Зона риска
Аналитики выделяют два основных способа заработать на недвижимости: купить ее и сдавать в аренду, получая рентный доход, либо сыграть на разнице, перепродав объект по более высокой цене. До кризиса 2008 года доля инвестиционных покупок на рынке недвижимости, рассказывает гендиректор консалтинговой компании Welhome Анастасия Могилатова, составляла порядка 30%. В 2006–2007 годах при покупке квартиры на начальном этапе строительства и при ее последующей перепродаже на этапе полной готовности инвестор мог получить прибыль до 90%. Однако сейчас, добавляет госпожа Могилатова, когда рост цен на недвижимость более умеренный, такой доходности от инвестиционных квартир ожидать не приходится. По ее словам, в Москве по итогам 10 месяцев 2013 года, как и в течение всего прошлого года, доля инвестиционных сделок не превысила 10%. В крупных городах Уральского федерального округа, по различным оценкам, доля таких сделок не превышает 5–7% от общего количества.
Ситуация, которая наблюдалась на рынке Екатеринбурга в течение 2013 года (либо небольшое понижение, либо небольшое повышение цен), по мнению аналитика Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаила Хорькова, похожа на стагнацию. С начала года, по подсчетам УПН, стоимость квартир в городе выросла на 3%, средняя цена одного квадратного метра на вторичном рынке жилья сейчас составляет порядка 72 тыс. рублей. «Темпы роста цен ниже инфляции. Это говорит о том, что инвестиции на бытовом уровне, а не профессиональные являются сегодня рискованными. При этом на рынке, наверное, есть возможности заработать, если инвестировать в отдельные проекты и учитывать их преимущества. Это уже более профессиональный и единичный подход. Но риски здесь никто не отменял, потому что краткосрочная и среднесрочная экономические перспективы, как минимум, не прозрачны», — полагает Михаил Хорьков.
Руководитель направления инвестиционной недвижимости УК «Система-Профит» Артем Сагакьян соглашается, что можно говорить о некоторой стагнации, но в целом ситуация стабильна. «Количество предложений растет, объекты „застаиваются”, движение финансов на рынке замедляется. С другой стороны, количество сделок с недвижимостью существенно не уменьшается. Застройщики в целом настроены оптимистично. Высокие цены немного притормаживают активность инвесторов в этом секторе. Но это скорее психологический фактор. Недвижимость остается одним из самых привлекательных и понятных инструментов для инвестирования. Худшее, что может ждать рынок недвижимости, — это резкое повышение ипотечных ставок», — считает господин Сагакьян.
Участники рынка Тюменской области говорят, что кризисных явлений в регионе не замечают — во многом благодаря высокой доле присутствия бюджетных средств на рынке недвижимости. Гендиректор «Ипотечного агентства Югры» Евгений Чепель рассказывает, что рынок в Ханты-Мансийском автономном округе формируют несколько крупных городов, где проходит порядка 65% всех сделок, а платежеспособный спрос зависит от цены на нефть. За 9 месяцев 2013 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года цена в округе выросла примерно на 20%. В частности, в Сургуте средняя стоимость квадратного метра жилья составляет порядка 80 тыс. рублей. «В настоящий момент при относительно высоких ценах на жилье очень незначительное количество людей в Югре вкладывается в недвижимость, рассчитывая на рост ее стоимости. Это в большинстве случаев покупка для улучшения жилищных условий. С точки зрения инвестиций люди предпочитают другие регионы, рассматривая их как „подушку на старость” при переезде», — полагает господин Чепель. По его мнению, основной интерес инвесторов в ближайшем будущем будет сосредоточен в сегменте доходных домов, которые уже строятся в Югре.
Арендные дома планируется строить и на Южном Урале. Несмотря на то, что развития это направление пока не получило, на настроениях инвесторов оно уже сказывается. По словам гендиректора компании «IBC-Недвижимость» Станислава Ахмедзянова, в регионе прекращается практика скупки однокомнатных квартир для последующей сдачи в аренду.
Место спроса
Аналитики отмечают, что Уральский федеральный округ является очень привлекательным для инвесторов благодаря близости к Центральному федеральному округу. «Исторически самым привлекательным был сектор торговой недвижимости, он им и остается с долей инвестиций в ритейл в региональных городах на уровне 83,5% (от общего числа сделок в регионах). А некоторые города Урала особенно привлекательны с этой точки зрения, так как уровень доходов населения и, соответственно, розничных продаж в них выше, чем в других», — говорит замруководителя отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Олеся Дзюба. По ее словам, интерес к региональным городам в целом (не только Урала) в основном имеют российские инвесторы. Среди сделок, заключенных во всех российских регионах (без учета Москвы и Петербурга) в 2012 году и девяти месяцах 2013 года, абсолютное большинство (80%) прошли с участием отечественных инвесторов. При этом на Урале крупных инвестиционных сделок за последние несколько лет компанией Jones Lang LaSalle зафиксировано не было. «Во-первых, на рынке просто не предлагаются к продаже объекты инвестиционного качества, так как их собственники предпочитают получать стабильный доход, а предлагаемые активы не стабилизированы или полностью не заполнены и поэтому не интересны инвесторам. Во-вторых, после кризиса инвесторы стали более избирательны в своих предпочтениях, зачастую фокусируясь на более стабильных рынках Москвы и Санкт-Петербурга», — поясняет госпожа Дзюба.
