Не разорвать незримую связь

Два года назад начал действовать закон, согласно которому строителям жилья запрещено привлекать к управлению построенных ими домов аффилированные компании. Однако с тех пор ситуация если и улучшилась, то не кардинально.

Соответствующие изменения в законодательство вступили в силу с 18 июня 2011 года (ФЗ-123 от 4 июня 2011 года).

Согласно Жилищному кодексу, выбор способа управления осуществляется исключительно на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирных домах выбирают способ управления из трех возможных: непосредственное управление самими собственниками; управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом; привлечение к обслуживанию дома управляющей организации. При этом, как показывает практика, выбор способа управления многоквартирным домом зачастую осуществляется посредством голосования за или против конкретной управляющей организации, предложенной группой инициативных жителей своим более инертным соседям.

Способ управления домом может быть выбран и изменен на основании решения жильцов. Общее собрание собственников в многоквартирном доме правомочно, если в нем приняли участие владельцы помещений или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа. Решения, принятые таким кворумом, являются обязательными для исполнения всеми жителями этого дома.

Если в течение года собственники в многоквартирном доме не выбрали способ управления своим домом или выбранная ими форма управления не была реализована, на помощь приходят администрации районов Петербурга. Этим органам власти вменено право проводить открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома.

На стадии сдачи дома застройщик является единственным собственником дома и, соответственно, его управляющей организацией. После сдачи дома застройщик обязан передать его муниципалам, которые, в свою очередь, в рамках конкурсной процедуры выбирают для многоквартирной постройки управляющую компанию. Эта компания работает в доме до тех пор, пока 50% площади нового дома не перейдет в собственность жильцов. И уже тогда собственники проводят собрание, на котором избирает форму управления своим домом.

Партнер адвокатского бюро DS Law Михаил Кюрджев говорит, что норма, которая запрещает девелоперам привлекать "дочерние" структуры к управлению своим жильем, не исполняется. "Например, если речь идет об управляющих компаниях в многоквартирных жилых домах, то муниципальные образования и исполнительные органы субъектов федерации, разъясняют жителям их права во взаимоотношениях с управляющими компаниями. Но такой работы не ведется в отношении компаний, управляющих коттеджными поселками. В настоящий момент многие наши клиенты обращаются за помощью в выстраивании нормальных договорных отношений с такими компаниями. Во многих случаях управляющие компании (сто процентов которых являются аффилированными с застройщиком) даже не утруждают себя заключением договоров с собственниками коттеджей. Если заглянуть в базу данных арбитражных судов, то можно с легкостью обнаружить несколько десятков дел, где жильцы с помощью местной администрации пытаются оспорить действия управляющих компаний по установлению незаконных шлагбаумов и взиманию платы за проезд на территорию поселков. Рынка управляющих компаний коттеджных поселков в России просто нет. Никто не ведет рейтинга управляющих компаний. Сведения о них разрозненны и сводятся, по сути, к отзывам на интернет-форумах местных жителей. Я далек от мысли, что эту деятельность надо лицензировать. Но ответственность за свою деятельность управляющая компания должна нести. И одного закона о защите прав потребителей тут явно недостаточно", — утверждает эксперт.

Но и в сфере многоквартирных домов ситуация обстоит ненамного лучше. Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", говорит: "Монополизация рынка управляющими компаниями многоквартирных домов, злоупотребления в этой сфере, в том числе избыточные, навязанные услуги, — проблемы, несомненно, весьма актуальные для рынка. Полагаю, их системное решение возможно только по мере роста конкуренции в данной сфере и дальнейшей оптимизации нормативной базы с акцентом на расширение защиты прав потребителей. Пока уровень конкуренции в этой сфере остается крайне невысоким, что, безусловно, создает сложности — в первую очередь для потребителей. В условиях ограниченного выбора подрядчиков товарищества собственников фактически не могут влиять на ценовую политику эксплуатационных служб".

По информации Жилищного комитета, в Петербурге на рынке ЖКХ работает более 170 управляющих организаций, из которых 75% — частные.

Профессиональных и действительно независимых компаний при этом — единицы. Директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис говорит: "На сегодняшний день на рынке управления жилыми комплексами присутствует не более десяти отдельных профессиональных управляющих компаний, все остальные так или иначе связаны с девелоперским бизнесом. В первый год работы управляющей компании ее прибыль может составлять около 10 процентов. Однако в последующие годы показатели могут упасть до 3-5 процентов в связи с окончанием гарантийного срока на большинство видов оборудования. Зачастую после ввода дома в эксплуатацию проводятся тендеры, привлекаются аутсорсеры для оказания отдельных видов услуг, например, уборки дома, охраны, ремонта лифтового оборудования. Хотелось бы отметить, что рынок управления жилыми комплексами постепенно развивается, и в последнее время недовольство, связанное с обслуживанием жилых комплексов, сводится на нет".

Впрочем, крупные застройщики уверяют, что нормы закона они соблюдают. Беслан Берсиров, совладелец ЗАО "Строительный трест", заместитель генерального директора компании, говорит, что объекты компании "Строительный трест" находятся под управлением независимых эксплуатирующих организаций. "В каждом новом жилом комплексе, примерно за полгода до его ввода в эксплуатацию, проходит открытый тендер по выбору будущей управляющей компании. Критерии выбора достаточно жесткие: опыт работы от двух лет, не менее 10 тыс. кв. м в управлении, наличие всех необходимых допусков, квалифицированного персонала и технического оборудования, позитивные отклики сегодняшних клиентов. Для обеспечения наиболее продуктивного взаимодействия между жильцами сданных домов, их управляющими компаниями и застройщиком в нашем объединении еще несколько лет назад было создано специальное подразделение — служба сервиса. Эта структура проводит регулярный аудит жилых комплексов компании "Строительный трест", поддерживает обратную связь с жильцами сданных домов посредством телефонной горячей линии, сотрудничает с управляющими компаниями, выбранными в результате открытых конкурсов, содействует решению текущих вопросов, связанных с гарантийным обслуживанием объектов", — рассказывает господин Берсиров.

Впрочем, среди участников рынка есть и те, кто не считают, что связь управляющих компаний со строителями негативно влияет на рынок. Управляющий партнер агентства элитной недвижимости TWEED Ирина Могилатова рассуждает: "Если говорить об элитном сегменте рынка, то здесь 30 процентов новостроек управляется компаниями, аффилированными с застройщиками. При этом позволить себе иметь собственные управляющие компании могут только крупные сетевые застройщики. Остальные дома обслуживаются профессиональными операторами, которые имеют хороший опыт именно в управлении, работают с несколькими домами и могут предоставить очень высокое качество. В том, что застройщики иногда ставят на управление аффилированные компании, есть и минусы, и плюсы. На первом этапе проще наладить обслуживание, если владеть всеми подробностями по инженерному оборудованию. Кроме того, когда у застройщика есть собственная управляющая компания, он заранее знает, сколько будет стоить обслуживание, а это важнейший вопрос для покупателей жилья. Я не понимаю смысла законодательно регулировать этот вопрос. Это бизнес — если аффилированная компания может предоставить качественный сервис за адекватные деньги, если компания "в рынке", то какое имеет значение, аффилированная она или нет? Если она работает плохо, дорого, то жители дома могут на общем собрании принять решение о смене управляющей компании. Если есть конкурентная среда, тогда у жителей есть право выбирать лучшее. Пока законодатели никак не повлияли на этот рынок. Можно прописывать какую угодно норму, но нельзя заставить профессиональную компанию уйти с рынка, как нельзя и застройщика заставить выбрать ту компанию, которую он выбирать не хочет".

Денис Кожин