Центробежная сила
Согласно предварительным наработкам по стратегии развития Петербурга до 2030 года, в городе может появиться шесть территориально-экономических зон развития и три зоны с особыми условиями развития. Участники же рынка полагают, что в ближайшее время в городе вряд ли появится больше четырех-пяти точек притяжения для людских ресурсов и инвестиций.
Такие предложения были недавно обнародованы международным центром социально-экономических исследований "Леонтьевский центр", который и занимается разработкой Стратегии-2030. В первую территориально-экономическую зону эксперты центра предлагают включить Василеостровский, Петроградский, часть Адмиралтейского и Центрального районов, во вторую — Московский, Фрунзенский, часть Адмиралтейского, Центрального и левый берег Невского районов, в третью — Кировский и Красносельский, в четвертую — Приморский, Выборгский и Калининский районы, в пятую — Красногвардейский и правый берег Невского, в шестую — Колпинский и Пушкинский районы. Каждая такая зона должна обладать комфортабельным жильем, современными рабочими местами, развитой транспортной инфраструктурой, местами для отдыха (сады, парки). Предполагается, что зоны будут иметь развитые социально-экономические и транспортные связи с соседними зонами. Но в трех районах (Кронштадтском, Курортном и Петродворцовом) выполнить все эти требования невозможно. Поэтому их решено развивать как зоны с особыми условиями.
В каждой зоне должны быть свои локомотивы развития экономики. Ими могут стать туризм, офисы, строительство зданий высших судов РФ, проекты по освоению промышленного пояса, транспортные узлы, рекреационные и экологические проекты.
По какому пути идти
Но в среде экспертов до сих пор нет однозначного мнения о том, должен ли Петербург избрать полицентричную модель развития или по-прежнему сохранять исторический центр как некую основу, пытаясь приспособить его к современным условиям жизни. Но даже те, кто говорят о том, что Петербургу нужно несколько центров развития, сказать, сколько же таких центров нужно, не могут.
"Центр города — по-прежнему самая востребованная локация. Если специфика бизнеса не требует расположения в определенном районе (например, близость к производственной площадке), то выбор офиса начинают с предложений в центральной части. И как прежде, компании указывают наличие офиса в центре города в качестве конкурентного преимущества при наборе персонала", — отмечает Марина Пузанова, руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St. Petersburg.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО "БФА-Девелопмент", рассуждает: "Вряд ли стоит обольщаться насчет мощной децентрализации Петербурга. Стоит понимать, что такую абсолютную ценность, как наш исторический центр, при всех наших стараниях мы не создадим. Все это создано нашими предками, освящено временем, овеяно историей. И априори — исторический центр будет являться вечной ценностью. Думаю, престиж проживания в центре города должен увеличиваться. Это будет происходить постепенно, ведь меняется уровень уборки, воздуха, а также качество среды".
Но директор департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar в Санкт-Петербурге Ольга Шарыгина считает, что центр города практически исчерпал себя, и Санкт-Петербург уже начал активно развиваться в периферийных районах. "В качестве альтернатив вполне можно назвать такие районы, как Московский, Василеостровский, включая намывные территории, район Пулково, некоторые северные районы, ближе к Парнасу, и восточную часть города, ближе к району Кудрово. Именно в этих "точках" идет активное строительство объектов и жилой недвижимости, и коммерческой, поскольку там гораздо больше возможностей для инвесторов и девелоперов. Особое значение имеет Московский район, ведь он является одним из лидеров по количеству бизнес-центров и качественных офисных площадей. Также он пользуется большим спросом у арендаторов, в связи с близостью аэропорта, рядом с которым формируется отдельный кластер. Там частично введен в эксплуатацию многофункциональный комплекс "Аэропорт Сити", состоящий из трех бизнес-центров премиум-класса: "Цеппелин", два корпуса бизнес-центра "Юпитер", общей площадью 29 тыс. кв. м, и гостиничный комплекс Crowne Plaza", — рассуждает госпожа Шарыгина.
По ее мнению, всего в Санкт-Петербурге может быть 4-5 альтернативных точек развития. "В этом случае они равномерно распределятся по городу и, с одной стороны, составят достойную конкуренцию центру Петербурга, а с другой — будут его "спасательным кругом", поскольку разгрузят транспортные потоки", — считает госпожа Шарыгина.
