Управятся без европейцев
Европейские компании, специализирующиеся на управлении индустриальными парками, не один год безуспешно пытаются войти на рынок Петербурга. Специфика российского рынка заключается в том, что инвесторы индустриальных парков, как правило, одновременно выступают девелоперами и операторами собственных проектов. В первую очередь это позволяет больше заработать на проекте и строить долгосрочные планы, отмечают участники рынка.
В индустриальных парках имеется оборудование, не представленное в традиционных офисах и торговых центрах, что, несомненно, накладывает свою специфику на бизнес по управлению промышленными объектами
Фото: Константин Мельницкий, Коммерсантъ
Аналитик "Инвесткафе" Даниил Маркелов констатирует, что по итогам 2012 года на территории России действовало 96 индустриальных парков, причем государственных и государственно-частных 38 и 6 соответственно. На данный момент крупнейшими управляющими компаниями в России являются представительства иностранных компаний: CB Richard Ellis, Maris Properties, NAI Becar, Cushman & Wakefield, GVA Sawyer, говорит господин Маркелов.
Руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости и земли Knight Frank Saint-Petersburg Михаил Тюнин отмечает, что в целом управляющая компания берет на себя решение организационно-правовых вопросов по размещению и дальнейшему пребыванию резидента в парке. Основными услугами управляющей компании индустриального парка являются предоставление в аренду или продажа в собственность земельных участков, помещений и объектов инфраструктуры, обеспечение резидентов индустриального парка энергоресурсами, водообеспечение и водоотведение на территории индустриального парка, обслуживание инженерных сетей и имущественного комплекса, предоставление инженерных, логистических, консультационных, телекоммуникационных и иных видов услуг.
Функции управляющей компании (УК) в рамках индустриальных площадок аналогичны функциям УК в других объектах коммерческой недвижимости. Главное отличие в объектах управления в индустриальных парках — это прежде всего километры сетей. В индустриальных парках имеется оборудование, не представленное в традиционных офисах и торговых центрах. В частности, к такому оборудованию можно отнести очистные сооружения, насосные станции хозяйственно-бытовых стоков, рассказывает Максим Соболев, директор по коммерческой недвижимости компании "ЮИТ Лентек".
Специфика деятельности резидентов (в сфере производства) накладывает особые требования к сбросам в сети канализации. ГУП "Водоканал Санкт-Петербурга" предъявляет одинаковые требования ко всем водопользователям, но при этом их реализация на производственных объектах оказывается значительно более сложной, чем в офисном или торговом центре. В частности, особого внимания, по словам Максима Соболева, требует работа по экологическому контролю за деятельностью предприятия, тем более что любые ошибки чреваты миллионными штрафами.
Услугами специальных компаний для управления индустриальными площадками пользуются немногие, отмечают участники рынка и эксперты.
Максим Соболев рассказывает, что в настоящее время в Петербурге и Ленобласти лишь отдельные индустриальные зоны (не более десяти) управляются как единый комплекс недвижимости. "Примечательно, что зоны, которые сформированы государственными органами, за исключением ОЭЗ и площадок, переданных инвесторам, не имеют управляющей компании — они обслуживаются коммунальными службами города", — говорит господин Соболев.
В качестве тенденции участники рынка отмечают, что, как правило, каждая зона управляется силами девелопера, реализующего проект. "Такой подход девелоперов обусловлен как спецификой объектов управления, так и желанием сэкономить. Однако, на мой взгляд, в перспективе, по мере развития рынка управляющих компаний, девелоперы будут передавать техническое обслуживание внешним управляющим компаниям", — полагает Максим Соболев.
Другая тенденция, которую отмечает господин Соболев, состоит в том, что в рамках управления индустриальными зонами сегодня востребована именно техническая эксплуатация (facility management). Что же касается property management, то ее девелоперы пока не готовы отдавать наемным УК, говорит собеседник издания.
Директор департамента коммерческой недвижимости АРИН Екатерина Лапина отмечает, что, как правило, в штате девелоперских компаний состоят сотрудники, которые ответственны за подбор арендаторов, эксплуатацию, уборку. Однако есть и другая схема, когда, например, логистический комплекс сдают крупному оператору, на которого и ложатся обязательства по эксплуатации всех зданий.
Даниил Маркелов полагает, что большой разницы между управлением индустриальным парком сторонней УК, либо УК, принадлежащей девелоперу, нет. Разница есть только с точки зрения собственника площадки, полагает эксперт. "В случае частных индустриальных парков управляющая компания в большинстве случаев является собственником данной площадки. В случае государственных и государственно-частных ИП собственником является государство, а с УК заключается контракт, либо место УК занимает компания-партнер по промышленному парку. Если владельцем является государство, то целью реализации парка будет стимулирование роста экономики. Однако это не предполагает каких-либо преимуществ или недостатков, так как речь идет лишь о разных целях", — рассуждает господин Маркелов.
Заместитель директора Tellus Group Сергей Васильев рассказывает, что оператором проектов компании выступает организация, полностью аффилированная с Tellus Group. Эффект от такой системы управления, когда оператором выступает девелопер, в первую очередь экономический. "Сначала инвестор зарабатывает на продажах, а потом на управлении объектом. Это обеспечивает постоянный финансовый доход, особенно когда вся инфраструктура новая", — говорит господин Васильев.
Руководитель индустриального парка "Мариенбург" Александр Лазуков также отмечает, что компания выступает одновременно соинвестором, девелопером и оператором промышленной площадки. "В первую очередь самостоятельное управление своим объектом позволяет получать заработать на проекте. Кроме того, это такая система управления, на мой взгляд, более целевая. Все сведения об объекте циркулируют в рамках одной структуры", — говорит господин Лазуков.
В России индустриальные парки — это по-прежнему нечто новое. В Европе такие проекты практически всегда управляются специальными компаниями. Некоторые европейские управляющие компании пытаются зайти и на российский рынок, однако здесь их услуги пока не востребованы, констатируют девелоперы. В силу особенностей налогообложения, управления, организационных нюансов инвесторам, как правило, выгоднее самим быть операторами проектов.
Руководитель промышленного парка Trigon Сергей Горлач отмечает, что самостоятельное управление объектом позволяет инвестору сформировать долгосрочный план развития и получать прибыль от проекта до тех пор, пока это экономически целесообразно.
Господин Горлач отмечает, что, с одной стороны, на российском рынке мало профессиональных управляющих компаний, которым можно доверить проект. С другой стороны, крупные игроки не выходят в Россию, потому что здесь их услуги пока не востребованы. Кроме того, сейчас в регионе не так много площадок, которые стабильно приносят доход.