— Есть ли в Челябинске проблемы с землей?
— С землей есть определенная проблема, потому что в центре участков почти не осталось, и они давно находятся в частной собственности. Земли, где сейчас проходят аукционы, и начинают строиться новые объекты, принадлежат либо Фонду РЖС, либо Челябинской области. В отличие, к примеру, от Екатеринбурга в Челябинске мало опыта по выкупу жилых домов, изменению назначения земельного участка и строительству на этом месте торговой недвижимости. Для этого используются пустующие точечные участки. Поэтому сейчас у нас есть дефицит нежилых помещений на продажу. После кризиса первым оправилось жилье — начали увеличиваться объемы строительства и продаж. Коммерческая недвижимость набирает обороты только с прошлого года.
— Застройщикам приходится использовать альтернативные аукционам способы пополнения земельного банка?
— Застройщики вынуждены использовать другие механизмы, потому что сегодняшняя политика в городе — застройка микрорайонами. Такое строительство позволяет держать более низкую цену квадратного метра. Но недавно один из таких аукционов был отменен ФАС, потому что не все игроки смогли поучаствовать и позволить себе приобрести объект стоимостью несколько миллиардов рублей. Я считаю, этого можно было бы избежать, если бы застройщики могли организовывать тандемы. Это нормальная мировая практика, когда строители объединяются и совместно выходят на аукцион. Но пока этот процесс у нас идет тяжело.
— Активное развитие на окраинах оказывает влияние на рынок недвижимости в целом?
— Да, потому что в отличие от Екатеринбурга в Челябинске разница в цене квадратного метра в центре и на окраинах невелика. Если в Екатеринбурге она доходит до 40%, то у нас — не больше 20%. Спрос из центра перемещается на окраины, где появились хорошие предложения. Соответственно, цена там повышается, а центре — снижается. Кроме того, помимо ипотеки застройщики уходят в длинные рассрочки, которые доходят до двух лет. Это не вынужденная мера, а определенная маркетинговая стратегия.
— В перспективе город будет развиваться, расширяя территорию?
— Сегодня в центре назрела проблема редевелопмента, но пока такие проекты только рассматриваются. В ближайшие 3–4 года ситуация кардинально не изменится — основное строительство будет в новых микрорайонах.
— Это связано с меньшими затратами?
— Во-первых, да. А во-вторых, у нас рынок достаточно изменчивый, уровень доходности не позволяет иметь низкую маржу. Это очень рискованно. Если в Екатеринбурге при себестоимости 30 тыс. рублей квадратный метр стоит 60 тыс. рублей, то у нас при себестоимости 25 тыс. рублей — 40 тыс. рублей. Доходность у нас и в Екатеринбурге отличается почти в три раза, но по более высокой цене у нас жилье просто не купят. Ипотека начала развиваться с 2003 года, очень много людей ей уже воспользовалось. Любой рынок имеет тенденцию не только к росту, но и к снижению. И если сегодня у нас квадратный метр будет расти, продажи просто остановятся. Да, у нас есть потребность в нескольких офисных центрах класса А, элитном жилье, но это штучные объекты, поэтому застройщики неохотно идут в дорогостоящие проекты.