"Будущее Петербурга за малоэтажным строительством"

ГК "Балтрос" — одна из первых компаний, сумевших удачно завершить проект комплексного освоения территории — строительство малоэтажного района "Славянка" в пределах Петербурга. Первый вице-президент ГК "Балтрос" Олег Еремин в интервью BG рассказал, почему будущее Петербурга за малоэтажным строительством, почему строить жилье в Ленинградской области невыгодно, а также отчего, по его мнению, цены на жилье будут снижаться.

BUSINESS GUIDE: ГК "Балтрос" — это многопрофильная структура. Для чего вам такая диверсификация?

ОЛЕГ ЕРЕМИН: Когда создается большой бизнес, зависящий от разных отраслей, например, как у нас строительство, то необходимо детально контролировать ситуацию. Наша сфера связана с рынком строительных материалов, рынком труда, инженерных изделий, и гораздо проще иметь все эти сферы внутри своей компании, чтобы не зависеть от поставщиков. Но в России это скорее вынужденная мера.

BG: Вы как игрок малоэтажного сегмента строительства верите в малоэтажное будущее Петербурга?

О. Е.: Я вообще считаю, что это вопрос времени. Малоэтажное строительство так или иначе через год, через пять, через десять, через двадцать лет займет лидирующие позиции. Это все равно станет продуктом, пользующимся наибольшим спросом, потому что весь мировой опыт об этом говорит. Когда мы начали заниматься своим первым проектом, то выбор в пользу малой этажности был сделан сознательно. Америка и Европа по этому пути уже давно идут. Жилой фонд большинства цивилизованных стран на 80% представлен частным сектором и малоэтажной застройкой. Это создает у людей совершенно другой менталитет. Когда вы являетесь собственником своего дома, то вы и ощущаете себя по-другому. У человека, который является собственником, ответственности больше. Нет этого колхоза многоквартирного и, как следствие, нет потребительского отношения к жизни. Многие считают, что если живешь в многоквартирном доме, то государство что-то должно. Почему оно что-то должно? Если это твоя собственность, то ты сам ее должен содержать. Все равно малоэтажное строительство будет развиваться, если не будет, конечно, никаких катаклизмов. Это будет востребовано.

BG: Но сейчас на рынке складывается иная ситуация. Застройщики говорят о том, что сейчас строить ниже, к примеру, 15-20 этажей — это уже нерентабельно. Можете развеять этот миф?

О. Е.: Понятно, что себестоимость малоэтажного строительства, если мы говорим в расчете на метр, чуть выше, чем строительства многоэтажного. Компании говорят так, потому что они строят то, что на рынке сегодня востребовано. А на рынке востребовано то, что дешевле, я говорю про абсолютные цифры. Сегодняшний покупатель ищет квартиру не дороже 3 млн рублей, то есть востребованы однокомнатные квартиры, квартиры-студии. Абсолютное большинство граждан не имеют доходов, которые позволили бы им купить нормальное жилье. Те же самые студии, я считаю, это какая-то крайняя мера. В студии могут жить студенты, но когда там живет семья с ребенком в небольшом пространстве, где все вместе — кухня, спальня, туалет, умывальник, — это неправильно с точки зрения комфортного жилья. К сожалению, реалии таковы, что люди могут позволить себе купить квартиру со скрипом: кто-то берет ипотеку, кто-то занимает деньги.

BG: Расскажите про экономический аспект строительства малоэтажного жилья. Почему это выгодно?

О. Е.: Малоэтажное строительство в расчете на метр будет стоить дороже. Квартиру в многоэтажном доме можно дешевле построить, но дороже продать. Если говорить о "малоэтажке", то здесь требуется строительство дорог, довольно затратное строительство инженерной инфраструктуры. К одному многоэтажному дому нужно протянуть один водовод и уже обеспечить его водой, а когда у компании проект, скажем, на сто домов в частном секторе и в каждый дом нужно провести воду и собрать канализацию, тепло или газ, электричество, то, естественно, это обходится дороже. Из этих мелочей и складывается высокая себестоимость. Да, цена по индивидуальному фонду чуть больше, чем по многоквартирному. Но можно построить индивидуальный дом, используя современные технологии, используя те материалы, которые делают его конкурентоспособным по цене с той же квартирой. И такие примеры сегодня есть.

BG: В итоге что необходимо сделать, чтобы реализовать концепцию малоэтажного строительства?

