"Землю ради земли мы не покупаем"

Ситуация на российском рынке недвижимости, как и в экономике страны в целом, пока стабильна, считает первый заместитель генерального директора холдинга "Росстройинвест" ИГОРЬ КРЕСЛАВСКИЙ. В интервью корреспонденту КРИСТИНЕ НАУМОВОЙ господин Креславский рассказал о том, как сохранять устойчивое положение в разных экономических ситуациях, о планах компании по реализации первого проекта комплексного освоения территории, а также об интересе к редевелопменту.

— Строительный рынок, как правило, одним из первых ощущает приближение кризиса. Как бы вы охарактеризовали то, что происходит в экономике сейчас?

— Ситуация стабильная. Может быть, нет экономического роста, который мы все хотели бы видеть. 6% не получается, но 2% есть.

— У вас нет ощущения, что сегодня на рынке недвижимости предложение превышает спрос?

— Возможно, такая тенденция есть на вторичном рынке недвижимости. Но если говорить о первичном рынке, то хорошие проекты всегда пользуются спросом. Если объект расположен в удачной локации и сам по себе интересен, то срок его экспозиции небольшой. По оценке наших специалистов, ситуация стабильна. По крайней мере, мы выполняем наши планы по продажам.

— Компания занимается строительством жилья, коммерческой недвижимости, объектов социальной инфраструктуры. Как эти разные направления функционируют внутри одного холдинга?

— В холдинге каждое направление выведено в отдельное подразделение. Строительством объектов здравоохранения мы начали заниматься в 2007 году. Первый проект для нас сразу стал знаковым — строительство инфекционной больницы на 600 коек в Красногвардейском районе. Это нас привело к созданию компании "Росстройпроект", которая занимается проектированием объектов здравоохранения. У нас есть компания, которая проектирует объекты жилой недвижимости, собственное архитектурное бюро. Кроме того, в структуре холдинга присутствует компания, занимающаяся производством металлоконструкций. Компания "Росстройгеология", также входящая в холдинг, обладает хорошей материально-технической базой и осуществляет весь комплекс работ нулевого цикла. Все эти организации необходимы для устойчивой и успешной работы всего холдинга в разных экономических ситуациях над самым широким кругом проектов. Все компании холдинга работают и на внешнем рынке. Например, портфель заказов "Росстройгеологии" на 80% состоит из контрактов с другими компаниями.

— Есть ли у холдинга планы по созданию дополнительных производственных мощностей?

— Да. Недавно мы приступили к освоению 10 га во Всеволожском районе Ленобласти, в Колтушах. Мы планируем здесь построить несколько промышленных предприятий. Всего на развитие данной территории мы потратим около 1 млрд рублей.

На первом этапе в 2014 году НПФ "Мик", входящая в состав холдинга, построит завод по производству металлических дверей и металлоконструкций. Площадь завода составит 5 тыс. кв. м. На эту площадку переедет действующее производство "Мик", занимающее сейчас арендованные 2 тыс. кв. м на территории петербургской промзоны "Металлострой". Объем инвестиций в строительство завода по производству металлоконструкций составит 200 млн рублей. На новой площадке планируется производить 5 тыс. металлических дверей и 350-500 тонн металлоконструкций в месяц. Продукция будет использоваться как для нужд компании, так и поставляться на внешний рынок. В дальнейшем на участке планируется разместить другие производства и производственно-складские помещения для нужд холдинга.

— В портфеле компании есть жилой комплекс "Князь Александр Невский" — самое высокое жилое здание в Петербурге. Где грань, когда высотное строительство остается экономически целесообразным?

— Наиболее выгодно строить здания от 17 до 25 этажей. Далее происходит существенное удорожание строительства. Но нужно помнить, что экономическая целесообразность проекта во многом зависит от его локации, наличия развитой социальной и транспортной инфраструктуры. Если, например, в самом центре города вам разрешат построить 100 этажей, то все они будут распроданы еще до окончания строительства. Если же проект запланирован на участке, удаленном от города на 50 км, то высотку там строить почти наверняка нецелесообразно.

