Жилые и мертвые
Согласно данным Госстата, в январе-августе объемы строительных работ сократились на 9,6%, в том числе при возведении нежилых сооружений — на 17,1%. Основная причина такого положения дел — завершение крупных инфраструктурных проектов, осуществлявшихся в рамках подготовки к Евро-2012. В то же время в сегменте жилой недвижимости зафиксирован рост: по прогнозам застройщиков, объем введенного в эксплуатацию жилья в сравнении с прошлым годом увеличится на 10-15%.
Фото: Коммерсантъ / Александр Яловой
Фото: Коммерсантъ / Владислав Содель
Жилая недвижимость
В этом году прирост зафиксирован только в сегменте строительства жилой недвижимости: объемы выполненных работ увеличились за восемь месяцев на 6,6%. По данным Госстата, в 2012 году застройщики ввели в эксплуатацию 10 749,5 тыс. кв. м жилья, что на 14,2% больше, чем в 2011-м. Рынок жилой недвижимости характеризуется довольно хорошей динамикой — как по количеству сданных объектов, так и по объемам продаж. При этом объектов, строительство которых приостановлено или законсервировано, по-прежнему много: на начало января насчитывалось около 10,1 тыс. недостроев, из которых 2,4 тыс. — жилые комплексы. "Спрос на первичную недвижимость в сочетании с высокой активностью застройщиков привел к увеличению объемов продаж на 25%. Росту количества сделок способствовал и запуск девелоперами собственных программ рассрочки и кредитования. В результате объем введенного в эксплуатацию жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года увеличился на 10-15%",— отмечает директор отдела продаж ЖК Park Stone Дмитрий Шостя.
Как и прежде, наибольшая активность наблюдается в Киеве. "В первом полугодии предложение первичной недвижимости увеличилось более чем на 5,9 тыс. квартир. Начались продажи квартир в 16 жилых комплексах, 6 из которых — это новые очереди уже вышедших на рынок объектов, 10 — новые комплексы",— говорит Дмитрий Шостя. По данным "Украинской торговой гильдии" (UTG), на продажу выставлено порядка 3,3 тыс. новых квартир эконом-класса: возведены шесть новых жилых комплексов (ЖК) и в двух открыты вторые очереди. Количество предложений в сегменте бизнес-класса в первом полугодии выросло на 2,4 тыс. квартир (8 жилых комплексов, 4 из которых — новые проекты). Наиболее крупным жилым объектом бизнес-класса в Киеве стал ЖК "Французский квартал" от компании "Киевгорстрой", спроектированный на 1229 квартир.
В течение 2012-2013 годов активную деятельность вели такие застройщики, как UDP, "К.А.Н. Девелопмент", "Киевгорстрой", ТММ, ПСГ "Ковальская", "Интергал-Буд", ИСК "Авантаж", Kadorr Group, Донбасская инвестиционно-строительная компания, ГК "Герц", "Консоль ЛТД", "Будинвест", "Жилстрой-1", "Жилстрой-2". "Основная доля столичного рынка приходится на 8 компаний, в числе которых "Киевгорстрой" (17%), "К.А.Н. Девелопмент" (7%), UDP (13%)",— отмечает заместитель директора по маркетингу ЖК RiverStone Ангелина Деревлева.
Одной из причин роста рынка жилой недвижимости является увеличение количества инвестиционных покупок. "Пик спекулятивных сделок пришелся на ноябрь 2012 года. По итогам прошлого года доля инвесторов в премиум-классе составляла порядка 10%, в бизнес-классе — около 12%, в эконом-классе — примерно 17%,— говорит госпожа Деревлева.— По нашим оценкам, в 2012 году практически 75% спроса приходилось на квартиры эконом-класса. Больше всего предложений на объекты, стоимость которых варьировалась от 8 тыс. до 15 тыс. грн за кв. м. Как правило, клиенты рассчитывали бюджет исходя из стоимости 1 кв. м в пределах $1200-1500, но из-за дефицита качественных предложений в данной ценовой категории спрос остается неудовлетворенным".
В 2013 году стоимость квадратного метра жилья практически не изменилась, за исключением элитных объектов. По данным UTG, в июне средняя цена квадратного метра жилья эконом-класса составляла $1332 (+1,2% к декабрю 2012-го), бизнес-класса — $2151 (+1,8%), класса "элит" — $6331 (-14,8%).