О. Е.: Две вещи должны произойти. Первое — у людей должны быть доходы, которые позволили бы приобретать это жилье. Второе — должна быть четкая координация между всеми участниками — властями, которые разрабатывают и утверждают генеральные планы, правила землепользования и застройки, проекты планировки, монополистами, которые обеспечивают ресурсами и непосредственно застройщиками. Пока у нас этих двух вещей нет, у нас нет доходов, которые позволяют приобретать жилье, и нет координации между всеми участниками рынка. Сегодня каждый застройщик сам по себе. Он идет и мужественно преодолевает все проблемы — административные, бюрократические, воюет с монополистами.

BG: Давайте поговорим о финансовой отчетности компании. Вы уже подводили итоги?

О. Е.: Наша компания — очень специфический застройщик. Так сложилось, что за последние три-четыре года у нас очень большая доля госзаказа. Говорить о каких-то сверхприбылях я не буду. Нас устраивает та экономика, которая в компании есть. Есть прибыль.

BG: А какую долю на рынке Петербурга вы занимаете?

О. Е.: Такой анализ мы не проводили. Знаю, что по Петербургу наша компания несколько лет удерживала лидирующие позиции по вводу жилья.

BG: Привлекаете ли вы банковские кредиты для финансирования деятельности? У вас много заемных средств?

О. Е.: Конечно, привлекаем. Заемных средств достаточно.

BG: Планируете ли воспользоваться "модными" финансовыми технологиями — облигациями или IPO для привлечения дополнительных средств?

О. Е.: Облигации мы никогда не рассматривали. Про IPO надо у акционеров спросить.

BG: А земельный банк планируете увеличить?

О. Е.: В короткой перспективе нет. Проект "Славянка" мы почти завершили. Переходим полностью на "Новую Ижору" и пока другие проекты не рассматриваем. У нас в "Новой Ижоре" около 200 га еще не застроено. Это достаточно серьезный объем. За три-пять лет с этим бы справиться. Пока дальше мы не загадываем. Предложения рассматриваем.

BG: Вы не исключаете многоэтажное строительство из своих планов?

О. Е.: Нет, не исключаем. У нас есть колоссальный опыт и серьезная команда строителей и проектировщиков. Мы можем строить жилье любого класса.

BG: В Ленобласть не пойдете?

О. Е.: Пока нет. У нас есть своя территория, где все понятно с ресурсами. Какой смысл нам идти в Ленобласть, я не совсем понимаю. Там медом не намазано.

BG: Многие застройщики говорят, что в городе не хватает пятен для застройки...

О. Е.: Если купить дешевую землю в Ленобласти, то дальше возникают те же самые проблемы: начинаешь строить и опять раскоординация — воды нет, канализацию сбросить некуда, нужно электричество и тепло, нужна социальная инфраструктура. Это все не бесплатно. Опять же вопрос с транспортной инфраструктурой — ее там нет никакой. Посмотрим лет через пять, как история массовой областной застройки будет развиваться и во что она выльется. А в Петербурге земли хватает, она просто не подготовлена в инженерном плане.

BG: Давайте поговорим о практически завершенном проекте "Славянка". Сколько квартир там не продано сейчас?

О. Е.: Есть небольшое предложение по квартирам в последней очереди, их около двадцати. Все дома построены, жилой фонд "Славянки" составил 1,4 млн кв. м. Сейчас мы приступаем к процедуре передачи готовых квартир покупателям. Строительство дорог мы закончим, по нашим планам, к январю 2014 года. В районе построено четыре соцобъекта. Три строили мы в рамках ГЧП — это школа и два детских сада. Детский сад в восьмом квартале строился по адресной инвестиционной программе городом. Сейчас мы строим там еще шесть объектов — четыре детских сада и две школы. Плановый срок сдачи — конец апреля следующего года. Сады начнут работать с мая 2014 года, школы — с сентября. С этого момента можно будет говорить о полном завершении проекта. Вся коммерческая недвижимость в "Славянке" продана. Осталось несколько помещений во встройке на первых этажах. Но потенциал есть, в районе имеются территории под строительство торговых центров, мы продолжаем рассматривать предложения от инвесторов.

BG: Как там обстоит ситуация с парковками и стоянками?

О. Е.: Это единственный район в городе, где фактически на каждую квартиру организовано парковочное место. Я не видел, чтобы в "Славянке" кто-то ставил машины на газоны, на тротуары, даже по тем кварталам, которые заселены на 100%.

