Инвестиции в стиле вестерн
Традиционно российские инвесторы ограничивались на рынке недвижимости США двумя наиболее консервативными сегментами: объектами в Нью-Йорке и Майами, однако в последнее время, по мнению экспертов, все больше растет интерес к Западному побережью Америки. Именно там покупатели могут получить гораздо более высокий уровень жизни при меньшей цене входа.
Вслед за фронтиром
На сегодняшний день российский инвестор еще не очень хорошо знаком с рынком недвижимости запада США, однако здесь есть регионы, которые можно считать инвестиционно весьма привлекательными. Как отмечает президент международного агентства недвижимости Gordon Rock Станислав Зингель, западное побережье США стоит разделить на два субрынка. Первый субрынок недвижимости формирует штат Калифорния, привлекательный для инвестиций и наиболее богатый штат Америки. Три его крупнейших города — Сан-Франциско, Лос-Анджелес и Сан-Диего — неизменно входят в топ-10 американских городов по степени популярности среди иностранных и национальных покупателей жилья в США. Причем Лос-Анджелес является единственным мегаполисом США, очень популярным среди граждан всех 20 государств, наиболее активно приобретающих недвижимость в США. Для сравнения: Майами пользуется высокой популярностью лишь у граждан 7 из 20 стран. "С учетом того, что на сделки по покупки недвижимости, заключаемые иностранцами, приходится примерно половина всех трансакций, данное обстоятельство является весомым свидетельством популярности Калифорнии у иностранных покупателей", — говорит Станислав Зингель. В итоге в последние годы Калифорния, несмотря на определенную коррекцию в период кризиса, уверенно входит в число наиболее быстрорастущих локальных рынков недвижимости США. В том числе заметное ускорение темпов роста наблюдалось в последние месяцы. Так, согласно различным экспертным измерениям, в первом полугодии 2013 года рост стоимости недвижимости по сравнению с прошлым годом превысил 20% — один из самых высоких показателей по стране в целом: в среднем для США оценки составляют 10-12%. "Ключевыми драйверами роста выступают дальнейшее восстановление роста и формирование благоприятной экономической конъюнктуры, а также политическая стабильность, что в совокупности обеспечивает высокий интерес к инвестициям в недвижимость со стороны нерезидентов", — говорит аналитик УК "Финам Менеджмент" Максим Клягин. К тому же, по его словам, существенным дополнительным фактором привлекательности западного побережья, безусловно, являются благоприятный климат и высокий уровень инфраструктурного развития.
Второй субрынок недвижимости представлен штатами Орегон и Вашингтон. Уровень доходности инвестиций в эти регионы уже существенно ниже, чем в Калифорнии. Так, в Вашингтоне средняя доходность, по данным Станислава Зингеля, составляет 4,9%, а на территории Орегона арендное жилье приносит доход в размере 4,7%. Для сравнения: средняя доходность в США составляет 6,8%.
"Во все типы недвижимости на территории Калифорнии иностранцы вкладывают в семь раз больше средств, чем в аналогичные типы активов в штатах Вашингтон и Орегон", — говорит Станислав Зингель. При этом, по словам управляющего директора "Century 21 Запад" Евгения Скоморовского, Вашингтон и Орегон предлагают жителям такой уровень инфраструктуры, с которым может сравниться только исторически наиболее развитый северо-восточный регион США. Например, в Портленде повсюду можно встретить велосипедные дорожки, по городу везде ходит трамвай — еще недавно проезд в нем по центру был вообще бесплатным, огромное количество вузов, самых разнообразных ресторанов, кофеен и мест для развлечений.
Высокая планка
По словам экспертов, рынок западного побережья США является одним из основных ориентиров не только для развития новых форматов недвижимости, но и для решения градостроительных проблем. Так, по словам Евгения Скоморовского, показателен пример двух городов-антагонистов: крупнейшего города штата Орегон Портленда и самого большого города в Вашингтоне — Сиэтла. "Оба этих города прошли сложный путь с точки зрения урбанистики. Например, в Портленде в 1970-е годы сложилась такая ситуация, что большая часть жителей покинула центральную часть, которая превратилась в основном в место отдыха и вымирала по вечерам. В итоге городские власти запустили масштабную программу по редевелопменту территорий — теперь в центре появились новые кварталы, где активно живут люди, в том числе на месте бывших заводов и фабрик", — объясняет эксперт. По его словам, Портленд и Сиэтл держат одни из первых мест в США по уровню озеленения из-за очень строгих законов, принятых по этому поводу еще в середине прошлого века. Любой девелопер должен предусмотреть в рамках своего проекта обязательное озеленение территории. Благодаря масштабным инвестициям в инфраструктуру в итоге городам на западном побережье удалось стать центрами для развития новых технологий, в том числе в области маркетинга и IT. В частности, в Сиэтле расположены офисы таких компаний, как Microsoft, Amazon, Starbucks, в Портленде — Intel, Columbia и др. "Самым важным сегодня в США в целом, а на Западном побережье особенно, является тренд на повышение экологических требований к новым зданиям. Все новые дома, офисы и торговые помещения стремятся использовать только легко воспламеняемые натуральные материалы (например, бамбук вместо дерева), дождевую воду для технических нужд, энергосберегающие стекла для сохранения тепла в холодный сезон и холода в жару, систему автоматического регулирования электричества", — говорит управляющий партнер компании EVANS Анна Левитова. По ее словам, все здания не только оборудованы специальными пандусами для инвалидных колясок, но и велосипедными стоянками, местами для зарядки электромобилей, системой раздельного хранения мусора для переработки. Использование солнечной и ветровой энергии, сады на крышах и многие другие вещи, которые нам до сих пор кажутся фантастикой, стали нормой на западном побережье США. По словам эксперта Tranio.Ru Юлии Кожевниковой, города, наиболее привлекательные для инвестиций, — Лос-Анджелес с пригородами, Сан-Франциско с Кремниевой долиной и Сиэтл. "Основные причины — это развитые отрасли промышленности, информационных технологий и туризма, хорошая инфраструктура и демография, престижные колледжи и университеты. В Сан-Франциско и Лос-Анджелесе выгодно покупать квартиры для сдачи в аренду, в Кремниевой долине — офисы. Во всех крупных городах, особенно в Лос-Анджелесе и Сан-Франциско, высокую доходность имеют торговые и промышленно-складские объекты", — говорит эксперт. Так, по словам Анны Левитовой, бум в IT-секторе приводит к быстрому росту цен в Сан-Франциско и окрестностях, и многие IT-игроки, заработав на продаже собственных компаний, вкладывают заработанное в недвижимость, также растет покупательная способность.
