Смена формата
Загород
Сентябрьские настроения экспертов по загородной недвижимости разделились. Одни оптимистично рапортуют о закономерном росте рынка и впечатляющем количестве сделок. Вторые сетуют на проливные дожди и стагнацию. Но все сходятся в одном: малоэтажный формат постепенно начинает вытеснять с рынка классические коттеджи.
Ушли в интернет
Значительного увеличения продаж в сентябре, ожидаемого ежегодно с открытием делового осеннего сезона, не произошло: резкое ухудшение погодных условий и проливные дожди на протяжении всех выходных дней не позволили потенциальным покупателям принять решение о массовом посещении коттеджных поселков. Однако это не значит, что они совсем не ищут загородные объекты, считает генеральный директор Vesco Group. Просто теперь поиск идет в интернете — и гораздо активнее, чем год назад.
Сервис Wordstat на "Яндексе" фиксирует 3,7 тыс. профильных запросов "участки без подряда" против 3,1 тыс. в сентябре 2012 года. А количество запросов "коттедж под ключ" и вовсе выросло за год в два с половиной раза и теперь составляет 11 тыс. единиц в месяц. Девелоперам, которые все еще стремятся распродать поселки с уже построенными особняками без внутренней отделки, имеет смысл задуматься над этой динамикой.
Тяга к компактному проживанию
Но фаворитами загородной гонки стали вовсе не земельные наделы и даже не набирающие популярность дома "с начинкой". Самый большой интерес у покупателей вызывают малоэтажные жилые проекты, говорят специалисты. И такая тенденция только набирает обороты. "В сентябре около 60% сделок было проведено с этим форматом недвижимости",— говорит Алексей Сенчук, руководитель офиса "Новослободское" департамента загородной недвижимости "Инком-Недвижимости".
То, что основной интерес в последние месяцы аккумулировался в сегментах малоэтажного жилья, стало неожиданностью, признает Павел Трейвас, коммерческий директор компании Villagio Estate. "В общей структуре спроса продажи таунхаусов выросли на 4,8 пункта, МЖД — на 17,6 пункта",— подытоживает эксперт. А вот спрос на коттеджи остался на прежнем уровне.
Элита без подряда
Все меньше покупателей готовы покупать просто землевладения — большинство хочет приобрести готовый дом, говорят специалисты. Неудивительно, что из предложения постепенно уходят участки без подряда, в особенности те, где еще нет коммуникаций. Дмитрий Окороков, президент "Завидово Девелопмент", рассказывает, что продавцы таких наделов не стремятся переформатировать свое предложение. "Судя по всему, они возлагали большие надежды на прошедшее лето, а теперь руководствуются тактикой "подожду до лучших времен"",— полагает эксперт.
Другие застройщики также констатируют: покупать землю стали меньше. "Количество заключенных сделок в сегменте земельных участков сократилось примерно на 10% по сравнению с сентябрем 2012 года",— говорит генеральный директор Kaskad Family Борис Цыркин.
Но на рынке проекты без подряда все еще продолжают появляться, и не только в экономклассе. Поскольку новые элитные проекты, по данным Ольги Ясько, директора по исследованиям и аналитике Knight Frank Russia & CIS, не выходили на рынок уже в течение года, стартовавший в сентябре высокобюджетный поселок "Сколково-1" вполне может оказаться интересным для покупателей. Особенно для тех, кто, против нынешней тенденции покупать дом, готовый к въезду, собирается строить дом мечты. За $1,1 млн здесь можно приобрести 20 соток без подряда в 3 км к западу от МКАД.
Вперед на восток
И все же "просто участки" все еще намного популярнее, чем коттеджи, доля продажи которых за первый месяц осени, по данным Алексея Сенчука, составила не более 10%. Тем удивительнее, когда в таком сегменте появляются новые проекты, причем расположенные на не самом популярном направлении. В сентябре на 23-м км Носовихинского шоссе стартовала вторая очередь поселка экономкласса. По данным Константина Ковалева, управляющего партнера Blackwood, цена коттеджей площадью от 230 до 470 кв. м начинается от 12 млн рублей.
Может быть, и нет ничего удивительного в том, что загородные девелоперы продолжают активно осваивать те направления, где раньше практически ничего не продавалось. Запад весь уже поделен, север и юг в общем тоже. Настала очередь восточных и юго-восточных направлений, где кроме больших коттеджей есть предложения для экономных граждан. В прошедшем месяце открылись продажи в "Велино" на 41-м км Новорязанского шоссе. Здесь традиционные шесть соток без подряда, но с пакетом коммуникаций обойдутся в 700 тыс. рублей. Как говорится, почувствуйте разницу.
Все торгуются
Элитных домов на вторичном рынке было выставлено в продажу не так уж много, особенно по сравнению с сентябрем прошлого года. Но несмотря на ограниченное предложение, уходили они все равно со значительным дисконтом. "К нынешнему моменту начали появляться собственники, которые отчаялись продать свои дома и поняли, что теряют деньги,— рассказывает генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.— Если первоначально стоимость дома составляла 55 млн рублей, теперь он продавался всего за 33 млн".
Приходится постараться, чтобы продать объект хотя бы за эти деньги, подтверждают риэлторы. "Сравнение объемов спроса по годам позволяет утверждать, что спрос, когда быстрее, когда медленнее, но неуклонно падает, и пока нет ничего, что позволяло бы сменить знак минус на плюс",— констатирует генеральный директор компании "Сапсан-недвижимость" Валерий Хлебутин.
Кошелек или дом
Как ни крути, а платежеспособность потенциальных покупателей высокобюджетных домов еще далека от докризисного уровня. "Реальный спрос на загородные дома и участки премиум- и бизнес-классов очень невысок. Кроме этого существует проблема маленьких бюджетов: до 70% всех запросов приходится на объекты стоимостью до $1,5 млн",— подсчитала руководитель загородного департамента Chesterton Елена Родина.
В противоположность коллеге руководитель аналитических проектов IntermarkSavills Владислав Коняев рассказывает о том, что за девять месяцев 2013 года сделки на элитном загородном рынке совершались не реже чем каждую неделю. Как, впрочем, и год назад, так что положение не улучшилось, но и не ухудшилось. А ведь опасения были. "В первом полугодии по количественному показателю уровень платежеспособного спроса был ниже, чем в это же время в прошлом году",— говорит господин Коняев.
Возможно, свое дно рынок уже прошел и медленно, но верно начинает восстанавливаться? Хотелось бы верить. Вот только таунхаусы и прочие объекты компактной застройки, которых становится все больше даже на традиционно дорогих направлениях и которые так охотно покупают во всех сегментах, несколько портят картину. Ведь раньше жизнь за городом никогда не предполагала уплотнения.