BG: Какова в "Славянке" доля жилья, приобретенного в рассрочку, в ипотеку и по стопроцентной предоплате?

О. Е.: Продажа квартир в "Славянке" осуществлялась на стадии их стопроцентной готовности по договору купли-продажи. Мы не привлекали средств дольщиков, не предоставляли рассрочек, а предложили на рынок свою программу "Отложенный платеж". Программа была очень популярна. Фактически покупатель мог забронировать квартиру и зафиксировать ее стоимость еще на стадии строительства, а платить уже за готовую, в том числе привлекая ипотечный кредит. Около 60% выбрали способ приобретения квартиры с привлечением ипотеки, 35% — через продажу имеющейся квартиры, 5% — имели необходимую сумму "на руках".

BG: Как вы относитесь к последнему тезису Смольного о том, что инвесторы должны строить соцобъекты за свой счет, а потом дарить их городу?

О. Е.: Я отношусь к этому двояко. Для того чтобы реализовать эту инициативу без какого-либо нажима, нужно в первую очередь разобраться с законодательством. Простой пример: большинство застройщиков руководствуется 214-ФЗ. По закону как застройщик я не имею права направлять привлеченные от дольщика деньги на строительство социальных объектов. Я могу их направить только на строительство конкретного жилья плюс на строительство инженерной инфраструктуры. Как действовать в этой ситуации — непонятно. Предположим, мы строим школу на целевые деньги, но это в первую очередь деньги дольщиков. То есть дольщик может прийти и сказать, что он как собственник имеет право на долю в этой школе. Плюс еще необходимо разбираться с налоговым законодательством, потому что с учетом всего строительства новая школа становится дороже, чем бюджетная.

BG: Как обстоят дела в "Новой Ижоре"?

О. Е.: Сегодня "Новая Ижора" — это сложившийся городской район, самый большой малоэтажный район в стране. Первые две очереди на 827 домов были построены в 2008-2010 годах. В районе работают все необходимые службы, проживает более 3 тыс. человек. В этом году мы приступаем к строительству третьей очереди. Для новых домов поменяли технологию, остановив свой выбор на более традиционных материалах. Первые 90 домов будут построены из кирпича. В начале года мы планируем выйти в режим продаж. А дальше будем смотреть, насколько востребовано наше предложение.

BG: Какова средняя цена?

О. Е.: Мы предложим домовладения площадью 64 и 78 кв. м на земельном участке 1,5 сотки. С просторной кухней-гостиной на первом этаже и двумя изолированными комнатами на втором. В новых проектах мы предусмотрели дополнительные помещения под кладовую или гардеробную, увеличили высоту потолков, расширили пространство ванной комнаты. Получилась прекрасная альтернатива двух-трехкомнатной квартире — и по метражу и по цене. Базовая стоимость домовладения площадью 78 кв. м на старте не превысит 4 млн рублей.

BG: Когда вы планируете завершить проект?

О. Е.: Вообще он рассчитан на три-четыре года, но все будет зависеть от спроса. Если жилье будет приобретаться, то мы в состоянии застроить все и за два года.

BG: Как обстоят дела с социальной инфраструктурой на этом объекте?

О. Е.: В "Новой Ижоре" ситуация такая, которой нет больше ни в одном из недавно застроенных районов. Там сегодня есть школа на 825 мест и два детских сада, то есть социальная инфраструктура уже готова и работает. Обычно социальные объекты начинают строить через год, через два после сдачи первых очередей. Это будет большой плюс для людей, которые планируют покупать здесь дом. Детские сады сейчас заполнены на две трети, в школе учится 560 детей. Школа большая, построена по современному проекту — с двумя бассейнами, несколькими спортзалами. Все необходимые магазины расположены в шаговой доступности.

BG: Вы продаете в "Новой Ижоре" дома с отделкой?

О. Е.: В "Новой Ижоре" дома под чистовую отделку. Вся инженерия там есть, а отсутствие отделки — это наша принципиальная позиция. Человек, покупающий домовладение, все равно переделывает все под себя — начиная от электрики и заканчивая обустройством дополнительного санузла на втором этаже.

BG: Почему вы решили продать ДСК "Славянский"?

О. Е.: ДСК "Славянский" — это часть проекта "Славянка". Он создавался под цели массового жилищного строительства и свою вахту полностью выполнил. Основная его задача была обеспечить наружными конструкциями "Славянку". Проект завершен, и мы решили расстаться с ДСК.

