Расходы на жилье в Европе повышаются
Зарубежный опыт
В Европе расходы, связанные с жильем, оказались единственным видом расходов домашних хозяйств, который избежал снижения роста во время экономического и финансового кризиса, в отличие от других компонентов потребления и тенденций ВВП. Об этом говорится в аналитическом отчете Королевского общества сертифицированных экспертов в области недвижимости (RICS, Великобритания).
Расходы, связанные с жильем, являются наиболее значительной категорией потребительских расходов на европейском уровне. В 2011 году в 27 государствах — членах ЕС на жилье было потрачено €1,7 трлн, что составляет 23,6% общих расходов домохозяйств, с увеличением с 20,3% в 2000 году и 22,5% в 2008 году. Другие важные категории потребительских расходов: транспорт (13,2%), питание и безалкогольные напитки (12,9%).
Существуют большие различия между странами. В государствах — членах ЕС с уровнями дохода, значительно превышающими средний показатель для ЕС (например, в скандинавских странах, Нидерландах и Люксембурге), отмечен высокий уровень расходов на жилье. В отличие от государств Южной Европы (за исключением Греции), где отмечена меньшая доля расходов на жилье.
При изучении роста фактической арендной платы в течение последнего десятилетия (2001-2012 годы) в странах, наиболее пострадавших от финансового кризиса, было выявлено влияние на арендный сектор в целом, а не только на недавно согласованные арендные ставки. Автор данного исследования Питер Парласка (Peter Parlasca), член RICS, объясняет, почему соответствующие расходы на жилье продолжают поглощать значительную часть потребительского бюджета в период экономической неопределенности: "В 2008-2011 годах сектор недвижимости был наиболее устойчивым элементом расходов домохозяйств, так как европейцы платили больше денег по своим счетам за аренду и электроэнергию, кроме того, увеличились расходы домовладельцев, связанные с проживанием в собственном жилье. Тем не менее потребители меньше потратили на улучшение своего жилья (техническое обслуживание и ремонт жилья сократились на 3,2 процента)".
Согласно данному отчету, самый важный компонент расходов на жилье — "условная арендная плата" в сегменте недвижимости, в которой проживают ее владельцы (12%), далее следуют расходы на оплату водо-, газо- и электроснабжения (6%), а также расходы на техническое обслуживание и ремонт жилья (1,3%).
Майкл Ньюи (Michael Newey), председатель RICS, член RICS, генеральный директор Жилищной ассоциации Великобритании, говорит: "Доступное и качественное жилье является базовой потребностью для европейских граждан. Оно также является ключевой движущей силой экономического восстановления. Данное исследование показывает, что расходы на жилье являются крупнейшим отдельным видом расходов домашних хозяйств в подавляющем большинстве европейских стран, всего лишь в пяти государствах — членах ЕС они уступают расходам на еду. Характерной особенностью этих данных являются огромные различия ставок муниципальных налогов на недвижимость в отдельных странах — от 50 до 90 процентов, а также существенные различия в тенденциях на рынке аренды жилья. В то время как среднее значение ВВП по Европе снизилось, доля расходов на жилье увеличилась и демонстрирует тенденцию к росту, наряду с ростом ВВП на душу населения в отдельных странах. Тем не менее различия между странами обусловлены главным образом структурными различиями национальных рынков недвижимости, а не различными уровнями доходов".
Оценка
Гильдия классифицирует дома
В начале 2014 года Российская гильдия управляющих и девелоперов (РГУД) запустит всероссийскую классификацию многоквартирных жилых домов. В настоящее время комитетом по жилой недвижимости РГУД утверждена двухэтапная система классификации для данного сегмента рынка жилой недвижимости. При формировании основных критериев классификации будут применяться стандарты, единые для всех регионов РФ.
"Работа в этом направлении ведется уже достаточно давно, но общепринятого документа, который был бы применим на федеральном уровне, до сих пор не выработано. В настоящее время комитетом утвержден двухэтапный подход к классификации многоквартирных жилых домов, согласованы три основных класса на первом этапе классификации. Для определения оптимального подхода к классификации был привлечен широкий круг специалистов: от проектировщиков и юристов до девелоперов и брокеров из различных регионов РФ", — рассказал Александр Погодин, председатель комитета по жилой недвижимости РГУД, заместитель генерального директора группы компаний "Пионер", направление "Санкт-Петербург".
Согласно классификации многоквартирных жилых домов РГУД на первом этапе выделяется три основных класса: "элита", "бизнес" и "масс-маркет". Однако если предложение на местном рынке заметно дифференцированно по своим качественным характеристикам, то для объектов класса "масс-маркет" (сегмент массового спроса) возникает потребность в более глубокой сегментации, поэтому рекомендуется деление на четыре класса, с выделением подклассов "комфорт" и "эконом" в самостоятельные классы. Сейчас комитет по жилой недвижимости РГУД работает над определением критериев классификации.
Предложенная классификация ГУД применима для всех городов России. Классификация распространяется на сегмент многоквартирных домов и неприменима для классификации проектов, включающих индивидуальные и блокированные дома (коттеджи, таунхаусы).