Классовая свобода
Разговоры о жилье классов "премиум", "элит" и de luxe часто упираются в нечеткость классификации. Без сомнения, это может быть выгодно продавцу. Но как сделать так, чтобы история элитной покупки закончилась благополучно? О принципах "элиты" рассказывает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад".
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
GUIDE: Каковы минимальные требования, предъявляемые к элитному жилью?
ДЕНИС БАБАКОВ: Под элитной недвижимостью мы понимаем прежде всего ту, что возводится в пределах исторического центра Санкт-Петербурга.
G: То есть формулировка "жилье для искушенных" применительно, скажем, к объекту на Охте лукавит?
Д. Б.: Первый "кит" элитной недвижимости — это локация, поэтому мы говорим исключительно о центре города. Вне пределов элитного центра нет элитного жилья. Для объектов, располагающихся не в самом центре города, но обладающих расширенным набором опций, есть понятие "бизнес-класс". Каждый из сегментов имеет своих покупателей, и при честном позиционировании путаницы в сознании потребителя не возникает. Например, наш первый объект бизнес-класса "Европа Сити" мы отнесли к этому сегменту именно из-за локации. Формально это исторический центр, Петроградка, но самая ее граница, поэтому объект было решено разрабатывать и позиционировать как бизнес-класс. Мы очень бережем свое реноме застройщика и убеждены, что нет ничего хуже завышенных ожиданий. Кстати, итоги полугода продаж показали, что объект "Европа Сити" нашел своего покупателя, понятен и очень востребован.
G: Вернемся к "элите". Кроме локации, что еще важно для премиальных домов?
Д. Б.: Наличие подземного паркинга и лифта с возможностью подняться сразу к дверям своей квартиры. Высокие потолки (три метра — это выработанный жизнью стандарт). Продуманная квартирография. Архитектура — по нашему мнению, нужно, чтобы проект был разработан кем-то из известных архитекторов. Это гарантирует, что здание будет уникально и узнаваемо.
G: Архитектор должен быть иностранным?
Д. Б.: Не обязательно. Российские архитекторы не уступают иностранным. Более того, если заказывать проект иностранным архитекторам, то потом, как правило, приходится его существенно адаптировать к нашим реалиям, СНиПам. Даже организация пространства имеет национальный колорит: например, в России люди более привычны к закрытым пространствам. Кроме того, необходимо учитывать специфику нашего города, желательно, чтобы архитектор имел опыт работы в историческом центре Санкт-Петербурга. Не все западные специалисты способны это учесть. А приглашать ради известного имени... Имя само по себе не создаст добавленной стоимости — даже привлеченные им покупатели в итоге будут оценивать реальный функционал дома, в котором им предстоит жить. Проект же придется дорабатывать самому застройщику, который четко понимает, что будет востребовано или вообще применимо в наших условиях. Здоровый консерватизм более чем уместен в отношении элитного жилья, которое обычно включается в сложившуюся историческую застройку.
G: Вы упомянули квартирографию, есть в этой области какие-то стандарты, закономерности? Действительно ли в квартире класса de luxе окна смотрят на три разные стороны, а иначе класс снижается?
Д. Б.: Когда слышишь о таком, то хочется спросить, а что делать с квартирой, окна которой целиком смотрят на Зимний дворец? Не считать жильем de luxe? Но рынок и потребители считают! И, поверьте, хозяин такой квартиры не чувствует себя обделенным.
В отношении квартирографии нет жестких правил. В какой-то момент были популярны квартиры до 100 кв. м, сейчас тренд сместился и популярны 120-130 кв. м. Важнее вопрос организации пространства внутри квартиры. Мы стараемся, чтобы было четкое зонирование: разделение на гостевую зону и домашнюю, частную.
G: Как насчет натуральных материалов и технической начинки? Сейчас много говорят о системе "умный дом".
