"Унылый мастер-план, сделанный по лекалам советского градостроительства"

Комплексное освоение территорий (КОТ) — относительно недавнее явление на российском рынке недвижимости, первые проекты появились около десяти лет назад. Рынок постепенно становится все более цивилизованным, а проекты более продуманными, теперь они в большей степени ориентированы на ожидания своей целевой аудитории, на потребности будущих жителей. Но пока, как отмечают аналитики, единых правил для того, какой инфраструктурой должны обладать проекты КОТ, до сих пор нет.

Олег Привалов

Грамотную концепцию комплексной застройки можно назвать одной из базовых составляющих успешного проекта КОТ. Точечная застройка постепенно уходит в прошлое, сейчас девелоперы понимают, что гораздо более востребованы проекты с развитой инфраструктурой, продуманными планировками, образующими единое комфортное пространство для жизни. В последнее время многие девелоперы, развивающие комплексные проекты продвигают концепцию "Нового урбанизма", которая подразумевает возрождение небольшого компактного "пешеходного" города (или района), в противоположность "автомобильным" пригородам.

""Новый урбанизм" входит в число передовых градостроительных и архитектурных тенденций не случайно — этот подход учитывает все потребности современного городского жителя. Давно понятно, что люди устали от огромных городов, от потока машин и обилия высотных зданий. Во всем мире — а с начала 2000-х и в нашей стране — многие задумываются о переезде за город именно как о способе улучшить качество жизни. Проект точечной застройки, не имеющий продуманной инфраструктуры, никак не вписанный в окружающий ландшафт, вряд ли способен привлечь клиентов. Если покупатель, предположим, продает свою городскую квартиру, чтобы жить в более спокойной обстановке, ближе к природе, это не означает, что он перестает быть горожанином. Как раз наоборот, он заинтересован в сочетании привычного для крупного города комфорта с тишиной и хорошей экологией пригорода — все это и предлагают клиенту концептуальные проекты", — рассуждает Ирина Мошева, генеральный директор СП RDI & Limitless (застройщик ЖК "Загородный квартал").

Однако пока "Новый урбанизм" — это скорее идея, к которой стремятся петербургские застройщики. В реальной жизни с общественными пространствами все сложнее.

Исходя из нормативов

Пока же при формировании КОТ-проекта застройщики исходят из нормативных параметров по обеспеченности жителей необходимыми инфраструктурными объектами. "Нормативы у нас время от времени меняются — как по обеспеченности жителей этими объектами, так и по требованиям к самим объектам. Есть примеры, когда у застройщика по проекту были предусмотрены садик или школа, этим объектам предусмотрели земельный участок. Пока шло строительство жилого дома, нормативы по проектированию соцобъектов изменились, и социальный объект в отведенный земельный участок просто не помещается. Сейчас, как мы знаем, инфраструктурные вопросы переложены на застройщиков. Инженерно подготовленных площадок все меньше, а площадок, где все нужно делать "с нуля", — все больше. Головные инженерные сооружения и мощности, доставшиеся нам с советских времен, заканчиваются. Требуются вложения в реконструкцию сетей, в новое строительство как самих сетей, так и головных сооружений. Население растет, а значит, нужны новые детсады и школы, поликлиники и больницы. Поэтому сейчас расходы на инфраструктуру, безусловно, выше, чем пять лет назад. На Западе при комплексной застройке муниципалитет или основной девелопер-инвестор подготавливает площадку инженерно, социальная инфраструктура создается за счет средств местного бюджета. Согласовывается архитектурная концепция, а дальше приходят девелоперы на подготовленные участки и осуществляют строительство. При этом на Западе важная роль отводится так называемым общественным пространствам — местам, где жители будут проводить досуг", — рассказывает Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation.

Спорно с точки зрения закона

Впрочем, попытки властей переложить расходы на строительство инженерной инфраструктуры на плечи девелоперов, по мнению некоторых участников рынка, можно оспорить юридически.

Филипп Третьяков, генеральный директор агентства недвижимости Galaxy Realty, говорит: "Возникает вопрос: за чей счет должна строиться инфраструктура и кто должен ею управлять после завершения строительства, на чьем балансе она должна находиться? Девелопера? Но он — временный игрок. Он строит, его проекты проходят госкомиссию, и он уходит на другой объект. Есть и проблема правового характера: сейчас при реализации крупных проектов застройки девелоперы фактически не заинтересованы в строительстве новых школ, детских садов, поликлиник, поскольку не могут заложить их в стоимость квадратного метра. А возводя их на деньги дольщиков, они нарушают закон! В соответствии с 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве..." застройщики не имеют права за счет дольщиков строить объекты соцкультбыта. Закон прямо указывает, что на деньги дольщиков может строиться только жилье. В поисках выхода из этой ситуации девелопер должен или заложить стоимость инфраструктуры в стоимость жилья — и тогда оно перестает быть доступным; или взять расходы по строительству инфраструктуры на себя, что снижает маржинальность бизнеса".

Как рассказали в компании "Главстрой-СПб", на сегодняшний день в Петербурге разработаны предложения по региональным нормативам градостроительного проектирования, так называемые РНГП, предусматривающие более жесткие требования по обеспеченности новых территорий детскими садами и школами. К примеру, в Генплане на тысячу жителей должно выделяться 35 мест в детских садах и 115 мест в школах, в РНГП — 55 и 120 соответственно.

