В Нижнем Новгороде завершился очередной этап спора городских властей и ООО «Акватория развлечений», которое из-за судов третий год не может начать строительство торгово-развлекательного комплекса с аквапарком возле парка «Швейцария» в Советском районе Нижнего Новгорода. Нижегородский арбитраж признал незаконным февральское решение городской думы, которым часть территории под будущим аквапарком включена в перечень озелененных территорий. Застройщик рассчитывает, что после вступления решения в силу сможет утвердить новый проект и начать строительство, но депутаты сомневаются, что аквапарк будет рентабельным.
Очередной спор застройщика торгово-развлекательного комплекса с аквапарком на проспекте Гагарина (между АЗС «Лукойл» и парком «Швейцария») был инициирован самим девелопером — ООО «Акватория развлечений» (100% долей принадлежат Мураду Акопяну, контролируется владельцами ООО «Автобан»). Претензии застройщика были связаны с решением думы Нижнего Новгорода, которая в феврале 2013 года включила в городской перечень озелененных территорий общего пользования часть площадей, предоставленных под строительство аквапарка. В результате застройщик получил от администрации города градостроительный план участка, который предполагал озеленение порядка 50% предоставленной под строительство территории, рассказал „Ъ“ директор «Акватории развлечений» Саркис Микаелян.
Суд встал на сторону застройщика: по мнению судьи, решение гордумы ограничило его права. По закону, если земля относится к озелененной территории общего пользования, каждый гражданин имеет право беспрепятственного доступа на нее и арендатор не должен этот доступ ограничивать. ООО «Акватория развлечений» уже потратило на освоение участка более 100 млн руб., при этом стройка является опасным производственным объектом, и территория строительства должна быть ограждена от посторонних. В материалах суда говорится о том, что растительность на земельном участке под будущим аквапарком сейчас составляет меньше 10% площади участка. В правовом департаменте думы Нижнего Новгорода сообщили „Ъ“, что они пока не определились, будет ли обжаловано решение в пользу застройщика.
Впервые о планах строительства торгово-делового центра с аквапарком возле парка «Швейцария» было заявлено еще в 2006 году. Тогда инвестсовет при губернаторе одобрил реализацию проекта ОАО «Развитие Нижегородской области» по строительству торгово-делового комплекса, а администрация города выбрала земельный участок и утвердила его границы. Затем проект долго простаивал, так как региональные и федеральные власти не могли определиться, кому принадлежит участок под строительство. На этом месте раньше был спортивный стадион Минобороны РФ, и площадка относилась к неразграниченным землям. В 2009 году право собственности на участок площадью 42,5 тыс. кв. м зарегистрировало Росимущество, сдав его в аренду на семь лет ООО «Век», которое в свою очередь в 2011 году уступило право аренды ООО «Акватория развлечений». Тогда же «Развитие Нижегородской области» уступило «Акватории развлечений» право аренды на соседний земельный участок площадью 8,3 тыс. кв. м, принадлежащий области, и обязательства по реализации инвестпроекта.
Из-за административных препятствий за три года строительство так и не началось. В 2011 году проект аквапарка, который собственник видоизменил, добавив к нему торговые, офисные, гостиничные площади и кинотеатр, не прошел градостроительный совет. Представители ГИБДД сочли, что строительство ТРК на проспекте Гагарина приведет к образованию многокилометровых автомобильных пробок. Глава города Олег Сорокин остался недоволен пятном застройки: вместо 20% выделенной территории, на которые ранее рассчитывали депутаты гордумы, девелопер решил застроить 79%. Губернатор Валерий Шанцев тоже проект не поддержал («вместо одного аквапарка мы получили набор ненужных объектов — муравейник»), и проект отправили на доработку. Кроме того, планы инвестора не раз тормозили судебные споры с администрацией города и гордумой. В итоге застройщик три года оплачивал аренду участка — порядка 250 тыс. руб. в месяц, но строить так и не начал.
Если решение суда вступит в законную силу, реализация проекта, наконец, сдвинется с мертвой точки, полагают в компании. «Проект уже доработан, и остается только вопрос с землей. Если решение гордумы будет отменено, то администрация должна будет подготовить для нас другой градостроительный план. Мы сможем утвердить проект и начать строить», — рассчитывает Саркис Микаелян. Доработанный проект предусматривает строительство аквапарка площадью 32 тыс. кв. м, двухуровневого подземного паркинга и наземной парковки на 1800 машиномест, а также включает многозальный кинотеатр, ледовый дворец площадью 1,5 тыс. кв. м, торговые площади и детскую зону развлечений. Общая площадь объекта составит порядка 90 тыс. кв. м, итоговый объем инвестиций — 3,5—4 млрд руб. Совсем отказываться от коммерческой недвижимости рядом с аквапарком застройщик не собирается, мотивируя это тем, что отдельно стоящий аквапарк не окупится. Пока же «Акватория развлечений» направила в инвестсовет заявку на продление срока реализации проекта до мая 2016 года, в том числе срока проектирования до мая 2014-го.
Позицию застройщика, особенно ввиду отсутствия на рынке реальной конкуренции, эксперты считают спорной. «Аквапарк может быть самоокупаемым, если не завышена площадь, продумана его концепция и отсутствует конкуренция. Собственник просто пытается выжать как можно больше из участка земли и диверсифицировать риски», — полагает директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева. Реальной конкуренции в верхней части города у проекта пока нет, добавляет эксперт: пока наиболее близок к реализации проект аквапарка в городе-спутнике Кстове, еще один проект аквапарка намечен в Автозаводском районе, но тормозится из-за проектов общественности. «Думаю, город-миллионник может спокойно иметь три небольших аквапарка», — резюмирует госпожа Романчева. По ее мнению, сложности с разрешительной документацией у инвестора, который давно получил одобрение инвестсовета, могут отпугнуть других инвесторов, рассматривающих Нижегородскую область как территорию для развития проектов.
Депутаты городской думы, однако, считают, что не зря уделяют внимание спорному проекту. «Ситуация непростая: в городе заявлено слишком много аквапарков, и нужно сначала определиться, насколько целесообразно это строительство для города и насколько рентабельно для бизнеса», — полагает новый председатель постоянной комиссии думы по экологии Вячеслав Монахов. Заместитель председателя комиссии Марк Фельдман добавляет, что жесткие требования к озеленению территории должны предъявляться ко всем застройщикам как жилой, так и коммерческой недвижимости в городе: «Все крупные города в Европе, и Москва тоже, имеют множество зеленых территорий, а чем мы хуже? Поэтому озеленение территории должно вменяться в обязанность каждому застройщику — так защищаются интересы жителей».