По данным компании SV Development, только в сентябре этого года застройщики продали 1360 квартир в недостроенных домах. При этом на вторичном рынке за этот же период было заключено 1103 сделки. Еще больший рост продаж могло бы обеспечить увеличение финансирования государственных программ, уверены девелоперы. Например, в апреле 2012 года была запущена программа Государственного фонда содействия молодежному жилищному строительству "Доступное жилье", которая предусматривает кредитование покупки нового жилья под 16% годовых, из которых заемщик выплачивает только 3% — разницу компенсирует государство. В программе участвуют Укргазбанк, Ощадбанк и Укрэксимбанк, а наиболее активными застройщиками в рамках программы являются "Киевгорстрой", концерн "Подолье" (Винница), "БВКК "Федорченко"" (Сумы), "Жилстрой-1" (Харьков), "Севастопольстрой". Однако количество проданных квартир пока невелико: по состоянию на 4 октября 2013 года заключено всего 1353 договора на сумму 314 млн грн. При этом в Госфонде рассчитывают, что в следующем году удастся продать порядка 4600 квартир. "По итогам 2012 года в Киеве на долю квартир в новостройках, возведенных в рамках государственных жилищных программ, пришлось около 7% общего количества продаж на первичном рынке",— отмечают в Государственном фонде содействия молодежному жилищному строительству.
Торговая недвижимость
Темпы роста рынка торговой недвижимости замедлились. По данным компании DTZ, в конце 2012 года общий объем торговых помещений в Киеве составлял около 1,15 млн кв. м, или 409 кв. м в расчете на 1 тыс. жителей. "В первом полугодии 2012 года в столице не было введено в эксплуатацию ни одного нового объекта торговой недвижимости. Но в последующих двух кварталах торговые площади увеличились примерно на 152,6 тыс. кв. м: были открыты ТРЦ Ocean Plaza, ТЦ "РайON", ТЦ "Полярный", два гипермаркета сети Novus, гипермаркет "Караван", а также ТЦ "Мега-Сити"",— говорит руководитель департамента торговой недвижимости компании DTZ в Украине Наталия Миколайчук. В регионах, по данным UTG, было открыто 12 торговых центров общей площадью около 223,3 тыс. кв. м. В некоторых городах появились первые профессиональные крупноформатные ТРЦ с якорным составом магазинов и центров развлечений. В их числе, например, ТРЦ "Фабрика" и Oskar в Херсоне, ТРЦ "Меганом" в Симферополе.
В первой половине 2013 года, по данным компании Colliers International, в Киеве было введено в эксплуатацию около 9 тыс. кв. м торговых площадей. Это, в частности, первая очередь ТРЦ "Мармелад" и вторая очередь ТЦ "Полярный". До конца года торговые площади могут увеличиться на 197 тыс. кв. м. Помимо уже сданных в эксплуатацию ТРЦ Gulliver (47 тыс. кв. м) и аутлет-центра "Мануфактура" (15 тыс. кв. м), начнут работать ТРЦ Silver Breeze (16 тыс. кв. м), Art Mall (35,5 тыс. кв. м), "Атмосфера" (30 тыс. кв. м), LifeStyle (18 тыс. кв. м) и вторая очередь ТРЦ "Мармелад" (35 тыс. кв. м). В украинских регионах в первом полугодии было введено в эксплуатацию 53,1 тыс. кв. м площадей в трех торговых центрах: открыты вторые очереди ТРЦ "Французский бульвар" в Харькове и ТРЦ "Любава" в Черкассах, а также третья очередь ТРЦ "Фабрика" в Херсоне. "До конца года планируется открытие ТРЦ Rose Park в Донецке, ТРЦ "Магеллан" (вторая очередь) в Харькове, а также расширение ТРЦ "Меганом" и ТРЦ "Южная галерея" в Симферополе",— говорит Наталия Миколайчук.
Несмотря на рост количества площадей, стоимость аренды остается стабильной. По данным UTG, в первом полугодии арендные ставки в зависимости от категории объектов, как и ранее, составляли $30-100 за кв. м в месяц, а среднерыночная стоимость аренды помещений площадью 100-200 кв. м достигала $70 за кв. м в месяц (без НДС и эксплуатационных затрат).
Одной из тенденций последних двух лет является рост количества крупных сделок. В прошлом году, например, "К.А.Н. Девелопмент" и UDP продали ТРЦ Ocean Plaza площадью 72,2 тыс. кв. м российской компании "ТПС Недвижимость". Сумма сделки оценивается в $300-350 млн. Кроме того, были проданы торговый центр в Донецке и торгово-офисный центр в Днепропетровске (общая сумма этих сделок оценивается в $50 млн). В апреле прошлого года был подписан инвестиционный договор между компанией "XXI век" и дочерним предприятием Auchan SA, который предусматривает открытие гипермаркета Auchan общей площадью 17,9 тыс. кв. м в многофункциональном комплексе на проспекте Бажана в Киеве. В январе компания "XXI век" договорилась также с Leroy Merlin о строительстве гипермаркета формата DIY общей площадью 15,1 тыс. кв. м. Бюджет данных проектов — $30 млн и $29 млн соответственно. В феврале компании DCH Group, Citi Venture Capital International и Apollo приобрели акции компании Karavan Real Estate Ltd, которой принадлежит сеть торгово-развлекательных центров "Караван Megastore" в Киеве, Харькове и Днепропетровске, а также несколько крупных земельных участков. Годом ранее DCH Group Александра Ярославского купила 30,05% акций компании "XXI век" за $10,3 млн. Кроме того, в I квартале этого года Multi Development продала миноритарную долю в девелоперском проекте ТРЦ "Форум Львов" украинской компании "Будхаус Групп".