— В каком сегменте вы позиционируете свои объекты?

— Это комфорт-класс. Наши объекты строятся в хороших районах с серьезным потенциалом развития, но это не центр города. Некоторые дома бизнес-класса, построенные пять лет назад, обладают более простой инфраструктурой, чем наши сегодняшние объекты, которые мы относим к комфорт-классу.

— Когда закончится земля в центре города и близко к центру, что будете делать?

— Есть очень много предприятий в центре города, которые надо выносить за его черту. Наш "серый пояс". Мы планируем поучаствовать в редевелопменте. Но все определяется политикой города в этом вопросе. Определенность появится только после того, как будут внесены изменения в Правила землепользования и застройки. Когда участок поменяет свое назначение и на месте промышленного предприятия можно будет строить жилье или коммерческую недвижимость, заводу интересно будет продать землю и переехать за черту города. Это обеспечит приток инвестиций в редевелопмент. Сегодня опытные инвесторы не станут рисковать, покупая участок, назначение которого будет невозможно поменять.

— Есть ли у вас планы по реализации проектов комплексного освоения территорий?

— Мы планируем реализовать проект комплексного освоения территорий в Сертолово, во Всеволожском районе Ленобласти. Сейчас мы разрабатываем проект планировки территории. Там будет построено ориентировочно 300 тыс. кв. м жилья, около 30 четырехэтажных зданий. Проект будет предусматривать строительство двух детских садов, школы, детского парка развлечений, торгового комплекса и других опций. Для проекта уже придумано название — "Золотые купола". Мы планируем начать строительство в 2014 году, а завершить — в 2019 году. Суммарные инвестиции в проект оцениваются в 18 млрд рублей.

— У вас уже есть кредитные соглашения?

— Кредитные соглашения появляются, как правило, позже, когда проект проходит экспертизу и получает разрешение на строительство. Пока мы работаем на собственные средства, а проектированием занимается наша организация.

— Нашли ли вы поддержку администрации Ленобласти по этому проекту?

— В Ленобласти администрация занимает понятную позицию. У нас есть взаимопонимание по этому проекту. Мы будем строить всю необходимую для развития этой территории социальную инфраструктуру. Власти субъекта, в свою очередь, выражают готовность потратить большую часть уплаченных нами налогов на выкуп социальных объектов.

— Есть ли сейчас возможность для реализации таких проектов в рамках государственно-частного партнерства (ГЧП)?

— Как известно, Госдума до конца года должна принять закон о ГЧП. После принятия закона, возможно, в этом вопросе появится ясность. Но пока этот механизм не отлажен и успешных примеров проектов ГЧП сейчас мало.

— Планируете ли вы расширять географию деятельности?

— Завершаем сейчас строительство детского сада в Московской области. Это не первый наш выход за пределы региона. У нас есть планы по строительству и других объектов в Москве и Московской области. Мы планируем участвовать в бюджетных конкурсах в других регионах России.

— Какую долю в портфеле компании занимает госзаказ?

— На данный момент бюджетные проекты занимают в нашем портфеле 30%, инвестиционные — 70%. Мы считаем, что соотношение должно быть 50 на 50. В 2011 году это соотношение было 70 на 30, то есть бюджетных проектов в портфеле было гораздо больше.

— Что так изменилось за два года?

— Во-первых, мы формировали наш земельный банк и стали больше строить собственных объектов. Во-вторых, идет сокращение бюджета, следовательно, меньше проектов появляется на конкурсах.

— У вас большой земельный банк?

— Землю ради земли мы не покупаем. Мы постоянно ищем интересные и перспективные проекты и, соответственно, возможности для пополнения земельного банка для их строительства. Например, сейчас мы покупаем завод "РМЗ Лес" в Рыбацком, где планируем построить две высотных башни "Петр Великий" и "Екатерина Великая". И мы считаем, что высота 140 метров для этой локации экономически целесообразна. В других регионах мы также ведем переговоры о покупке участков под строительство жилья. Прежде чем приобрести участок, мы всегда уже знаем, что на нем будет построено.