Как стало известно „Ъ“, французская сеть отелей Accor предоставила свою франшизу ОАО «Домостроительный комбинат» (ДСК) для организации гостиницы на 150 номеров в достраиваемом многофункциональном комплексе на улице Кирова в центре Воронежа. Эксперты оценивают вложения в объект на уровне 1,5 млрд руб., а в подготовку номерного фонда — еще примерно в 400 млн руб. Участники рынка в целом планы ДСК называют «реалистичными», отмечая, что переориентация долгостроя в гостиницу в первую очередь положительно скажется на имидже самой воронежской компании.
Стройка на улице Кирова из офиса УФСБ «кристаллизовалась» в гостиницу Accor
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Вчера директор по развитию коммерческой недвижимости ОАО «ДСК» Алексей Пинигин рассказал „Ъ“, что объект на улице Кирова, 6а, «который имел очень сложную судьбу», готовится к сдаче в июне следующего года. Сейчас «можно говорить о некой кристаллизации его концепции». Господин Пинигин напомнил, что изначально объект имел ведомственное назначение (новый офис для УФСБ), затем переквалифицировался в бизнес-центр. «Сегодня это многофункциональный комплекс, основой которого является бизнес-центр, а часть здания отводится под гостиницу, для управления которой создается отдельное подразделение», — отметил менеджер.
Региональный директор Accor в России и СНГ Алексис Деларофф вчера сообщил, что договор франшизы заключен на 20 лет и, по данным „Ъ“, с роялти «в совокупности примерно 7% от ежегодного оборота отеля». Примечательно, что в 2011 году переговоры с Accor Group о привлечении ее в качестве управляющего оператора своей строящейся четырехзвездочной гостиницы на улице Орджоникидзе вели совладельцы «Арт-отеля» Павел Какалия и Александр Муштаев. Тогда господин Какалия говорил, что «Accor устроит как франчайзинг, так и контрактное управление», но на тот момент окончательного решения о сотрудничестве принято не было. Вчера связаться с бизнесменами не удалось.
«Международные сети настороженно относятся к уровню развития сервиса и качеству менеджмента в России. Наш договор франшизы — первый в РФ для французской сети. При общей площади здания в 24 тыс. кв. м под гостиницу отводятся 8 тыс. кв. м. Все офисы будут сдаваться только в аренду, площади останутся в собственности компании, — отметил господин Пинигин. — Локация позволяет собрать хороший пул арендаторов. Бизнес-центр не будет включать торговую составляющую, помимо офисов и гостиницы в здании планируется разместить ресторанный блок и отделения банков. Окупаемость вложений в бизнес-центр как девелоперский объект ожидается в пределах восьми лет, гостиницы как операционного бизнеса — примерно за семь».
Гостиничная часть объекта рассчитана на 150 номеров. Предусмотрена подземная парковка на 40 машино-мест, и еще порядка 50 машино-мест находятся на прилегающей территории. «Бренд Mercure (отели среднего класса. — „Ъ“) был выбран по ряду причин, в том числе темпам развития в России и требованиям к архитектурной стандартизации. Во-первых, в течение ближайших пяти лет французская сеть ставит его выше в приоритетах развития относительно своего второго четырехзвездочного бренда Novotel (более стандартизированного). Во-вторых, реализация стандартизированного отеля была нерациональна в нашем случае из-за архитектуры здания, не предназначенного изначально под гостиницу», — пояснил господин Пинигин. По его мнению, гостиничный рынок Воронежа имеет потенциал развития как за счет увеличения бизнес-активности региона, так и благодаря перераспределению «цивилизованных» и «нецивилизованных» форматов. Хотя «количество заявленных проектов достаточно для закрытия потребностей рынка».
Accor Group основана в 1983 году, штаб-квартира находится в Париже. Один из крупнейших мировых операторов гостиничного бизнеса. Включает, по собственным данным, сеть более чем из 3555 отелей и 456 тыс. номеров. На сегодняшний день компания управляет 16 отелями в России и к концу года планирует открыть еще пять (в том числе один в Липецке). Развивает в РФ три бренда — Novotel, Mercure и Ibis. Компания занимала 9,7% рынка и четвертую позицию среди зарубежных гостиничных операторов, работающих в России после Rezidor Hotel Group, InterContinental Hotel Group и Marriott International Inc. Холдинг планирует развиваться в России за счет бюджетных отелей. По данным компании, целевая операционная прибыль (EBIT) по итогам 2013 года должна составить €510-530 млрд.
Холдинг ДСК (головная структура — ОАО «Домостроительный комбинат») контролирует около 50% рынка жилстроительства Воронежа. По данным «СПАРК-Интерфакс», выручка ОАО ДСК по итогам 2012 года составила 3,64 млрд руб., чистая прибыль — 178,8 млн руб. По данным годового отчета компании, ДСК ввел в прошлом году 259,4 тыс. кв. м жилья. Основные владельцы — ООО «СтройИнвест» (19,79% акций), ООО «ИнСтройГрупп» (17,79%), ООО «МонтажСтройГрупп» (5,18%). Еще 16,18% акций принадлежат Наталье Соповой, дочери основателя холдинга — сенатора Сергея Лукина. 14,9% у его сына Андрея Лукина, 5,2% — у Виктора Андреева, гендиректора ДСК, Александр Трубецкой владеет 1,85%, у топ-менеджера компании Николая Гребенкина еще 0,1%.
Совладелец, CEO Benefit hotels Сергей Мамотов охарактеризовал планы ДСК по окупаемости гостиницы как «достаточно реалистичные». «Франшиза Accor в России — новая история. Это говорит, возможно, о том, что сам оператор не хочет брать на себя риски, которые возникают при реализации управленческих проектов. Воронеж, с одной стороны, город большой, с другой — гостиничное предложение в нем растет. И, скорее всего, на окупаемость бизнеса оно повлияет не очень положительно. Ведь предложение увеличивается, а спрос, я бы сказал, стабильный», — добавил господин Мамотов. Он отметил, что новая гостиница «выходит на нормальные показатели на третий год». Соответственно, временной отрыв в год-два от других крупных аналогичных объектов, сдача которых запланирована в центре Воронежа — «несущественное конкурентное преимущество». По оценке Сергея Мамотова, организация одного номера четырехзвездочной гостиницы обходится примерно в $80-100 тыс.
Сергей Лепендин, директор ОАО «ЦУМ-Воронеж» (ведет строительство гостиничного комплекса Marriott Hotels & Resort на 200 номеров на проспекте Революции, 38), считает намерения ДСК «слишком оптимистичными»: «Гостиницы более высокого уровня с номерного фонда зарабатывают только половину, остальное — с сопутствующего сервиса. Но в данном случае внутриотельных объектов, по сути, не будет, планируется сравнительно простой ресторан. То есть основную прибыль будет формировать именно номерной фонд». При этом господин Лепендин не видит «особо серьезной разницы» между операторами при получении франшизы: «Если разбирать систему управления каждой сети, то разница очень большая. А в данном случае речь идет о книге стандартов и позволении называть отель определенным именем, в конечном счете все будет зависеть от “дочки” ДСК и качества ее управления объектом». Директор ОАО «ЦУМ-Воронеж» считает неуместными разговоры о насыщении гостиничного рынка Воронежа, так как «бизнес этот вечный». «Здание это уже было, важно правильно определиться с тем, как его использовать. Концепция ДСК не хуже других, а, на мой взгляд, лучше. Появление такой гостиницы однозначно положительно скажется в первую очередь на имидже самого ДСК», — резюмировал эксперт.