Без права прописки

Апартаменты – набирающий обороты тренд на рынке недвижимости Воронежа. На строительство этого вида жилья переориентировали свои проекты сразу несколько крупных отельеров. Они стремятся не только отвечать новым веяниям, но и
быстрее окупить вложения в проекты. В условиях резкого роста конкуренции в гостиничном сегменте это может стать существенным преимуществом. По мнению экспертов, вне зависимости от масштаба, который приобретет тренд, девелоперы, заявившие о строительстве апартаментов, будут формировать новый класс жилья и повлияют на психологию потребителей.

Анна Князева, Валерия Розбот

КАЖДЫЙ ЧЕТВЕРТЫЙ... До недавнего времени понятие апартаментов связывалось в России в основном с эксклюзивным и премиальным жильем. Но в кризис 2008-2009 годов Москва переняла мировую практику, в которой апартаменты – квартиры с обслуживанием гостиничного типа, приобретаемые в собственность или долгосрочную аренду. Замороженные проекты офисных центров столичные застройщики быстро переориентировали в дома с новым видом жилья. Юридически понятие «апартаменты» в российском законодательстве не закреплено и приобретается в собственность как коммерческая недвижимость. Это не позволяет владельцу апартаментов в них прописаться, возможна лишь временная регистрация, но дает ряд преимущество для строителей. По данным консалтинговой компании Knight Frank, на сегодняшний день апартаменты составляют 25% московского рынка жилья.

В Воронеже предложение апартаментов только начало формироваться. «В классическом понимании этого слова их еще нет», – констатирует директор управляющей компании Ассоциации «Галерея Чижова» Светлана Смирнова. Но инвесторы уверены, что потребность в строительстве апартаментов на региональном рынке назрела. Оценить ее в цифрах девелоперы не берутся ввиду новизны формата и отсутствия какого-либо предложения. Но исходят из потребностей иностранного и иногороднего менеджмента и востребованности такого вида жилья в столичных городах. А по данным гендиректора ООО «ИнвестОценка» Алексея Москалева, 90% всех приезжающих в Воронеж – иногородние бизнесмены. Доля транзитного, познавательного и спортивного туризма занимает одну десятую спроса.

Спрос на апартаменты подогревается еще и тем, что они располагаются в центре Воронежа, где, как практически во всех крупных российских городах, существенно ограничены возможности строительства нового жилья.

«ВСЕ ВКЛЮЧЕНО» НА ДОМУ Первыми апартаменты воронежскому рынку предложат Ассоциация «Галерея Чижова» и, вероятно, отель Marriott. Ассоциация, в частности, новый вид жилья включила в свой проект по строительству третьей очереди многофункционального комплекса «Галерея Чижова». По опыту столичных регионов, такой ход позволяет окупить вложения в крупный проект на порядок быстрее. «Конкретные показатели зависят от состава многофункционального комплекса и доли апартаментов в нем. По нашему опыту, сокращение сроков может быть вдвое и более», – говорит руководитель проектов департамента стратегического консалтинга Knight Frank Александр Морозов.

В проекте Ассоциации, помимо жилых помещений, будут офисный, торговый и развлекательный компоненты. «Фактически мы предлагаем образ жизни в тапочках. Когда, не выходя из дома на улицу, вы можете сходить в магазины за покупками, посетить кинотеатр, кафе или ресторан – они будут на каждом этаже, спа и фитнес, – рассказывает о третьей очереди “Галереи” Светлана Смирнова. – Можно отметить день рождения и здесь же в отеле разместить гостей. Это единственный проект такого формата». В третьей очереди также заявлены конференц-залы и подземный паркинг.

Отметим, что гостиничный сегмент третьей очереди будет включать именно апарт-отель с гостиничными номерами (91) и апартаментами (12) в составе отеля на 12,5 тыс. кв. м. И отдельные резиденции (140) под продажу – на 28,8 тыс. кв. м. Ранее в 17-этажном здании комплекса предполагался отель на 250 номеров площадью 22 тыс. кв. м. «Общая площадь под апартаменты и отель увеличилась, но количество их уменьшилось за счет расширения метража номеров и апартаментов», – пояснила госпожа Смирнова. В «Галереи Чижова» поясняют, что возведение третьей очереди комплекса ведется согласно международным гостиничным стандартам, «с учетом всех современных требований и правил»: «Проектирование и реализация строительных, архитектурных и технологических решений сопровождается ведущими международными партнерами из Италии и Голландии, которые работают с известными мировыми операторами. Поэтому комплекс можно будет использовать для любого международного гостиничного оператора. и по итогам завершения строительства третьей очереди управляющая компания Ассоциации примет решение: будет ли передан комплекс в управление конкретного бренда или оставит его управление за собой».

Напомним, что строительство третьей очереди «Галереи» ведется на участке в 0,8 га на месте бывшего винзавода. Соинвесторами с долей 15% выступают воронежские бизнесмены Павел Какалия и Александр Муштаев, специализирующиеся на гостиничных и ресторанных проектах.