BG: Интересанты уже появились?

О. Е.: Мы продаем ДСК не как юридическое лицо, а как объект недвижимости со своей территорией, со своими цехами, туда можно встроить любую технологию. Переговоры ведем, но мы не так давно заявили о продаже. Интересанты есть и наши, и зарубежные.

BG: Давайте поговорим о строительном рынке в целом. Как сейчас, по вашей оценке, развивается квартирография в городе?

О. Е.: Спросом на рынке пользуется жилье наименьшее по площади, а также то, которое дешево стоит. Параметр первый — это цена, соответственно, чем меньше площадь, тем ниже цена и тем более будет востребовано это жилье. Из этой тенденции возникает бум на студии, однокомнатные квартиры площадью до 35 метров. Но это, я считаю, ненормальная площадь для квартиры, возможно, только для одиноко проживающего она пригодна.

BG: Будет ли меняться ситуация?

О. Е.: Я не готов прогнозировать. Она может поменяться, если в стране серьезно возрастут доходы граждан. И может быть что-то будет сделано, чтобы себестоимость была не такая высокая. Мы не богатая страна с точки зрения доходов граждан, а цены на жилье у нас выше, чем в Финляндии.

BG: Некоторые ваши конкуренты считают, что вы демпингуете, приводя в пример "Славянку". Вы согласны с этим утверждением?

О. Е.: Во-первых, мы цены не занижаем. Если говорить про стоимость квартир и нежилых помещений, то в "Славянке" цены ниже, чем в Пушкине. Конкуренты путают другую вещь. Мы много работали с госзаказом, а это фиксированная стоимость жилья, которая контролируется государством и устанавливается Министерством регионального развития. Это вовсе не демпинг. Нас это устраивало, потому что в "Славянке" действовало правило больших чисел. Если бы мы строили всего один дом то тогда, наверное, эта цена была бы для нас неприемлема, потому что мы бы работали в минус. Но в случае "Славянки" — это не один дом, а пять кварталов.

BG: А какая тогда была стоимость квадратного метра?

О. Е.: Первые контракты, которые мы заключили по цене Минрегиона в 2009 году, были со стоимостью 44,7 тыс. рублей за квадратный метр. Потом цены росли ежеквартально. Дело в том, что Минрегион постоянно мониторит цены по субъектам федерации, по рынку строительных материалов, эта цена также зависит от величины инфляции.

BG: Некоторые аналитики считают, что строительный рынок находится в застое. Вы согласны?

О. Е.: Нет, не согласен. Если говорить с точки зрения количества продаж, то некоторые компании называют рекордные показатели именно по этому году. Количество проектов, выведенных в реализацию в этом году, также опровергает это суждение. Я бы сказал, что строительный рынок переживает сегодня некоторый всплеск, просто его география смещена на территорию Ленинградской области.

BG: Как вы оцениваете в целом градостроительную политику Смольного?

О. Е.: Есть вещи, которые мне не до конца понятны. Я считаю, что Генплан — это живой документ, а не какая-то догма, которую приняли на 25 лет. Жизнь на месте не стоит, она все время меняется, а мы издаем документ, согласно которому мы 25 лет ничего не будем менять. Это неправильно. По такой же логике можно и тарифы 25 лет не менять. Для застройщиков должны существовать внятные и понятные механизмы по корректировке тех или иных положений Генплана.

BG: Какие еще проблемы существуют на строительном рынке?

О. Е.: Отсутствие координации, что приводит к тому, что бизнес ничего не может спрогнозировать и спланировать заранее. Любая стройка — это длительный процесс. Если говорить о серьезных проектах, то это несколько лет, а то и десятилетий. Власти на всех уровнях говорят о прозрачности принятия решений, а дальше разговоров дело не идет.

BG: Какие события на строительном рынке Петербурга показались вам самыми значимыми в этом году?

О. Е.: Из знаковых событий в городе — безусловно, открытие северного участка ЗСД. Для себя значимое — это то, что мы заканчиваем "Славянку". Нам есть чем гордиться. Нам удалось реализовать проект таким, каким он был задуман несколько лет назад. Если взять первые прорисовки, которые были созданы в 2007-2008 годах, даже мы фактически не увидим разницы. Мы не поменяли своих принципов — мы построили качественное малоэтажное жилье. В сегодняшних условиях это большая удача. По моему убеждению, проект состоялся, хотя, конечно, спрашивать нужно людей лет через пять-десять.