Предъявите ваш апартамент!

Совсем недавно апартаменты стали превращаться из элитного и экзотического сегмента недвижимости в реальную альтернативу квартирам. Главный их плюс — невысокая цена — обеспечен статусом нежилого помещения. Но с нового года именно этот статус приведет к заметному росту ставки налога, который придется платить тем, кто так удачно сэкономил.

Один из октябрьских номеров New York Post вышел с новостью, которая вмиг стала сенсацией. По данным неназванных источников издания, Роман Абрамович купил апартаменты на Пятой авеню за $75 млн. «Исторический особняк, построенный в стиле Французского ренессанса, расположен прямо напротив Центрального парка», — запестрели подробностями новостные ленты информагентств. Если сумма верна, приобретение русского миллиардера может побить все рекорды стоимости сделок в сегменте кооперативной собственности (в Америке, в отличие от России, вступление в кооператив означает приобретение акций компании, с которой покупатель заключает договор найма).

Истории о покупке российскими олигархами роскошных заграничных апартаментов до сих пор будоражат умы наших граждан. Трейдер крупной металлургической компании Георгий Смирнов считает, что это хорошо сказывается на рынке апартаментов Москвы: «До сих пор в понимании большинства апартаменты — это для Абрамовича. Опять же постоянной регистрации в них нет. Это нежилое помещение». Смирнов рад, что все это отпугивает от апартаментов нежелательный контингент. Зато все остальное: и качество апартаментов, и room-service от управляющей компании, и, главное, цена — на 15-20% ниже, чем на квартиры, — напротив, может привлечь к этому рынку неблагонадежный, по мнению трейдера, социальный элемент.

Сам Смирнов — коренной москвич. Он женат, у него двое детей. Недавно Георгий собрал чемодан денег и хотел купить чудесные апартаменты на Соколе, но тут ему на глаза попался федеральный закон, подписанный президентом 2 ноября. Документ вносит поправки в Налоговый кодекс, которыми регионам дается право с 1 января 2014 года перейти на расчет налога для торговой и офисной недвижимости по кадастровой цене. «Сейчас налог на имущество организаций рассчитывается по балансовой стоимости с учетом амортизации. Для крупных офисных и торговых центров, которые были построены недавно, сильных изменений не произойдет: их балансовая и кадастровая стоимость примерно равны», — поясняет Владимир Стригин, вице-президент компании «Галс-Девелопмент».

Однако для некоторых, особенно старых, комплексов налог может возрасти многократно. Для Москвы закон устанавливает ставки налога в 2014 году до 1,5% кадастровой стоимости с ростом до 2% в 2016 году. Если кадастровая оценка действительно будет приближена к рыночной, чудесные лофт-апартаменты на Соколе ценой всего 10 млн руб. за 70 кв. м при ставке налога 2% будут обходиться почти в 200 тыс. руб. ежегодно. И это только уплата налога, не считая коммунальных платежей и разнообразных дополнительных сборов.

В апартаментах на Соколе, о которых мечтает Смирнов, высота потолков — до 5,8 м. Room-service — 71 руб. за 1 кв. м в месяц. «Сюда входит охрана, инженерия, обслуживание — в общем, все, что потребуется от управляющей компании», — рассказывают девелоперы. Трейдер приценивался к вторичному рынку. «Унылое жилье» в его более жесткой интерпретации на Соколе дороже в среднем на $1 тыс. за 1 кв. м ($5,1 тыс.). «У продавцов апартаментов еще и курс доллара — 31 руб. до конца ноября!» — расстраивается он.

Переход на экономформат

Еще несколько лет назад неопределенный статус апартаментов никого не смущал, поскольку их массовой застройки в Москве просто не было. Были VIP-апартаменты с видом на Кремль и апартаменты бизнес-класса в деловом центре «Москва-Сити». А сейчас все уважающие себя застройщики коммерческой недвижимости возводят многоэтажный дом и предлагают купить в нем чудесные апартаменты, лофты и сьюты.

Согласно оценкам «Метриум-групп», в Москве реализуется 50 проектов по строительству апартаментов, половина из них — в ЦАО. «Самые бюджетные апартаменты стоят от $4,5 тыс. до $6,5 тыс. за 1 кв. м. А в премиальном сегменте разброс цен может составлять от $15 тыс. до $25 тыс. и выше», — рассказывает Александр Николаев, управляющий директор Valartis Group в России и СНГ. Самое экономичное предложение начинается от 2,5 млн руб. (22 кв. м в «Царицыно-2»). Самое дорогое — Golden Mile Private Residence (805,4 млн руб. за 506,9 кв. м).

Апартаменты — это коммерческая застройка, от которой не требуется соответствовать нормам строительства жилья (освещенность, шумоизоляция и т. п.). Застройщик апартаментов не обязан прокладывать дорогу и обеспечивать социальную инфраструктуру.

«Апартаменты — это нежилое помещение, но с функциями жилого, — объясняют мне отличия апартаментов от квартиры в KP Properties. — Чаще всего это свободная планировка, там сделаны выводы под санузлы и кухню. Если это объект реставрации, то там могут быть ограничения по конструктиву, но они не фатальные. Вопрос только в юридическом статусе этих помещений».

