На новом витке падения

Рынок загородной недвижимости вновь впадает в депрессию. По сравнению с прошлым годом, говорят эксперты, продажи упали примерно на 20%. После кризиса на рынке был достаточно большой процент отложенного спроса, который уже удовлетворил себя, а новых покупателей на сегодняшний момент немного. При этом предложение по-прежнему растет, а это ведет к дальнейшему снижению цен.

Как говорят аналитики, в течение девяти месяцев 2013 года объем предложения на рынке увеличивался равномерно. Тем не менее традиционно самый активный сезон — это весна и лето, поэтому наибольший вывод новых проектов зафиксирован во втором квартале 2013 года.

На конец 2012 года, по данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", в продаже было 411 проектов (включая очереди) с предложением домов, участков, таунхаусов (из них 58 — проекты с таунхаусами), на конец третьего квартала 2013 года — 445 проектов (64 — таунхаусы).

Руководитель департамента элитной и загородной недвижимости "Матрикс-Недвижимость" Анастасия Тузова отмечает, что из общего объема представленных на рынке проектов продукт с адекватным предложением могут предложить несколько десятков компаний. "Я думаю, что некоторым застройщикам нужно пересмотреть ценовую политику и тщательнее изучать спрос покупателей", — говорит она.

За три квартала 2013 года в продажу поступило около 100 новых проектов (плюс 15 новых очередей существующих проектов) — это свыше 10 тыс. объектов. Так, для сравнения, в 2012 году в продажу вышло 134 проекта (плюс 11 очередей), то есть около 12,2 тыс. объектов. По прогнозам "Петербургской недвижимости", общий объем вывода не превысит показателей 2012 года, вероятнее, будут даже немного ниже — на 10-12%.

"Традиционно лидирующими районами по выводу новых объектов являются Всеволожский и Ломоносовский. Так, на протяжении всех трех кварталов большинство выходящих на рынок объектов находилось во Всеволожском районе — это 37 процентов проектов (более 3,5 тыс. объектов). Не сдает свои позиции и Ломоносовский район с долей в 36 процентов", — рассказала руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.

На протяжении девяти месяцев преобладают сделки по приобретению земельных участков без подряда. Их доля от квартала к кварталу колеблется в пределах 65-75%.

При росте объемов предложения девелоперы и риелторы констатируют падение спроса на загородное жилье. Елена Амирова, генеральный директор агентства недвижимости Home Estate, говорит: "По нашим оценкам, в этом году спрос на загородную недвижимость упал примерно на 20 процентов по сравнению с предыдущим".

Наиболее значительные проблемы по сравнению с прошлым годом испытывают таунхаусы и вторичный рынок коттеджей.

"В элитной загородной недвижимости также наблюдается небольшой отток покупателей, — отмечает госпожа Амирова. — Часть состоятельных людей, купивших элитный загородный дом несколько лет назад, сегодня больше рассматривают его как сезонный, и нацелены на покупку квартиры в городе. Пару лет назад на рынке началась сильная агитационная кампания, направленная на привлечение состоятельных покупателей к покупке элитного дома на загородном рынке, что предполагает более комфортные условия жизни — в собственном доме на природе. Тогда часть покупателей переориентировалась на этот формат. Однако сейчас мы наблюдаем рост количества покупателей жилья на рынке элитной городской недвижимости, которые поняли, что, несмотря на улучшение транспортной доступности пригородов Петербурга, добираться каждый день до центра затруднительно. Поэтому они оставляют загородный дом в качестве места для сезонного проживания. Как правило, такое решение принимают бизнесмены и топ-менеджеры крупных компаний, которые вынуждены по работе каждый день выезжать в центр города".

Светлана Невелева, советник руководителя ГК "Стинком", согласна с мнением о замедлении развития рынка недвижимости: "Сделки происходят, просто количество девелоперов и количество проектов, которые могут похвастаться регулярными продажами, действительно снизилось по сравнению даже с кризисным временем. Это связано прежде всего с тем, что на рынке огромное множество абсолютно разных предложений, разной степени готовности, состояния и расположения самого объекта, что некоторые клиенты, походив по рынку и не найдя того, что нужно, вообще отказываются от приобретения. После кризиса на рынке был достаточно большой процент отложенного спроса, который уже удовлетворил себя, а новых покупателей на сегодняшний момент немного".

