домостроению в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Ростове-на-Дону и других регионах.
R: Каковы особенности индустриального домостроения по сравнению с другими технологиями?
С.Ш.: Основные преимущества этой технологии — высокая скорость возведения, доступная цена (себестоимость строительства в среднем на 30% ниже, чем при использовании других технологий) гарантированный заводской контроль качества.
Например, в монолитном домостроении существуют проблемы с контролем качества и с квалификацией самих строителей. Кирпичные дома при всех своих преимуществах стоят дороже и строятся дольше.
R: Почему же тогда крупнопанельное строительство на какое-то время было почти забыто в России?
С.Ш.: Считается, что индустриальное сборное домостроение имеет два основных недостатка — архитектурное однообразие и негибкость планировок. Потребители устали от однотипных квартир в панельных пятиэтажках, им хочется видеть более интересные решения.
Стоит учитывать, что за последние годы технологии индустриального домостроения шагнули далеко вперед. Современные сборные дома не имеют практически ничего общего с привычными «хрущевками» (именно с ними чаще всего ассоциируется крупнопанельное домостроение). Например, благодаря первой очереди реконструкции наш «Комбинат крупнопанельного домостроения» (ККПД) в Ростове-на-Дону. выпускает новую серию домов. Сейчас заканчивается вторая очередь реконструкции комбината. Благодаря применению архитектурного бетона мы сможем добиться разнообразия и высокой привлекательности внешнего вида зданий. А применение сборно-монолитной системы, позволит сделать планировочные решения более гибкими. Таким образом, мы сможем строить дома не только эконом-класса, но и бизнес-класса.
Например, уже сейчас в жилом районе «Западные ворота» и в жилом квартале «Акварель» мы строим дома башенного типа, в которых предусмотрены квартиры с европланировками. В этих случаях квартира делится не на комнаты, а на функциональные зоны. Благодаря оптимизации пространства покупатель может приобрести однокомнатную квартиру, по функциональности не уступающую двухкомнатной — с кухней-гостиной и полноценной спальней. В Европе подобные планировочные решения используются повсеместно, в России такие проекты только начинают появляться.
R: Чем определяется спрос на жилье, построенное по сборной технологии?
С.Ш.: Квартиры в домах, которые мы сегодня строим в Ростове-на-Дону, полностью выкупаются еще на ранней стадии строительства. В первую очередь потому, что дом возводится практически на глазах у покупателя. Человек видит, как каждые два–три дня прирастает этаж, от этапа котлована до окончания монтажа может пройти всего два–три месяца.
Необходимо учитывать также, что сборное домостроение дает людям возможность купить готовые квартиры, зачастую с отделкой. В них можно заселяться практически сразу, тогда как при покупке квартиры без отделки и внутренних стен на ремонт придется потратить еще более 10% от бюджета покупки.
R: Насколько развита, по Вашим оценкам, инфраструктура для развития индустриального домостроения в России в целом и на юге?
С.Ш.: Конечно, для полноценного возрождения отрасли предприятий недостаточно. Более половины из существовавших в советские годы на территории РФ домостроительных комбинатов сегодня не работают. Однако на их базе можно создать новое высокотехнологичное производство.
R: Перспективно ли это направление для вложения инвестиций?
С.Ш.: Если говорить о строительстве или реконструкции домостроительных комбинатов, то надо учитывать, что реальные секторы экономики не отличаются высокой рентабельностью. 15% рентабельности в данном случае можно назвать хорошим показателем.
Объем инвестиций зависит от мощности предприятия, однако в любом случае — это миллиарды рублей.
При этом стоимость заемных средств на банковском рынке зачастую превышает 15%. Соответственно, окупаемость при таких процентных ставках может растянуться на десятилетия.
Более перспективная, на мой взгляд, бизнес-модель — создание девелоперской компании, которая получает прибыль не только от производства, но и от всего комплекса работ с учетом продажи квартир. В таком случае процесс возврата инвестиций идет быстрее.
R: Что, на Ваш взгляд, является более удачной стратегией для компании, которая планирует выйти на рынок индустриального домостроения: вкладывать средства в модернизацию «советского» производства или построить комбинат «с нуля»?
С.Ш.: Для предприятия индустриального домостроения ключевую роль имеет месторасположение. Расстояние от завода до объектов строительства должно быть не больше 100 км. Иначе его работа нерентабельна.
Таким образом, удобнее работать с существующим предприятием, расположение которого было продумано еще в советские времена. Кроме того, при строительстве предприятия с нуля немало сил и времени отнимет получение разрешения на строительство, проведение газа, электроэнергии и т.д. У существующего предприятия многое из этого уже есть.
Второй важнейший фактор — это квалифицированные кадры, которые имеются даже на полуразрушенных заводах. Новых специалистов нужно еще обучить.
R: Насколько отличается российская и зарубежная практика развития индустриального домостроения?
С.Ш.: Ни в Европе, ни в США индустриального домостроения в нашем понимании не существует, так как там нет необходимости строить сразу огромные жилые кварталы. Скоростное возведение жилья индустриальными методами востребовано только в развивающихся странах, где остро стоит вопрос его дефицита. Это страны Северной Африки, Южной Америки и, конечно, Россия.
В то же время, если мы говорим об индустриальном домостроении как о производстве индустриальным (то есть, заводским) методом определенного вида изделий для строительства, то оно активно развивается и в США, и в Европе. Например, в Германии через каждые 100 км вы найдете железобетонный завод, на котором производят элементы для строительства зданий (пустотные плиты перекрытий, балки, колонны, лестничные марши и прочее). Западные проектировщики не ориентируются на какой-то один метод домостроения, они привыкли комбинировать в одном здании и монолит, и сборно-монолитные варианты, и заводские изделия.
За рубежом полносборное домостроение активно применяется для строительства социального жилья, а также нежилых помещений — офисных и торговых центров, гаражей.
R: При каких условиях, на Ваш взгляд, индустриальное домостроение сможет развиваться в нашей стране более активно?
С.Ш.: Важный фактор, тормозящий развитие отрасли — отсутствие долгосрочных градостроительных планов во многих регионах, в связи с чем инвестирование в такие проекты становится рискованным. Обратите внимание, что сейчас реконструкции комбинатов индустриального домостроения происходит только в тех субъектах РФ, где разработаны долгосрочные градостроительные планы, и они имеют законодательную силу. Соответственно, развитие территории не зависят от изменчивых решений местных властей, а значит риски инвесторов ниже.
В любом случае масштабное развитие отрасли невозможно без государственной поддержки. Быстро и дешево строить качественное доступное жилье сегодня можно только индустриальным методом. Поэтому лишь при условии возрождения индустриального домостроения в России мы сможем в обозримые сроки выполнить программы обеспечения жильем населения нашей страны.
ЗАО «Патриот-Инжиниринг» входит в Группу компаний «ИНТЕКО». ЗАО «ПАТРИОТ-Инжиниринг» основано в 2010 г. В функции компании входит осуществление полного контроля за деятельностью и модернизацией предприятий строительной индустрии, входящих в Группу компаний «ИНТЕКО». Основными задачами ЗАО «ПАТРИОТ-Инжиниринг» является формирование технической политики подведомственных предприятий стройиндустрии и повышение экономической эффективности деятельности предприятий.