Мороз призывает к ответственности
В первом полугодии 2013 года в Петербурге не было введено ни одного склада, который бы включал холодильную секцию. Тем не менее спрос на такие помещения со стороны пищевиков стабильный, и в городской черте на такие помещения имеется дефицит.
Складские комплексы, предлагающие специальные температурные режимы, можно разделить на две основных категории: морозильные склады для хранения мяса, рыбы, товаров, требующих заморозки, и склады, поддерживающие температуру от 0 до 6 градусов по Цельсию (в таких хранят овощи и молочные продукты)
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Как рассказала Наталья Затейщикова, консультант отдела складских и индустриальных площадей Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, в настоящий момент на рынке существует несколько крупных комплексов, которые включают холодильный склад. Среди них "Осиновая роща", "Интертерминал" на Парнасе и "Петрофриго" на Волхонском шоссе.
При этом эксперты отмечают, что, несмотря на то, что некоторые холодильные склады сдаются в аренду, большинство сделок в этом сегменте — это ответственное хранение. Это связано с высокой стоимостью оборудования (для организации сухого склада не требуется специального оборудования). Но, как говорят участники рынка, основное преимущество такого хранения — оптимизация затрат и возможность делегирования ответственности за обслуживание оборудования, что является одним из ключевых и непростых вопросов в данном сегменте.
Кроме того, в связи с существующим дефицитом морозильных и холодильных складов арендаторы нередко самостоятельно организовывают холодильник на своих площадях. В качестве примера можно привести складские площади, которые арендуют крупные продуктовые ритейлеры и дистрибуторы.
Другой вариант — строительство холодильного склада под конкретного заказчика. Концепция build-to-suit позволяет минимизировать риски, связанные с арендой спекулятивного склада, что особенно актуально для холодильников, которые требуют больших вложений. Вследствие высоких рисков прирост предложения в сегменте складов и так не очень велик, а тем более он невелик в сегменте холодильных складов.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, говорит, что складские комплексы, предлагающие специальные температурные режимы, можно разделить на две основных категории: морозильные склады, предназначенные для хранения мяса, рыбы, товаров, требующих заморозки, и склады, поддерживающие температуру от 0 до 6 градусов по Цельсию (в таких хранят овощи и другие товары, требующие не заморозки, но пониженной температуры). Часто оба формата соседствуют в одном и том же складском комплексе, в ряде случаев вместе с ними представлены и обычные складские площади, не предполагающие специального температурного режима.
Господин Тараненко говорит, что большая часть низкотемпературных складских комплексов строится компаниями для собственных нужд, и на рынок они не выходят. "Некоторая часть — не более 15 процентов — это спекулятивные склады, которые неизменно востребованы. Как отдельный сектор рынка можно отметить старые складские помещения, рассчитанные на особый температурный режим хранения и построенные еще при Советском Союзе. Несмотря на то, что по ряду параметров такие помещения давно устарели, они пользуются устойчивым спросом со стороны мелких компаний", — говорит он.
По данным Colliers International, рынок аренды низкотемпературных складов ограничен и в основном сформирован из овощехранилищ, адаптированных под склады-холодильники; хладокомбинатов, существующие с советских времен и требующих проведения капитального ремонта; холодильных складов производственных компаний — мясокомбинатов и молокозаводов, сдающих в аренду свободные площади; современных низкотемпературных терминалов.
В связи с низким предложением качественных складов охлажденной продукции арендаторы вынуждены инвестировать средства в дооборудование холодильных секций внутри отапливаемых логистических терминалов. В то же время девелоперы заинтересованы в строительстве холодильного склада только под конкретного клиента на основании предварительного договора аренды либо покупки.
Ввиду высокой стоимости оборудования ставка аренды таких площадей превышает стоимость аренды сухого склада на 20-30%. Более того, чаще всего арендатор дополнительно оплачивает электроэнергию, так как такое хранение крайне энергозатратно.
Ответственное хранение также имеет более высокую стоимость, нежели на сухом складе. Согласно данным Jones Lang LaSalle, максимальные ставки аренды сухих складов составляют $125-135 за квадратный метр в год без учета операционных расходов и НДС.
Лилия Соболева, руководитель отдела промышленной недвижимости и земельных участков компании "Петербургская недвижимость" подсчитала, что сегодня в общем объеме складского предложения 15% площадей приходится на склады с холодильниками. "Как и в целом на складском рынке, наибольший интерес представляют объекты в черте города, которые чаще всего заполнены на 100 процентов, складов в границах КАД мало. Если же говорить о предложении вне города, то там, скорее, рынок арендатора. В целом же площадей достаточно, о дефиците говорить не приходится", — отмечает госпожа Соболева.
Часто складские комплексы с холодильниками организованы на базе бывших производственных площадок (например, мясоперерабатывающих заводов).
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, отмечает, что сделок по купле-продаже на рынке сейчас нет вообще, есть лишь предложения по земельным участкам с потенциально возможным строительством подобных объектов.
Вера Бойкова, руководитель отдела по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, резюмирует: "В целом спрос на данную группу складов нельзя назвать ажиотажным, это узкий сегмент. В основном на рынке представлены площади до 1000 кв. м, однако сегодня уже есть предложения больших площадей".
Девелоперы сдержали обещания
В третьем квартале 2013 года петербургский рынок складской недвижимости вырос на 27 тыс. кв. м
По данным Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, заявленные на третий квартал 2013 года планы девелоперов по вводу в эксплуатацию спекулятивных складских комплексов были выполнены в полном объеме. В эксплуатацию введены два объекта класса А суммарной арендопригодной площадью 27 тыс. кв. м. В результате рынок складской недвижимости Санкт-Петербурга насчитывает 1,487 млн кв. м качественных площадей. Прирост по итогам квартала составил 1,8%.
В августе логопарком "Осиновая Роща" была запущена вторая очередь в новом складском корпусе N 2 площадью 45 тыс. кв. м, из которых большая часть площадей предназначалась для 3PL-услуг (ответственное хранение, кросс-докинг, обработка грузов). Под сдачу в аренду складских площадей логистический оператор предусмотрел около 30% от общей площади. Следует отметить, что уже за несколько месяцев до открытия вся вводимая площадь была сдана в аренду по предварительным договорам.
"До конца года заявлены к открытию четыре площадки совокупной арендопригодной площадью 88,7 тыс. кв. м. В случае реализации этих проектов рынок складской недвижимости Петербурга будет насчитывать 1,576 млн кв. м качественных площадей, прирост за год составит 8,3%. При этом совокупный ввод складских площадей в текущем году будет сопоставим с объемом 2012 года. Спрос в третьем квартале 2013 года сохранялся на прежнем высоком уровне. Объем чистого поглощения складских площадей за третий квартал 2013 года составил 54,8 тыс. кв. м. По статистике обращений в компанию Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate наибольшая часть запросов поступила от производственных компаний, доля которых в общем объеме заявок составила 35 процентов, доля предприятий торговли непродовольственными товарами составила 28,3 процента", — говорится в исследовании Astera.
По итогам отчетного квартала, согласно исследованию Astera, уровень вакансии в складских комплексах класса A составил 2,09%, класса B — 2,53%.
Высокий спрос на качественные площади в современных складских комплексах приводит к тому, что договоры аренды заключаются еще на этапе строительства, и к моменту ввода в эксплуатацию, как правило, вакантные площади в новых складах отсутствуют. Несмотря на достаточно высокие объемы ввода складских площадей, заявленные на четвертый квартал 2013 года, аналитики компании Astera не прогнозируют насыщения рынка в среднесрочной перспективе.