Арендаторы диктуют условия
Средняя доля сетевых операторов в общем объеме арендаторов торговых комплексов сегодня достигает 70-80% и постепенно увеличивается. При этом владельцы зданий говорят, что работа с сетевиками имеет как плюсы, так и минусы. Среди плюсов — большая финансовая устойчивость по сравнению с "одиночками", среди минусов — менее гибкая арендная политика.
Сегодня на рынке профессиональных торговых центров в качестве арендаторов преобладают сетевые ритейлеры (международные, федеральные и региональные), при этом существуют единичные операторы с интересной концепцией.
У большинства сетевых ритейлеров существуют корпоративные правила и стандарты, требования к арендуемым помещениям: по площади, протяженности витрин, геометрии помещения. С одной стороны, четко прописанные стандарты упрощают девелоперам работу с такими арендаторами, но с другой — могут привести к необходимости изменения концепции комплекса.
"Диктовать собственникам свои условия могут только крупные якорные арендаторы, как в продуктовом, так и в fashion-сегменте, формирующие потоки покупателей. Но в большинстве случаев при обоюдном желании о вхождении оператора в проект собственники и арендаторы договариваются об условиях аренды", — рассуждает Валерий Трушин, руководитель отдела консалтинга East Real.
Светлана Чернышева, руководитель отдела проектного брокериджа Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate, среднюю долю сетевых операторов в общем объеме арендаторов торговых центров оценивает в 70%, и эта доля постепенно растет.
Владимир Стукан, генеральный директор ROSS Group, полагает, что с учетом франчайзи доля сетевиков может доходить и до 90%. "Учитывая, что рынок ритейла продолжает структурироваться, полагаю, что доля сетевиков в объектах будет возрастать и дальше", — утверждает он
Анастасия Балмочных, руководитель отдела торговых площадей компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, объясняет это так: "Процент единичных магазинов невелик, поскольку это, как правило, неизвестные или малоизвестные бренды, размещение которых обычно не приветствуется собственниками торговых объектов из опасения за имидж проекта, даже вопреки тому, что подобные арендаторы готовы платить более высокую ставку".
Анна Никандрова, директор департамента торговой недвижимости петербургского офиса Colliers International, обращает внимание, что в профессиональных торговых центрах соотношение сетевых и несетевых операторов от особенностей конкретного рынка (города) и формата проекта. Но она также согласна с тем, что имеется тренд к росту процента сетевых операторов в составе арендаторов торговых центров. "Имея большую сеть, оператор имеет больше возможностей привлечь покупателей, формируя более выгодное предложение. Поэтому при прочих равных девелоперы всегда склонны выбирать сетевой формат, гарантирующий стандарт качества магазина с точки зрения дизайна, ассортимента и цен. Большее количество сетевых операторов представлено на более развитых рынках: Москва, Санкт-Петербург, города-миллионники. В менее насыщенных городах даже в профессиональных торговых проектах много несетевых магазинов, однако тенденция роста процента сетевиков наблюдается и там. Эта же тенденция характерна и для Европы. По нашим оценкам, сегодня любые несетевые форматы способны выдержать конкуренцию с сетевиками в большей степени за счет программ по поддержке малого бизнеса, реализуемых на уровне государства. Исключение составляют рестораны и операторы сервиса, которые могут быть несетевыми — с одной стороны, а с другой стороны — быть очень качественными и являться "изюминками" проекта", — рассуждает госпожа Никандрова.
Что касается арендной политики, то в этом вопросе сетевые арендаторы менее гибки, чем одиночные, и готовы идти на уступки лишь в случае высокой степени заинтересованности конкретным комплексами. Большинство сетевых арендаторов имеет четкий бизнес-план с просчитанной экономикой торговой точки и придерживается его.
Екатерина Лапина, директор департамента коммерческой недвижимости АРИН, считает, что с одиночными арендаторами управляющей компании работать намного легче — в силу скорейшего принятия решения и возможности оперативно решать любые вопросы с первым лицом.
"Сетевые операторы обычно представляют собой крупные структурированные компании. В связи с этим все коммуникации и согласования занимают больше времени, нежели в случае с единичными торговыми точками. Это нормальная практика, ведь в крупной компании каждый документ перед согласованием проверяется и визируется несколькими функциональными подразделениями", — добавляет госпожа Чернышева.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", не согласен с точкой зрения о том, что сетевики менее мобильны. "Сетевые компании, как правило, более технологичны, ориентированы на быстрое масштабирование бизнеса и оперируют стандартными параметрами, разработанными для типовых объектов и форматов. В этом плане они могут быть достаточно удобными партнерами для типичных торговых центров со стандартным набором базовых функций. Вместе с тем требования крупного ритейла могут одновременно быть достаточно высокими в части технических параметров объекта, удобства расположения, транспортной доступности и показателей трафика", — рассуждает он. Господин Клягин отмечает, что небольшие проекты локального уровня нередко не соответствуют целому ряду условий.
Исполнительный директор по коммерческой недвижимости ООО "КВС" Дмитрий Беляев согласен, что сетевые операторы менее гибкие. "Однако сетевые операторы более стабильны, так как небольшие компании или индивидуальные предприниматели готовы платить более высокую арендную ставку, но склонны к высокой ротации. Основной спор сетевика и арендодателя состоит в требованиях к долгосрочному договору", — говорит он.
Господин Беляев считает, что в первую очередь сетевые компании пытаются ограничить арендодателя в проценте ежегодной индексации арендной платы, а второе — это ограничение арендодателя в возможности в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор аренды, причем за собой такую возможность они сохраняют по умолчанию. "В данном случае арендодатель рискует, так как при сильном изменении на рынке (например, при резком росте ставок аренды помещений или высокой инфляции) придется исполнять обязательства по договору без возможности изменить условия до окончания его сроков действия", — отмечает господин Беляев.