Адвокат Артем Сидоров из коллегии адвокатов «Правовая защита» уверен, что для тех, кто выбирает жилье для семейной жизни, апартаменты не лучшее приобретение. Покупка оформляется по тем же схемам, что при долевом строительстве жилья, но, если возникнут трудности, дольщикам никто не поможет. У органов опеки могут появиться вопросы, почему дети проживают в нежилом помещении. Некоторые технические особенности апартаментов выявляются иногда уже после заселения, в процессе эксплуатации жилья. «Мои друзья купили шикарные апартаменты в „Москва-Сити“, — рассказывает знакомый чиновник градостроительного комплекса Москвы. — На работу ездят на лифте. Виды потрясающие! Но они недовольны. Оказывается, окна открыть там нельзя. Вот вообще нельзя. Все на вентиляции и кондиционерах, что неприятно».

Александр Николаев рассказывает, что девелоперы апартаментных комплексов бизнес-класса и элитного сегмента все чаще перепозиционируют свои проекты. «Раньше такие апартаменты в основном приобретали в качестве второй квартиры обеспеченные покупатели, живущие за городом», — вспоминает Николаев. Сейчас на долю таких покупок приходится только 30%. И все больше семей рассматривают современные лофт-апартаменты как полноценную альтернативу квартирам для постоянного проживания. «Тем более что сделать временную регистрацию сроком на пять лет не проблема», — заверяет консультант проекта «ВТБ Арена парк».

Еще 25% рынка — это инвестиционные покупки. В ноябре компания «Дон-строй», которая реализует проект с апартаментами «Сердце столиц» на Шелепихинской набережной, предложила такой вариант: покупку апартаментов с возможностью обратного выкупа. Через три года компания готова прибрести их, заплатив 13,5%.

Нестыковочки

Недавно Совет по правам человека при президенте РФ (СПЧ) предложил разрешить гражданам России регистрироваться в нежилых помещениях, в том числе по месту работы. Новость воодушевила риэлторов. Член СПЧ Евгений Бобров говорит, что вопрос о регистрации будет рассматриваться на специальном заседании СПЧ и представителей ведомств, включая ФМС.

Пока власти не задались целью решить проблемы на рынке апартаментов, на нем проблем нет. В августе Сергей Левкин, глава департамента по градостроительной политике города Москвы, сообщил, что планируется разработать нормативы для проектов строительства апартаментов по аналогии с жилищным строительством. Вряд ли власти намерены ограничить развитие рынка апартаментов. Их задача — собрать налоги. А версии о том, какие налоги здесь платятся, у юристов, девелоперов и чиновников не совпадают.

«Апартаменты оформляются в собственность как нежилое помещение. Покупатели платят такой же налог, как на коммерческую недвижимость, — 2,2% инвентаризационной стоимости. После введения закона, по которому налог будет рассчитываться по кадастровой стоимости, ежегодный платеж вырастет, но несущественно, особенно для покупателей элитного жилья», — рассказывает Данил Куров, управляющий партнер Civil Architects.

В какую сумму обходится налог владельцу апартаментов площадью 100 кв. м в «Москва-Сити», рассказал знакомый застройщик. «Сейчас владелец апартаментов в среднем платит около 3 тыс. руб. налога в месяц. При введении расчета по кадастровой стоимости налог составит около 16 тыс. руб. в месяц, что для покупателя жилья за $2 млн — незначительные затраты. Кроме того, кадастровая стоимость апартаментов — нежилой недвижимости, даже если она используется для проживания, — ниже кадастровой стоимости жилья», — говорит он.

Чиновники и юристы считают, что апартаменты — имущество физлиц. «Следовательно, если нежилое помещение находится в собственности физического лица, налог на его имущество уплачивается по действующим правилам. Конечно, давно планируется принять законодательные акты, в соответствии с которыми земельный налог и налог на имущество физических лиц будут объединены. При этом новый налог планируется исчислять исходя из кадастровой стоимости недвижимости», — говорит Артем Сидоров.

В департаменте экономической политики и развития Москвы (ДЭПиР) успокаивают, что физлиц, владеющих апартаментами в административно-деловых центрах, перечисленные изменения законодательства не коснутся, поскольку относятся к имуществу организаций. Более того, на минувшей неделе правительство Москвы одобрило закон, по которому налог для бизнеса в 2014 году составит 0,9% кадастровой стоимости и дойдет до 2% лишь к 2018 году.

Частных владельцев нежилых помещений ждет другой неприятный сюрприз: с 1 января 2014 года Москва повысит для физических лиц, владеющих нежилой недвижимостью, ставки имущественного налога. В отношении объектов инвентаризационной стоимостью 1-1,5 млн руб. налог составит 1,5%, свыше 1,5 млн руб. — 2%. «Соответствующий законопроект, которым вносятся поправки в закон города Москвы „О ставках налога на имущество физических лиц“, находится на рассмотрении в Мосгордуме», — говорят в ДЭПиР. Однако, пока речь идет об инвентаризационной, а не кадастровой цене, налоговая нагрузка на граждан останется незначительной. К тому же, согласно оценкам чиновников, в Москве нежилых объектов, которые именно так оценены, не более 1 тыс.

Мария Глушенкова