Господин Третьяков полагает, что политика создания проектов КОТ должна учитывать все факторы формирования городской среды, коммуникаций, дорог и полноценной социальной инфраструктуры на основе ряда нормативных актов — это в первую очередь Градостроительный кодекс, строительные нормы и правила (СНиПы), документы территориального планирования.

Пятую часть на инфраструктуру

Руководитель проекта O2 Development Виталий Колот говорит, что сегодня состав и количество инфраструктуры в проектах жилого строительства, и комплексного освоения территорий в частности, определяются потребностью в учреждениях социально-культурно-бытового обслуживания, которые рассчитываются исходя из количества людей, впоследствии заселяющих квартал. "Так, например, к нашему жилому кварталу "Силы природы" в Мурино применяются следующие минимальные показатели из расчета на тысячу человек: детские дошкольные объекты — 50 мест, общеобразовательные школы — 120 мест, предприятия торговли — 90 кв. м, объекты общественного питания — 10 мест, спортивные площадки — 500 кв. м".

"Что касается расходов, то по самым средним оценкам на инфраструктуру приходится примерно 20 процентов от всех затрат, но сейчас работают программы в Ленобласти по субсидированию застройщиков, которые за свой счет строят объекты социальной инфраструктуры и уплачивают налоги в региональный бюджет", — добавляет господин Колот.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, отмечает: "Стандарты по проектированию улично-дорожной сети, количеству медицинских и образовательных учреждений и тому, что обязательно должно присутствовать в проекте комплексного освоения территорий, безусловно, есть — они прописаны в строительных, санитарных и других нормах и правилах, содержатся в градостроительной документации. С точки зрения коммерческой инфраструктуры (количества торговых, офисных и прочих площадей) каких-то жестких норм нет, и у девелопера в этой части проекта есть определенная степень свободы, где он может самостоятельно определять — что, где и сколько нужно размещать. По нашей практике работы с крупными проектами (в том числе компаний "СПб Реновация", "Северо-Запад Инвест") существуют достаточно понятные расчетные методики, которые позволяют определить, исходя из планируемой площади жилья, количества жителей и их платежеспособного спроса, необходимый объем коммерческой инфраструктуры для проекта".

Господин Пашков отмечает, что в подходе западных проектировщиков сейчас при развитии проектов градостроительного масштаба очень большое внимание уделяется насыщению именно инфраструктурой социальной и торгово-сервисной. "В большинстве стран Западной Европы уже есть абсолютно четкое понимание, что такая инфраструктура, правильно размещенная в составе проекта, формирует городскую среду и поэтому является одним из важных элементов, отличающих "живой" город от унылого набора спальных многоэтажек. Кроме того, есть практика привлечения экспертов в этой области к работе органов власти на уровне Евросоюза для разработки подходов к развитию инфраструктурной составляющей при развитии крупных градостроительных проектов. Основная концептуальная проблема в большинстве наших проектов комплексного освоения территории, с моей точки зрения, это унылый мастер-план, сделанный по лекалам советского градостроительства сорокалетней давности", — резюмирует господин Пашков.

Генеральный директор СМУ "Элемент-Бетон" Леонид Львов подтверждает, что в настоящий момент на рынке нет единых стандартов для создания инфраструктуры в проектах комплексного освоения территорий. Согласно Правилам землепользования и застройки, девелопер должен произвести расчет необходимой обеспеченности объектами инженерной и социальной инфраструктуры, после чего для получения разрешительной документации он разрабатывает проект планировки территории.

"Немногие проекты, существующие на российском рынке, соответствуют европейским стандартам, которые были созданы достаточно давно и корректируются по сей день. Назвать процент нынешних проектов КОТ, соответствующих современным стандартам, сложно. Кроме того, каждый такой проект индивидуален. Например, при точечной застройке предполагается, что дольщики смогут пользоваться существующими объектами социальной инфраструктуры в квартале, а реализация крупных проектов обязательно должна включать в себя создание единой новой комфортной жилой среды. Именно поэтому вопрос создания должной социальной и инженерной инфраструктуры стоит достаточно остро в Ленинградской области на территории нового масштабного строительства. Сегодня средняя рыночная цена расходов на инфраструктуру начинается от 10 тыс. рублей на квадратный метр будущих улучшений", — подсчитал господин Львов.

Генеральный директор группы компаний "Кивеннапа" Максим Красненко добавляет: "Естественно, для территорий массовой жилой застройки существуют определенные правила и нормативы размещения инфраструктурных объектов. Например, на тысячу человек, которые будут проживать в жилом комплексе Ленинградской области, необходимо обеспечить детский сад минимум на 30-40 мест, общеобразовательную школу на 60 человек, медицинский центр, магазин, площадью 500 кв. м и многое другое. Также, исходя из плотности населения, рассчитывается интенсивность движения потоков и проектируется улично-дорожная сеть поселков. Практически во всех объектах загородного строительства инфраструктура предусмотрена проектом в полном объеме. Но лишь единичные проекты, а их не более 10 процентов от общего числа, полностью выдерживают эти условия. За последние пять лет инвесторы поменяли стратегию планирования территорий и, стараясь привлечь покупателя, более серьезно прорабатывают инфраструктуру хотя бы в минимальном соотношении. Вместе с тем ужесточились требования администрации города и области к обеспечению коттеджных поселков всем необходимым, да и сами застройщики понимают, что предоставление инфраструктуры является необходимым условием формирования спроса на свои объекты".