В крупных городах Уральского федерального округа практически не осталось свободных площадок под строительство. Большинство потенциально полезных участков находится в частных руках: занято ветхим жильем, промзонами или вовсе не используется по назначению. Застройщики в связи с дефицитом земли прогнозируют рост цен на жилье, а аналитики полагают, что такая ситуация может стать мощным стимулом для развития застроенных территорий.
Границы роста
В Екатеринбурге вопрос дефицита земельных участков поднимается участниками рынка на протяжении последних нескольких лет. В 2010 году столица Среднего Урала впервые пересекла отметку в 1 млн кв. метров сданного в эксплуатацию жилья и до сих пор поддерживает показатели ввода на миллионном уровне — по итогам 2013 года планируется построить не менее 1,06 млн кв. метров жилой недвижимости. Однако власти и участники рынка подчеркивают — простых участков для застройки в городе не осталось. Глава компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев говорит, что с каждым годом свободной земли в городе становится все меньше, а застройщикам она обходится все дороже. По его словам, дефицит участков существует, прежде всего, в центре Екатеринбурга (под определение которого сегодня попадают все обжитые районы в пределах объездной дороги), поэтому строители не могут возводить там жилье по доступным ценам. «Какой смысл застройщикам строить жилье экономкласса на дорогой земле? Конечно, они там строят жилье более высоких категорий, и оно действительно активно дорожает. Цены растут именно из-за дефицита земли в городе», — уверен Валерий Ананьев.
По словам замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капстроительства и землепользования Сергея Мямина, резервы уплотнительного строительства на старой инфраструктуре исчерпаны на 80–90%. Основной тенденцией развития города станет выход на новые территории — их потенциал оценивается примерно в 38 млн кв. метров жилья. Но чтобы обеспечить эти участки инфраструктурой, потребуется сложение усилий всех уровней бюджета и самих застройщиков. «В основной массе (более 50%) — это частные земли, бывшие сельхозугодия, промпредприятия, поэтому нам необходимо вместе научиться понятию государственно-частного партнерства, чтобы появился прозрачный, юридически понятный механизм взаимодействия», — полагает господин Мямин.
Другая часть площадок, которые могут быть вовлечены в оборот, относится к землям, госсобственность на которые не разграничена, — они составляют порядка 40% территории Екатеринбурга. 18 мая 2013 года право распоряжаться этими землями от администрации города перешло к министерству по управлению госимуществом Свердловской области (МУГИСО). Аукционов пока не проводилось, и участники рынка считают, что в перспективе этот процесс может усилить назревающий дефицит и сказаться на объемах ввода жилья. Такие опасения аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков называет небеспочвенными. «Какие территории будут пополнять рынок, как часто и в каком объеме — эти вопросы действительно настораживают. Но отразиться это может не на текущем рынке, а на среднесрочном и долгосрочном его развитии. Что касается текущего предложения, у многих крупных игроков есть земельные резервы для насыщения рынка новыми объектами. Более того, к настоящему моменту мы фиксируем рекордные объемы жилья в стадии строительства (по предварительным данным, около 2,5 млн кв. метров) — дефицита жилья на рынке сегодня нет», — комментирует господин Хорьков. Его поддерживает замдиректора отдела стратегического консалтинга компании Jones Lang LaSalle Михаил Якубов. «Во всем мире основой благосостояния бюджета является налог на недвижимость, и ответственность за грамотное и эффективное распределение земель под застройку лежит на органах местной власти. Если же городская администрация по тем или иным причинам лишается этой функции, и управление переходит в другие руки, то это негативным образом сказывается на развитии земельного фонда», — уверен он.
Глава МУГИСО Алексей Пьянков рассказал корреспонденту „Ъ”, что ведомство проанализировало опыт регионов, где право распоряжения неразграниченными землями отдано субъектам, и признало его успешным. «Если мы видим, что сэкономим сроки, обеспечим более оперативное решение задач по инженерии, зачем от этого отказываться? От проведения аукционов все равно 80% поступает в бюджет города, а 20% — области. Даже если бы мы 18 мая провели 100 аукционов, эти дома в лучшем случае могли бы быть введены в эксплуатацию не ранее конца 2014 года», — полагает господин Пьянков. По его словам, реализация полномочий МУГИСО не отразится на темпах ввода жилья, так как они определены стратегией развития Екатеринбурга до 2015 года, и строительство осуществляется на уже предоставленных участках. «А в 2015 году мы поддержим коллег сдаваемыми объектами, построенными на тех землях, что продадим в этом и следующем годах», — говорит глава МУГИСО, отмечая, что даже не все из ранее предоставленных участков из состава неразграниченных земель застраиваются. В отношении арендаторов порядка 30 таких площадок, где сети подведены, но строительство так и не началось, министерство инициировало процедуру расторжения договора аренды, чтобы также выставить их на аукционы.
