Правительство обсуждает сокращение одной из наиболее важных для инвесторов свобод в России — введение ограничений на сделки иностранцев с недвижимостью. Минэкономики опубликовало законопроект о разрешительном порядке приобретения земли, жилой, коммерческой и промышленной недвижимости как физическими лицами--иностранцами, так и компаниями с контрольным пакетом в зарубежной собственности. Формальная цель проекта, инициированного Федеральной миграционной службой (ФМС),— помешать созданию "иностранных анклавов" в РФ. Его последствия для инвестиционного климата могут быть сравнимы с введением ограничений в 2008 году на иностранные инвестиции в "стратегические сектора экономики".
Министру экономики Алексею Улюкаеву приходится приводить идею ФМС в вид, который не вызовет у рынков обморока
Фото: Александр Миридонов, Коммерсантъ / купить фото
Законопроект "Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными лицами и внесении изменений в федеральный закон от 21 июля 1997 года N122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" опубликован Минэкономики для оценки регулирующего воздействия. В ведомстве Алексея Улюкаева вчера фактически отказались комментировать проект. В пресс-службе Минэкономики пояснили, что проект находится на "начальной стадии разработки" и "может быть изменен" по итогам обсуждения — уточнения нелишние: речь идет об одной из крупнейших инициатив, затрагивающих инвестиционный климат в РФ, с принятия в 2008 году закона "Об ограничении иностранных инвестиций в стратегически важные отрасли экономики".
В сводке к законопроекту Минэкономики указано, что он создан во исполнение президентского послания Федеральному собранию (декабрь 2012 года). "Мы не допустим появления в России замкнутых этнических анклавов со своей неформальной юрисдикцией, живущих вне единого правового и культурного поля страны, с вызовом игнорирующих общепринятые нормы, законы и правила",— заявил тогда Владимир Путин. По данным "Ъ", Минэкономики имеет к тексту косвенное отношение: аналогичный проект еще до оглашения послания разрабатывался ФМС.
С "этническими анклавами" предлагается бороться следующим образом. Любое иностранное физлицо или юрлицо, где иностранная собственность составляет более 50%, должно получать в уполномоченном органе власти письменное разрешение (сроком на 3 года) на сделку с недвижимостью. Исключение сделано лишь для покупки долей в российских обществах с недвижимостью на балансе. Проект касается и земли, и жилой и коммерческой недвижимости. Минэкономики утверждает: "иных возможных способов решения проблемы не имеется". По данным "Ъ", включение в проект коммерческой недвижимости произошло под давлением администрации президента: исходно проектом занималась Федеральная миграционная служба, а не Минэкономики (см. "Online").
Игроки на рынке недвижимости восприняли идею в штыки. Предлагаемые меры могут создать излишние преграды для инвесторов, считает замруководителя отдела исследований Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. "Правительство сейчас активно борется за улучшение инвестклимата и даже добилось определенного успеха в рейтинге Doing Business, поэтому принятие такого закона противоречит ранее озвученным целям",— отмечает она. Поправки в закон могут увеличить сроки оформления сделок с недвижимостью с участием нерезидентов минимум на месяц и отодвинут Россию еще на пару пунктов вниз в рейтингах инвестиционной привлекательности, соглашается руководитель отдела исследований Cushman & Wakefield Денис Соколов. По его оценке, на рынке недвижимости Москвы иностранные компании занимают 30%. "Если они уйдут с нашего рынка, то это неизбежно вызовет падение цен",— отмечает он.
Ограничения на покупку нерезидентами недвижимости есть в большинстве крупных экономик мира (см. "Online"), но предложения Минэкономики вызывают сомнения даже в Госдуме. Сергей Гаврилов, председатель комитета Госдумы по вопросам собственности, заявил "Ъ": "Везде должна быть пропорция и логика. Есть города, где обоснованно можно контролировать и, самое главное, ограничивать покупку жилья. Например, Москва. Есть города, которые должны быть закрыты для покупки жилья иностранцами,— это приграничные зоны, градообразующие стратегические объекты. А есть города, которые необходимо развивать, "раскручивать", и здесь можно поощрять покупку жилья иностранными гражданами. Например, Сочи". Председатель комитета Госдумы по экономической политике Игорь Руденский полагает, что инициативу нужно "всесторонне анализировать": "С одной стороны, это мера по деофшоризации экономики. С другой — есть риск снижения инвестактивности зарубежных партнеров".
Даже лояльно настроенные к инициативе эксперты не видят связи между рынком недвижимости и миграцией. "Такой элемент проблемы, как недвижимость, может появиться в миграционной проблематике разве что в отдаленном будущем",— отмечает ведущий аналитик ФОМ Григорий Кертман: сейчас "мигранты" в общепринятом понимании просто не в состоянии массово скупать ни жилую, ни коммерческую недвижимость. Председатель Общественного совета при ФМС России Владимир Волох также отвергает наличие в РФ этнических анклавов, вызванных скупкой недвижимости иностранцами. Хотя идею контроля эксперт считает верной, он отмечает: сейчас на территории РФ около 10 млн иностранных граждан, но разрешение на временное проживание или вид на жительство имеют только 700 тыс.— 0,5% населения России. Напомним, в отличие от многих стран мира, владение недвижимостью в РФ не облегчает получение статуса в стране.
Пока ни одно ведомство не дало объяснений тому, почему ради довольно призрачной угрозы "этнических анклавов" в РФ необходимо уничтожать такое важное преимущество рынка недвижимости, как его относительная открытость иноинвестициям. Буквальная реализация идеи, очевидно, еще снизит и так падающую инвестактивность в РФ, около половины которой приходится на строительный сектор.
"Ъ" будет следить за развитием событий.