Пулково на подлете
Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Colliers International в Санкт-Петербурге, в свою очередь полагает, что в городе может существовать две-три точки притяжения помимо исторического центра. Она согласна с мнением, что давно формирующейся зоной притяжения инвесторов и девелоперов является Московский район (в части зоны Пулково и южнее). "Начавшееся в 2007-2009 годах строительство бизнес-центров и торговых объектов, а также постепенное развитие жилищного строительства на Пулковском шоссе плавно переросло в развитие соседних территорий, как, например, строительство выставочного центра "Экспофорум", реализация жилищных проектов между Пулковским шоссе и Пушкином. Второй зоной развития города, как ожидается, станет Приморский район, а точнее — зона влияния "Лахта-центра"", — добавляет госпожа Лежнева.
Господа Пузанова считает, что основные сдерживающие факторы децентрализации города — это большая площадь города, наличие промышленных зон почти в центральной части города и, как следствие, удаленность районов друг от друга и от центральной части, а также малое количество станций метро и вообще плохо развитая транспортная инфраструктура.
И многие инвесторы с ней согласны. Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров "Сенатор", категоричен: "Политика нашей компании проста — жизнь за КАД есть, строительство бизнес-центра в спальном районе возможно, но это не про нас. "Сенатор" заимствовал главную формулу успеха у торговой недвижимости, эта формула звучит так: location, location, location. В нашем понимании — это центр города, который всегда, несмотря на возможность создания альтернативных точек притяжения, будет наиболее востребован".
Только при помощи властей
Вячеслав Ефремов, заместитель генерального директора "НДВ СПб", уверен, что создать точку притяжения вне центра можно лишь при активной помощи властей города. "Они должны предоставить территорию и условия для реализации на ней девелоперских проектов. Пока же застройщики пытаются нащупать новые точки развития сами. А это значит, что они не могут быть масштабными и иметь общую концепцию, ведь каждая компания имеет свой взгляд на развитие города", — уверен он.
Генеральный директор "Матрикс-Недвижимость" Игорь Петров считает, что сегодня точками притяжения являются территории, которые позволяют зарабатывать инвесторам; там, где представлено доступное жилье, есть необходимая инфраструктура. "Так, например, это Приморский, Невский районы. Активно проявляется интерес к пригородам — это Пушкинский, Всеволожский районы. Новым центром могут стать и перспективные намывные территории Васильевского острова, где уже сейчас заявляются масштабные интересные проекты", — резюмирует он.
С господином Ефремовым согласен Евгений Богданов, генеральный директор финского проектного бюро Rumpu: "Решение вопроса о децентрализации Петербурга — это полностью задача власти, но никак не девелоперов. В условиях отсутствия внятной градостроительной политики решить этот вопрос невозможно. Существует множество моделей развития мегаполиса, будет ли это радиальный принцип или принцип создания городов-спутников — в любом случае это должны решить представители власти. Создание точки притяжения — это работа. Помимо торговой, развлекательной и прочих функций надо создавать рабочие места, макросреду, где можно не только жить и отдыхать, но и работать. Девелопер работает в рамках плана города, которого сейчас объективно нет. Чтобы разгрузить центр, надо прекратить каждодневную миграцию города из спальных районов", — отмечает он.
Процесс уже пошел
Леонид Захаров, руководитель отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, полагает, что процесс децентрализации происходит в Петербурге уже более пяти лет. И к настоящему моменту, по его мнению, можно выделить как зоны, в значительной степени уже сформированные, где девелопмент продолжается, так и новые. Локомотивом развития таких зон часто являются крупные транспортные хабы, например, аэропорт (в особенности с учетом планируемого роста пассажиропотока), новый морской порт.
Помимо аэропорта Пулково и "Лахта-центра", он выделяет намывные территории Васильевского острова — "Морской фасад". "С учетом нынешнего тренда развития жилой недвижимости, который выражается в большом количестве проектов комплексного освоения территорий, расположенных, как правило, около кольцевой дороги, на землях Ленинградской области, о таких проектах тоже можно говорить как о новых центрах притяжения инвесторов. Необходимая для таких проектов поддержка от города — это развитие транспортной и инженерной инфраструктуры: строительство новых станций метрополитена, дорожной инфраструктуры", — считает господин Захаров.