Офисная недвижимость
Рынок офисной недвижимости сейчас развивается в основном в Киеве, в других городах-миллионниках и областных центрах особой активности не наблюдается. По данным UTG, в столице совокупный объем офисных площадей в бизнес-центрах классов А, B+ и B- по состоянию на декабрь 2012 года составлял 1,4 млн кв. м. В 2012 году были построены 16 офисных объектов: три бизнес-центра класса А, девять — класса В+ и четыре — класса В-. "Параллельно наблюдается тенденция к уменьшению общих площадей бизнес-центров — растет количество объектов небольшого и среднего размера площадью от 5 тыс. до 20 тыс. кв. м",— говорит инвестиционный аналитик компании "ЭСТА Холдинг" Екатерина Березинец.
К середине года общее предложение офисных помещений в Киеве, по данным Colliers International, выросло до 1,48 млн кв. м. В частности, был введен в эксплуатацию БЦ Gulliver (класс А) площадью 64 тыс. кв. м. До конца года ожидается открытие БЦ "Сенатор" (48 тыс. кв. м), Silver Breeze (26 тыс. кв. м), SP Hall (23 тыс. кв. м), БЦ на улице Лейпцигской, 15 (15,4 тыс. кв. м), Kyiv Airport City (1-я очередь; 5 тыс. кв. м).
Спрос на офисные площади растет меньшими темпами, чем предложение, что стало причиной снижения арендных ставок. В прошлом году они, в зависимости от класса и расположения бизнес-центра, уменьшились на 7-10%. В 2013 году снижение ставок продолжилось. "В течение ближайших 15 месяцев будет введен в эксплуатацию ряд новых помещений, что приведет к появлению значительного количества вакантных площадей. В дальнейшем ожидается снижение числа новых предложений",— говорит руководитель департамента офисной недвижимости компании DTZ в Украине Джефф Харгрив. Сейчас стоимость аренды площадей составляет порядка $24-36 за кв. м в месяц для помещений класса А и $17-22 — для помещений класса В.
Гостиничная недвижимость
Пик строительства новых гостиничных объектов пришелся на 2011-й и начало 2012 года — период подготовки к Евро-2012. "Проведение чемпионата больше всего повлияло именно на гостиничный рынок. Произошло его перенасыщение, особенно это касается объектов верхнего ценового сегмента",— отмечает Екатерина Березинец. По данным UTG, за первое полугодие прошлого года в столице открылся один 2-звездный отель (на 108 номеров), два 3-звездных (на 662 номера), шесть 4-звездных (на 775 номеров) и один 5-звездный (Grand Fairmont 5* на 258 номеров). "В последние три года количество качественных отелей в Киеве заметно возросло: на рынок вышли международные сети, среди которых, например, Holiday Inn и Radisson Blu",— отмечает вице-президент департамента гостиничного бизнеса компании Jones Lang LaSalle Иван Кисеев.
Ожидания от проведения Евро-2012 не оправдались, говорят участники рынка. "В 2012 году номерной фонд в Киеве увеличился более чем на 25%. Количество же иностранных граждан, проживавших в отелях города, практически не изменилось — 517 тыс. в 2011 году и 513 тыс. человек в 2012 году",— отмечают в компании Colliers International. "В первом полугодии загрузка объектов в столице снизилась до 48,3% против 53,5% по итогам первых шести месяцев прошлого года. Средний тариф уменьшился с $280 до $212. Причем далеко не все заявленные под чемпионат проекты были реализованы. Если бы все объекты были открыты, эффект был бы еще более негативным",— считает Иван Кисеев.
По данным Colliers International, в Киеве с начала 2013 года не вводились в эксплуатацию новые отели. Более того, девелоперы начали пересматривать планы по открытию гостиниц. "Вряд ли до конца года откроются отели Hilton Kyiv и Renaissance Kyiv Hotel. Маловероятно и введение в эксплуатацию в этом году Park Inn by Radisson Kyiv Troyitska, а дата открытия Sheraton Kyiv Olympiysky перенесена на 2016 год",— отмечают в компании Colliers International. В этом году о планах выхода на гостиничный рынок Киева заявил только международный отельный оператор Kempinski Hotels S.A., партнером которого станет компания "Познякижилстрой". Предварительные сроки реализации проекта — 2015 год.
