Премиальный нестандарт
Нестандартные планировочные решения чаще всего присущи жилью премиального класса. В основном нестандартные планировки попадаются в домах старого фонда, однако девелоперы не прочь поэкспериментировать и в новых проектах. Впрочем, эксперты рынка отмечают, что нередко за оригинальные планировки застройщик пытается выдать обычные ошибки в проекте.
Необычные запросы и требования к будущей квартире чаще всего касаются уникальных планировок: наличие панорамных террас, остекление стен, двухуровневые квартиры.
В Петербурге, в городе с большим историко-архитектурным наследием, объектов с нестандартной планировкой довольно много. Немалая часть площадей старого фонда таких районов, как Центральный, Адмиралтейский, Петроградский и Василеостровский, в той или иной степени нестандартна. Присутствуют и эркеры, и двухуровневые квартиры, и антресоли, необычные планировочные решения.
Востребованная "фишка"
Александр Подусков, директор по продажам компании KR Properties, говорит: "Жилье необычное, с "фишкой", сегодня очень востребовано — особенно в классе "бизнес" и элитном сегменте рынка. При этом изначально при реализации проектов большинство девелоперов берут за основу принцип максимально свободной планировки — или так называемой "студийной". Таким образом они дают возможность собственнику реализовать собственные планы по организации жилого пространства".
В центре города можно найти квартиры, высота потолков в которых достигает пяти метров, что позволяет встроить антресоли при необходимости, но количество таких объектов незначительно. Доля данных квартир, по оценкам заместителя директора АН "Бекар" Леонида Сандалова, не превышает 2% от общего объема предложения на рынке жилой недвижимости. "Преимущество такого вида недвижимости заключается в увеличении полезной площади помещения, то есть, другими словами, за данное пространство вам не придется вносить коммунальные платежи", — отмечает он.
Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED, говорит, что в квартирах с антресолями за счет увеличения площади общая стоимость двухуровневой квартиры оказывается выше. "Спросом такие квартиры пользуются — аудитория их практически не выделяется на фоне остальных покупателей элитного рынка, разве что среди покупателей такой недвижимости меньше пожилых и семей с маленькими детьми", — говорит она.
Минусы
Но не все участники рынка полагают, что нестандартные планировки — это благо. Генеральный директор проектного бюро Rumpu Евгений Богданов в нестандартных планировках видит преимущественно минусы: "В петербургских домах много разных странных кладовок, коридоров, перевернутых помещений, кривых углов и прочих нетипичных планировок, причем как в домах старого фонда, так и в новостройках. Это странно с точки зрения архитектуры и дорого, неэффективно с точки зрения строительства. В центре таких перекосов не избежать, но амфитеатры на крышах домов встречаются и в спальных районах. Мне как проектировщику непонятны такие решения. Эркер — это выкинутое пространство, это красиво, но не функционально. Безусловно, в этом есть эстетика, особенно, когда эркеры интересно оформлены и со стороны фасада, это дополнительная точка обзора из квартиры".
Руководитель филиала Банка Москвы в Санкт-Петербурге Алексей Кольчик резюмирует: "Стандартной, в том числе дорогой, недвижимости сейчас много. Но таких проектов, которые имеют свою специфику или индивидуальные особенности, привлекавшие бы внимание покупателей, — очень мало. Примером интересных проектов, раскупавшихся по высоким ценам еще на стадии нулевого цикла, может стать проект малоэтажной застройки района около Черной речки, на Крестовском острове, Петроградской стороне, где жилье быстро продавалось и имело большой успех. Это были нестандартные планировки, интересные проектные решения, которые показали, что застройщика, обращающего внимание на этот аспект, ждет успех. При этом цена таких проектов на 10-15 процентов выше средней стоимости элитного жилья, но несмотря на это имеет высокий спрос. И, на мой взгляд, тренд разрыва в цене будет сохраняться, а возможно, еще и увеличиваться".
Чтобы не ограничить круг
Нестандартные планировки встречаются не только в домах старого фонда. Девелоперы в некоторых своих проектах тоже экспериментируют с планировками.
Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест", говорит: "Для жилых комплексов в сегменте масс-маркет характерны типовые решения квартир, а в более высоких ценовых сегментах застройщики часто предлагают покупателям необычные планировочные решения — двухуровневые квартиры, с большими лоджиями и открытыми террасами, эффектными эркерами. Такие планировки чаще всего встречаются на верхних этажах жилых комплексов класса "бизнес" и выше. Например, в жилом комплексе "Невский стиль" возле Удельного парка есть квартиры с террасами площадью от 20 до 75 кв. м. Есть двухуровневые квартиры общей площадью более 130 кв. м: на первом уровне здесь расположена просторная кухня-столовая, одновременно выполняющая функции гостиной, а на верхнем — спальни с ванными комнатами. В квартире такого типа очень важную роль играет продуманная система гардеробных комнат, которые избавляют интерьер от лишних громоздких шкафов. Несмотря на то, что стоимость подобных квартир обычно выше, чем у типовых вариантов, такие планировки всегда находят своего покупателя".
Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development, констатирует, что в современной застройке нестандартные решения встречаются, однако доля таких квартир в отдельно взятом объекте не должна быть слишком большой, иначе ограничивается круг потенциальных покупателей. Встречаются квартиры с панорамным остеклением, двух- и трехуровневые, оборудованные саунами и каминами, комнаты неправильной формы, эркеры. "В массовом монолитно-кирпичном домостроении комфорт-класса необычные планировки также встречаются — ведь каждый такой дом — это индивидуальный проект. В нашем проекте "Триумф Парк" были в продаже квартиры-студии площадью 38 кв. м, в виде шестиугольника, мы их прозвали "Бриллиант". Их можно было нестандартно зонировать и получить интересное нетиповое жилье. Их не расхватывали, но они нашли своих покупателей. Были квартиры с окнами в ванной — они были очень популярны. Такие квартиры могут быть дороже другого жилья либо не отличаться по цене, все зависит от доли таких нестандартных квартир в их общем количестве в доме", — рассказывает госпожа Валуева.
Опробовать на лофтах
Елена Карасева, директор по маркетингу компании "Петростиль", считает, что нестандартные квартиры на первичном рынке чаще всего встречаются в объектах типа лофт, с огромным панорамным остеклением, высокими потолками и свободными планировками. "Стоит упомянуть и двухуровневые квартиры, особенно с мансардным вторым этажом, выходом на кровлю. Для многих покупателей представляет ценность история квартиры и дома, его уникальная судьба", — добавляет она.
Александр Подусков согласен, что нестандартные дизайн-проекты внутренней планировки наиболее легко реализуются именно в проектах лофтов или в жилье, носящем статус апартаментов (то есть оформленных как коммерческая недвижимость) — к ним не применяются жесткие законодательные нормы, действующие в отношении обычного жилья."KR Properties, к примеру, предлагает покупателям двухуровневые лофт-апартаменты, решения с антресолями, мансардами, отдельным входом — и такие лоты сегодня очень хорошо расходятся", — говорит он.
При этом господин Подусков отмечает, что цена нестандартного жилья не обязательно должна быть выше, чем у обычного. "В проектах, находящихся на ранней стадии реализации, лофт-апартаменты, к примеру, можно приобрести по цене на 15-20 процентов меньшей, чем стоимость квартиры аналогичного класса в той же локации", — говорит он. Правда, связано это, опять же, с тем, что апартаменты нельзя зарегистрировать как жилье, что несет для покупателей определенные неудобства", — говорит он.
Юха Вятто, генеральный директор ЗАО "Лемминкяйнен Рус", все-таки полагает, что жилье с оригинальной планировкой (в случае если эти особенности повышают качественные характеристики квартиры) будет стоить дороже аналогичной по площади квартиры традиционной планировки.
Леонид Сандалов отмечает, что при нестандартных планировках также могут возникать сложности с расстановкой мебели, поэтому на такие объекты застройщики, как правило, делают дополнительные скидки. Тем не менее он признает, что некоторым покупателям такие квартиры приходятся по душе, поэтому спрос, хоть и незначительный, но присутствует.
Ирина Могилатова полагает, что не всякое новое жилье с нестандартными планировками находит потребителя: "Например, мансардные квартиры сегодня практически не востребованы, и в новых домах таких квартир почти нет. Даже в отреставрированных зданиях девелоперы стремятся переоборудовать мансарды, сделав их полноценными этажами. Пример — ЖК "Дом Гельриха", где была поднята крыша мансарды, чтобы сделать из нее "обычную" квартиру. Классические мансарды со скошенными крышами продаются плохо, поскольку функционально они, по сути, неполноценны. Под такой крышей можно устроить разве что спальное место, остальные площади простаивают без функциональной нагрузки".
Выдать ошибку за оригинальность
Марина Никишова, руководитель департамента аналитики "НДВ СПб", говорит, что часто жилье нестандартной планировки может являться следствием непродуманности проекта: "Жилье со странными параметрами — это, конечно, скорее экзотика, чем норма. Существуют квартиры с различными надстройками и нишами, которые появились в результате изменения проекта дома или его недоработки. Например, в продаже находилась квартира в одном из новых домов Петербурга со вторым уровнем. Эта комната была расположена над кабинетом в трехкомнатной квартире и представляла собой куб со стеклянной крышей. Вход в нее осуществлялся по лестнице. В помещении было всего два узких окна, и больше всего оно напоминало скворечник. Также иногда продаются квартиры с помещением необычной конфигурации. Например, с комнатой без окон площадью около 9 кв. м, которая представляла собой помещение 14 м в длину и 0,8 м в ширину. Это помещение возникло из-за технических требований. Теоретически оно могло бы не входить в состав квартиры, но застройщик принял решение продавать его вместе с однокомнатной квартирой, сделав в него дверь из зала. Несмотря на некоторую нестандартность, такое помещение вполне можно приспособить под гардеробную, что и сделали многие жильцы данных квартир. Еще одна нестандартная планировка, которая встречалась в нашей практике, появилась в результате желания застройщика продать максимум жилой площади. В квартире было две комнаты, в одной из которых была установлена лестница, ведущая на антресоль. Площадь этой антресоли — более 20 кв. м, а вот высота потолка — всего 1,45 м. Такая антресоль — довольно экзотичная опция для хозяина квартиры. Правда, эта площадь продавалась за половину стоимости квадратного метра в квартире, так что при креативном подходе ей можно найти применение. Например, здесь можно сделать комнату для животных, огромную спальную зону или игровую площадку для маленьких детей".
Госпожа Никишова добавляет: "Зачастую самые невероятные планировки квартир получаются из-за строительных требований и желания застройщика реализовать максимально возможное количество квадратных метров. Однако каковыми бы ни были причины появления экзотического жилья, оно почти всегда находит своего покупателя, потребностям которого стандартное жилье просто не отвечает".