Д. Б.: Мы стараемся использовать натуральные материалы, но в том объеме, в котором это оправданно и удобно в последующей эксплуатации. Та же самая ситуация с техническими опциями. Можно придумать много всяческих технических решений, но это придется кому-то эксплуатировать и поддерживать в рабочем состоянии. Далеко не все жильцы даже элитного дома готовы доплачивать за неиспользуемые по факту опции.
Что касается "умного дома", то я не видел полноценно реализованного проекта именно для жилого помещения. Вот "умный офис", обитатели которого с планшета управляют освещенностью, открывают двери, опускают экраны для презентации, регулируют вентиляцию и кондиционирование, я видел. Мне кажется, тренд "умных" помещений действительно больше ориентирован на офисную недвижимость высокого класса, там это более оправданно. Впрочем, наша задача — предоставить такие возможности. Скажем, обеспечить повышенную электрическую мощность, а не диктовать, как и в каких приборах ее использовать.
G: Встречается два разных мнения по поводу отделки квартир. Одни считают это навязыванием, а другие полагают, что допустимо предоставить клиенту несколько вариантов, выполненных именитым дизайнером. Каково ваше мнение?
Д. Б.: Мы как застройщики предлагаем проекты с оптимально сконструированными квартирами, для того, чтобы клиенты как можно меньше меняли их с точки зрения внутренней архитектуры. И все равно они нередко это делают! Так что же говорить о дизайне? Перед покупателями элитного жилья не стоит вопрос о типовой крыше над головой. Одни хотят создать родовое гнездо, другие — обустроить место временного пребывания, если, скажем, регулярно приезжают в Петербург по работе. Отделать квартиру по своему вкусу для них означает выразить себя. Поэтому в этой сфере мы ничего не навязываем и не диктуем.
G: Если говорить о разграничении элитной и не элитной недвижимости, куда отнести капитально отремонтированное жилье в центре города? Скажем, на улице Миллионной? Тем более что центр собираются реновировать?
Д. Б.: Я считаю, что вторичный фонд в центре города к элитным объектам отнести нельзя. Даже выполняя очень дорогой и качественный капитальный ремонт, вы все равно не можете обеспечить тот уровень комфорта, который необходим. Вместо паркинга под домом парковка? Сразу вылетаем из класса элитного жилья. Также нужно получить дополнительные электрические мощности, а это уже выходит за рамки стандартного капитального ремонта. Если вы идете на какие-то компромиссы, то не может быть речи о настоящем элитном жилье. Даже если дом был расселен, квартиры выкуплены и таким образом сформирована единая социальная среда, то компромиссы неизбежны.
Что до реновации центра, то да, программа заявлена, но механизм ее реализации не до конца прописан. А вводить в зону неопределенности покупателей элитного жилья мы не можем.
G: Но свободных пятен под застройку в центре ведь больше нет? Как быть?
Д. Б.: Ответ уже найден и успешно опробован. Редевелопмент — это возможность развивать центр, в котором уже не осталось свободных пятен. Наш опыт — вывод неэксплуатирующихся объектов с территории, где сейчас появился "Парадный квартал". Или вывод из центра социальных учреждений в более удобные и просторные помещения: мы построили их в Красном Селе и Зеленогорске, а на освободившихся территориях возводится "Смольный Парк". Объекты, которые ждут своего часа для редевелопмента, еще остались. Например, Петровский остров крайне интересен застройщикам. В "сером поясе" в самом центре города также достаточно много промышленных объектов, которые возможно перевести, а освободившемуся пространству придать новый импульс развития. Да, девелопер должен прикладывать усилия, но именно это — путь к развитию.
G: В начале разговора мы обсуждали минимальные требования к элитному жилью, а каковы максимальные?
Д. Б.: Более престижными считаются двухуровневые квартиры, квартиры на верхних этажах с более высокими потолками, пентхаусы. Надо предоставить возможности, потому что по факту элитную недвижимость человек создает для себя сам. Эта свобода и есть неотъемлемый показатель класса de luxe.