Интерес инвесторов
Если говорить о конкретных форматах недвижимости, то на рынке западного побережья США наиболее востребованы квартиры в таунхаусах и кондоминиумах в пригородах мегаполисов, вблизи хороших транспортных развязок и побережья. "Отдельный сегмент представляют виллы высшего ценового сегмента и масштабные ранчо. Такой тип недвижимости особенно часто располагается на удалении от крупных населенных пунктов и океана", — говорит Станислав Зингель. Однако, по его словам, на рынке жилой недвижимости наиболее выгодно вкладывать средства в малогабаритные квартиры площадью до 75-100 кв. м. Их арендная доходность, как правило, на 1-2% больше, чем жилых объектов более крупного формата. Однако российских клиентов традиционно интересуют в первую очередь другие объекты. "В сегменте жилой недвижимости, учитывая специфику российских запросов, существенная часть трансакций в Калифорнии заключается с дорогой курортной недвижимостью", — говорит Станислав Зингель. Для сравнения: в сегменте коммерческой недвижимости российские инвесторы активнее всего в Калифорнии приобретают торговые объекты: торговые центры, супермаркеты, аптеки, рестораны, заправочные станции. К примеру, за $2,9 млн можно купить фармацевтический супермаркет с договором аренды с фиксированным арендатором крупнейшей сетью CVS на 25 лет, рентабельность таких инвестиций составит 10,8%. Сходный уровень доходности показывают инвестиции в автозаправочные станции, а универмаги уже принесут обычно не более 7% годовых, что можно считать достаточно консервативным вложением. По словам Анны Левитовой, у каждого рынка есть свои особенности. Например, в Лос-Анджелесе есть большой недостаток жилой недвижимости, предоставляемой в аренду. В этой связи многие инвесторы с удовольствием вкладывают средства в покупку и строительство доходных домов в этом городе. Доходность на уже построенные проекты не превышает 4-5%, с привлечением кредитных средств доходность может подняться до 6-7%. Поэтому российские клиенты больше интересуются инвестициями в более доходные, но более рискованные девелоперские проекты. В целом, по данным экспертов, основными иностранными покупателями жилой недвижимости на западном побережье США уже являются китайские и российские инвесторы, а в целом доля инвестиций нерезидентов здесь в сектор жилой недвижимости составляет 25-30% от общего объема сделок. "На западном побережье располагаются два основных центра притяжения инвестиций — Лос-Анджелес и Сан-Франциско, однако вне пределов этих городов недвижимость не представляет особого интереса для иностранцев. Некоторым спросом пользуется недорогая недвижимость в штатах Аризона и Техас, в основном со стороны выходцев из стран Латинской Америки, с которыми эти штаты граничат", — не согласна директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Russia & CIS Елена Юргенева. Так, по ее словам, средние цены на элитную недвижимость в Лос-Анджелесе составляют $13-14,5 тыс. за 1 кв. м. Зато с точки зрения ценовых предпочтений, по словам Елены Юргеневой, если китайцы чаще всего интересуются жильем стоимостью свыше $10 млн, то запросы россиян в среднем в два раза ниже. То есть денег у российских клиентов все-таки меньше, чем у китайских. По словам Юлии Кожевниковой, российские покупатели в основном интересуются жилой недвижимостью стоимостью до $500 тыс., при этом существуют разные цели покупки: кто-то приобретает недвижимость для получения дохода от сдачи в аренду, кто-то — для преимущества при получении гражданства через несколько лет. Многие также приобретают для временного пребывания в стране, но сдавать в аренду не собираются. Однако в целом некоторые сделки с участием россиян стали рекордными, хотя все они прошли в других регионах США. Так, в 2012 году неизвестный российский покупатель стал владельцем дома площадью 2,8 тыс. кв. м на острове Индиан-Крик недалеко от Майами, стоимость сделки составила $47 млн. Однако в целом заметного влияния россияне на рынок не оказывают: по данным Национальной ассоциации риелторов США, по всей стране на долю сделок с россиянами приходится пока не более 2%.