Привлекательными объектами для инвестиций становятся непрофильные активы проблемных банков. В частности, финансовая корпорация «Открытие» (Москва) в рамках санации банка «Губернский» приобрела два бизнес-центра в Екатеринбурге. Объекты достроены и после заполнения арендаторами будут проданы. «Безусловно, это в некотором смысле инвестиция, но отчасти вынужденная. Это был один из пунктов плана финансового оздоровления банка», — поясняет гендиректор долгового центра «Открытие» Сергей Гилев.
Девелоперы соглашаются, что объекты коммерческой недвижимости являются самыми привлекательными для инвесторов. Директор по продажам и маркетингу «РСГ-Академическое» Кирилл Ляшенко рассказывает, что в строящемся районе под офисы, кафе и магазины отведены первые этажи домов, расположенных по периметру жилых кварталов, ограничения по их назначению не ставится, и порядка 70% скупается на стадии строительства. «Концепция показала, что такой подход хорошо воспринимается рынком — любое помещение можно превратить во все, что угодно»,— говорит Кирилл Ляшенко. Помещения самим девелопером не сдаются в аренду, а только продаются в собственность. В этом году в компании отмечают увеличившийся спрос на небольшие объекты до 70 кв. метров.
Спрос на помещения до 100 кв. метров заметили и в компании «Атомстройкомплекс». По словам директора агентства коммерческой недвижимости корпорации Сергея Кравчука, все помещения продаются, исключение составляют только площади, предусмотренные под детские мини-садики. При этом компания сохраняет за собой функцию контроля за соблюдением концепции.
Подушка безопасности
Участники рынка и аналитики сходятся во мнении, что сегодня недвижимость в качестве объекта инвестиций рассматривают достаточно консервативные инвесторы, которые стараются сохранить средства в периоды финансовой нестабильности. В такой ситуации аналитики советуют обратить внимание не только на коммерческую недвижимость, но и на другие сегменты рынка. Анастасия Могилатова наиболее привлекательными называет элитные квартиры — рост цен на них стабилен, а прибыль в денежном эквиваленте достаточно весома. «В условиях нестабильной экономики инвестиционный рост цен возможен преимущественно за счет повышения стадии готовности строящегося объекта. Таким образом, среднерыночный рост цен может составить за год порядка 10–15%. Если рассматривать временные рамки инвестиций в элитную недвижимость, то наибольший экономический эффект достигается в среднесрочной и долгосрочной перспективе, более трех, а то и пяти лет», — полагает она. Гендиректор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Филимонов отмечает, что доходность объекта недвижимости зависит от его сегмента и местоположения и находится в обратной зависимости от престижности и ликвидности объекта. Чем удачнее он расположен — тем его доходность ниже. «Существует понятие „трофейной недвижимости”, доходность которой растет не за счет высоких арендных платежей, а благодаря росту ее капитализации. К таким объектам можно отнести гостиницы, недвижимость в центральных торговых коридорах. Давая доходность ниже среднерыночной, „трофейная недвижимость” имеет преимущество в том, что является востребованной в любое время, даже кризисное», — комментирует господин Филимонов.
Олеся Дзюба считает, что текущая ситуация на рынке недвижимости — это не новый виток кризиса, а свидетельство структурных проблем в экономике страны и влияния неокрепшей мировой экономики. «На этом фоне инвестиции в недвижимость в отличие от акций или облигаций представляются менее рискованными, так как с объектом недвижимости, приносящим доход, даже в кризис ничего серьезного не происходит. Да, может снизиться доход от сданных в аренду площадей, но это временная мера, на которую нормальный собственник согласится, чтобы совсем не потерять арендатора», — уверена она.
Однако, чтобы не потерять вложенные средства, напоминают аналитики, требуется знание рынка. «В массе своей частные инвесторы выходят на рынок уже после того, как цены на нем демонстрируют уверенный рост. Не редки случаи, когда частные инвесторы и вовсе опаздывают с решением. Именно поэтому я не советую выходить на рынок недвижимости, не понимая среднесрочных и долгосрочных трендов, слабо представляя специфику сегмента», — говорит Михаил Хорьков.