Цены на загородную недвижимость также стоят. За последние три года скопилось огромное количество предложений по завышенным ценам, сформированным еще в докризисный период интенсивного роста спроса на недвижимость. Теперь же многие продавцы вынуждены снижать стоимость своих объектов, создавая благоприятные предложения для покупателей. И такие предложения как раз имеют спрос.

В целом, говорят эксперты, на рынке появляется все больше демократичных по цене предложений, даже в излюбленном северном направлении. Стоимость многих предложений загородных объектов соответствует стоимости квартиры в городе: например, таунхаусы от 3,5-5 млн рублей во Всеволожском районе уже не редкость.

"Многие девелоперы теперь хотят реализовывать проекты в быстром темпе, поэтому выходят на рынок с более низким ценовым предложением. Так, например, даже у застройщика элитных проектов "Ниттис" (совместно с Parabola Group) выйдет проект в более низкой ценовой группе — дома от 5 млн рублей во Всеволожском районе, причем рядом с элитным коттеджным поселком. Таких примеров на рынке сейчас много. Все это свидетельствует о преобладающих запросах на домовладения определенной ценовой категории и сложности реализации проектов в более высоких ценовых сегментах", — говорит госпожа Трошева.

"По нашим прогнозам, рынок будет развиваться по тому же сценарию преобладания предложения с достаточно невысокой ценой: участки до 1 млн рублей, таунхаусы в пределах 1,5-3 млн рублей и коттеджи в пределах 3-7 млн рублей. Именно такое предложение наиболее востребовано", — сообщила госпожа Трошева.

Госпожа Амирова отмечает и еще одну печальную тенденцию: "Увеличение числа приостановленных и замороженных проектов — тенденция, начавшаяся еще в прошлом году. Общее число поселков, ведущих активные продажи, нестабильно. Девелоперы нередко перезапускают проекты, меняют названия поселков и формат объектов, предлагаемых покупателям".

Марина Агеева, руководитель службы маркетинга компании "Пулэкспресс", говорит: "Сегодня в продаже находится около 30 тыс. лотов — участки с коммуникациями и без, с готовыми домами или с подрядом, секции в таунхаусах. Из этого числа почти 25 процентов приходится на жесткий экономкласс, где стоимость участка не превышает 500 тыс. рублей. Самое дешевое предложение — в поселке Ханнила в Выборгском районе — 15 тыс. рублей сотка плюс 50 тыс. рублей с участка за электричество и дороги. Самый дорогой проект — "Сестрорецкие дачи" — от 90 млн рублей за домовладение. Продажи идут, как говорится, местами: в паре десятков успешных проектов продажи относительно стабильны, объем выручки сопоставим с тем же периодом прошлого года. В то же время более трети коттеджных поселков в этом году не смогли реализовать вообще ни одного лота. Общая динамика продаж снижается, по нашим оценкам, количество сделок на первичном загородном рынке сократилось примерно на 20 процентов по отношению к тому же периоду прошлого года".

Более оптимистичен Сергей Степанов, директор по продажам компании "Строительный трест": "Спрос на загородную недвижимость для постоянного проживания стабилен: это подтверждают и новые проекты, которые появляются в классе "бизнес" и выше. Например, наша компания "Строительный трест" в ближайшее время приступает к реализации проекта бизнес-класса в Петродворце — будет строить более 100 домовладений на берегу красивого старинного благоустроенного пруда".

Он уверен, что при обилии предложения в целом по рынку по-прежнему ощущается дефицит качественного предложения: с единой архитектурной концепцией, централизованными инженерными сетями, развитой инфраструктурой, удобной транспортной доступностью. "Только при соблюдении всех этих условий возможно создание коттеджного поселка, привлекательного для постоянного проживания. А таких предложений сегодня буквально единицы. Поэтому спрос на загородную недвижимость, отвечающую реальным требованиям покупателей, высок", — резюмирует он.

Денис Кожин