Ветхий вопрос
Процесс комплексного освоения окраин уже активно идет на Южном Урале. В прошлом году Челябинск сдал свой первый миллион квадратных метров жилья во многом благодаря именно развитию новых территорий, примыкающих к областному центру. По словам вице-президента Российской гильдии риелторов, председателя совета директоров ГК «Компаньон» (Челябинск) Арсена Унаняна, такой подход позволяет удерживать стоимость жилья на более низком уровне. В этом году, говорит он, город планирует сдать порядка 700 тыс. кв. метров жилой недвижимости, но, по крайне мере, до конца года средняя цена удержится на уровне 41 тыс. рублей за кв. метр.
У застройщиков, отмечает исполнительный директор челябинского межрегионального Союза строителей Юрий Десятков, есть задел земли на 5 млн кв. метров жилья, но при этом в существующих границах города свободных участков практически не осталось. «Фактически город развивается на землях Сосновского района уже третий год, но в этом проблемы нет. Есть проблема с ветхим жильем, которое не подпадает под аварийный фонд», — считает он. В 2013 году в городе на сносе ветхого жилья планируется построить 52,2 тыс. кв. метров жилья (5,4% от общего объема). Этот процесс уже запущен в Металлургическом, Тракторозаводском районах города, однако таких примеров, говорит господин Десятков, немного — пока они в основном осуществляются за счет застройщиков. Но мест, где бизнес мог бы и дальше заниматься расселением самостоятельно, практически не осталось. Кроме того, добавляет он, необходимо активно развивать механизм аукционов на развитие застроенных территорий.
В Екатеринбурге эта работа началась, но застройщики, выигравшие аукционы, отмечают, что проблем меньше не становится. «Мы 2,5 года назад выиграли аукцион по освоению застроенных территорий на улице Ирбитской. В соответствии с законом, должны были выполнить проект планировки, отселить два барака, после получить землю. Все эти процедуры мы выполнили в течение полугода, землю и разрешение получили совсем недавно. Для нас это была настоящая победа. Если бы я знал, что это так сложно, за такие процедуры бы не брался», — говорит Валерий Ананьев, отмечая, что плановая себестоимость в этом проекте уже выросла на 50%.
Подобная ситуация складывается и с ветхим частным сектором, который не может быть выставлен на аукционы по развитию застроенных территорий, и застройщики вынуждены договариваться с каждым собственником. По словам Валерия Ананьева, стоимость сотки на вторичном рынке доходит до 1,5 млн рублей, а чтобы сформировать участок для строительства, необходимо договориться с порядка 20 собственниками.
Аналитик компании «Этажи» (Тюмень) Екатерина Таркова рассказывает, что эта проблема актуальна и в Тюмени. По ее словам, в городе не так много участков под застройку. В основном это земли частных секторов, территории старых заводов и предприятий. «Если рассматривать этот рынок с позиции застройщиков, в городе ощущается острая нехватка земли. Застройщики стараются различными способами отхватить себе кусочек. Одни пытаются приобрести землю через администрацию, другие просто берут ее в аренду. Крупные застройщики, у которых есть финансовые возможности, занимаются сносом домов и переселением жильцов для последующей застройки данной территории», — говорит аналитик. По ее словам, самый сложный способ пополнения земельного банка — выкуп территории у частного лица, поскольку собственники устанавливают цены в 5–10, а иногда и в 20 раз выше рыночной.
Проблемы КОТов
Застройщики и аналитики говорят, что найти участки под комплексное освоение проблематично во многих крупных уральских городах. «В каждом городе требуется индивидуальный подход. Но если сравнивать, к примеру, Екатеринбург и Челябинск, то в Екатеринбурге эта проблема есть. Город очень компактный, территория активно застраивалась, поэтому почти не осталось значительных территорий, на которых можно было бы проводить комплексное строительство», — комментирует исполнительный директор «Кортрос-Академический» Сергей Ланцов. «Комплексную застройку, как правило, реализуют на земельных участках, обеспеченных хорошо развитыми инженерными и коммуникационными системами, и, по нашим оценкам, в городах УрФО существует явный дефицит как раз в таких территориях, которые к тому же имели бы адекватную стоимость», — подтверждает Михаил Якубов.
Аналитики отмечают, что дефицит земли в такой ситуации может стать мощным стимулом для развития застроенных территорий в центральных районах города. По подсчетам Origin Capital (Санкт-Петербург), только в Екатеринбурге около 250 га земли занято промпредприятиями. «Девелоперов привлекает их локация — в центральных районах городов. А для объектов коммерческой и жилой недвижимости удобная локация является основной характеристикой рентабельности объекта», — полагает управляющий директор компании Сергей Богданчиков. «Учитывая, что в уральских городах в среднем доходность девелоперского бизнеса в коммерческих объектах не слишком высока, то проще развивать застроенные территории, чем осваивать земли „с нуля” — этот процесс по определению более затратный», — соглашается Михаил Якубов, отмечая, что в перспективе это направление будет набирать обороты в крупных городах УрФО.