— Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости Челябинска с точки зрения активности инвесторов?
— Финансовые институты говорят о разном, наши коллеги — международные финансисты и аудиторы, отмечают, что у корпораций снижается количество собственных средств и повышается количество заемных. Несмотря на это, инвесторы как институциональные, так и обычные, продолжают активно вкладываться в рынок. Потребность инвестиций довольно высокая. На данный момент денег на рынке существенно больше, чем помещений.
— Каковы ожидания инвесторов?
— Инвесторы чаще всего ожидают доходность не ниже 12% годовых, но некоторые согласны и на показатель от 10,5% до 11,2%. Самой большой мечтой инвесторов является доходность 14,3% годовых со сроком окупаемости 6–7 лет. Люди готовы моментально финансировать такие сделки. Окупаемость 8,3–8,5% является приемлемой, но фактически на этом институциональные инвесторы заканчивают привлечение средств. Соотношение между ценой продажи и арендой привлекательных для инвесторов помещений говорит о том, что продавцы по-прежнему держат завышенные цены. Поэтому 10–10,5 лет окупаемости — это стандартные сроки, по которым сейчас проходят по вложению средств в коммерческую недвижимость. Что касается рынка жилой недвижимости, инвесторы по-прежнему хотят спекулировать на самых маленьких и самых дешевых объектах, не улавливая тенденцию, что в городе большей популярностью будут пользоваться не однокомнатные, а двухкомнатные квартиры. Однокомнатные квартиры уже прошли по первому кругу покупателей, и очень большое количество людей хочет увеличить свою жилплощадь, поэтому в дефиците именно небольшие двухкомнатные квартиры.
— Помещения приобретаются для дальнейшей перепродажи или сдачи в аренду?
— Порядка 90% инвесторов приобретает жилую недвижимость на стадии строительства с целью дальнейшей спекуляции — перепродажи с определенным доходом. Что касается коммерческой недвижимости, то порядка 15% приобретают для собственных нужд, порядка 85% — для последующей сдачи в аренду. Самый продаваемый пакет — когда сразу при продаже объекта подыскивается арендатор и берется в управление. То есть продуктом является не сама недвижимость, а инвестиция как денежный поток с возвратом. Так на инвестиции уже давно смотрят столичные инвесторы, и сейчас этот подход приходит в регионы.
— Как ведут себя цены?
— Что касается аренды, цены однозначно подскчили — в среднем, от 15% до 30%, местами скачки по аренде в центральной части города достигли 80–100%. Я считаю, необоснованно, потому что помещений для аренды довольно много. Это желание арендодателей получить недополученное во время кризиса. Думаю, таким образом они подготавливают плацдарм, чтобы снизить цены во время кризиса. В экономике есть такое понятие, как ожидание домохозяйств, то есть ожидания лиц, принимающих решения и обладающих деньгами. Кризисные явления проистекают довольно долго, но если на протяжении длительного времени все думают, что будет плохо, то кризис, очевидно, будет. Но инвесторы ведут себя так, как будто они не научены 2008 годом. Люди по-прежнему не прислушиваются к консультантам, не понимают, как «приземлять» деньги. Я называю это «инвестиционной халатностью».