По проекту Marriott Hotels & Resort (строится на проспекте Революции, 38 владельцами воронежского ЦУМа Владиславом Курносовым, Владимиром Колыхалиным, Дмитрием Лапыгиным и Сергеем Лепендиным, в состав акционеров могут войти также компании «ДСК» и «Аксиома») под пятизвездочную гостиницу и апартаменты будет отведено порядка 27 тыс. кв. м. Из них около 9 тыс. кв. м займут апартаменты и 18 тыс. кв. м – непосредственно отель. Однако до конца формат еще не определен: не исключено, что это будет апарт-отель и апартаменты на продажу. Проектом предусмотрено, что площадь каждого составит 70 кв. м с возможностью объединить несколько таких помещений в единое. На продажу будут выставлены полностью отделанные и обставленные мебелью резиденции, управляемые Marriott. Помимо гостиницы, в здании будут размещены торговые площади (около 15 тыс. кв. м) и офисы (около 7 тыс. кв. м). Также предусматривается строительство подземной четырехуровневой парковки (17 тыс. кв. м). Сдача отеля запланирована на начало 2015 года.

Также апартаменты в своих проектах заявили ООО СК «Эра» в строящемся комплексе на ул. 9 Января (данные о строительной компании практически отсутствуют, известно только, что она зарегистрирована в Воронеже) и строители еще ряда небольших объектов в центре города (например, мини-гостиницы Serviced Apartments на Ф.Энгельса, Среднемосковской). К слову, Алексей Москалев указывает в столице Черноземья на один «доходный дом», открытый при гостинице «Фараон», который позиционирует предлагаемое жилье как апартаменты. Однако риелторы относят его к гостиничному формату.

КРИЗИС МЕНТАЛИТЕТА Очевидно, что девелоперы ориентируют свои проекты под запросы бизнес-сегмента. Директор ООО «ЦУМ-Воронеж» Сергей Лепендин рассказал, что перед тем, как включить апартаменты в комплекс Marriott, они заказали исследование крупной московской компании, которое показало «хорошие перспективы». Однако цифры он раскрывать не стал. Концепция апарт-отеля Marriott сделана из расчета на организации, сотрудники которых временно работают в Воронеже, но в соответствии со стандартами сети. «Многие компании предъявляют к жилью, приобретаемому для своих сотрудников, требования корпоративного стандарта. В Воронеже такое предложение отсутствует, несмотря на внушительное число крупных компаний, пришедших в регион. Тем, кто приезжает сюда в командировку на длительное время, невыгодно снимать номер в гостинице, но иного варианта пока нет», – поясняет Сергей Лепендин. С ним согласна коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова: «Многие компании будут с удовольствием приобретать такое жилье для своих сотрудников».

Вторая категория потенциальных покупателей апарт-жилья – владельцы загородной недвижимости. «В Воронеже уже появилась прослойка людей, которые, имея загородное жилье, в силу своей профессиональной деятельности и дефицита свободного времени желали бы иметь апартаменты», – добавляет директор УК Ассоциации «Галерея Чижова» Светлана Смирнова.

Ограничение на прописку и перепланировку – по сути единственные недостатки, которые представляют апартаменты для собственников. Зато есть существенное преимущество перед классическим жильем – сервисное обслуживание, которое обеспечивают специально созданные управляющие компании.

Для застройщиков данный формат также представляет массу преимуществ. Апартаменты можно продавать на начальных стадиях строительства, привлекая дополнительные средства, что невозможно в гостиничных проектах. На них не распространяются нормативные ограничения по плотности застройки, СНИПам, инсоляции, обеспеченности социальной инфраструктурой и др., действующие в отношении жилых домов. Согласно аналитике «ИнвестОценки», при прочих равных условиях на одном и том же земельном участке апартаментов можно построить в 1,5-2 раза больше, чем квартир. Стоимость апартаментов на 10-15% ниже жилья такого же класса.

«Гибкость этого формата недвижимости позволяет девелоперу подстраиваться под условия рынка и в случае необходимости менять целевое назначение проекта с офисов на жилье, – отмечает директор отдела аналитики Knight Frank Ольга Ясько. – Сниженный уровень цен на апартаменты, в сравнении с ценами на аналогичные квартиры, несколько сокращает ожидаемые доходы застройщика, но это компенсируется экономией на несоблюдении обязательных для жилья стандартов».

Называть стоимость конкретных апартаментов до их появления в реализации девелоперы не хотят. Во-первых, объекты входят в состав многофункциональных комплексов и сложно просчитать себестоимость квадратного метра. Во-вторых, на воронежском рынке недвижимости пока нет аналогичных предложений. Поэтому негласно решено ориентироваться на жилье улучшенного качества и квартиры бизнес-класса «под ключ». Их стоимость начинается от 65 тыс. руб.

В Knight Frank оценивают направление апартаментов в целом как «крайне перспективное» на российском рынке. «В столицах такие объекты востребованы во многом в связи с нехваткой доступных площадей под застройку и, соответственно, потребностью размещать жилье в бывших промышленных зонах. А также встраивать квартиры в многофункциональные комплексы с офисами и торговыми центрами», – говорит Ольга Ясько. В регионах темпы развития этого направления, на ее взгляд, будут более умеренные, поскольку земли под жилую застройку еще далеко не исчерпаны. По данным компании, существующее предложение апартаментов сосредоточено преимущественно в бизнес- и элитном сегментах – 50 и 45% соответственно. Однако в последнее время столичные застройщики активно расширяют портфель проектов с апартаментами в эконом-сегменте. Уже сейчас в Москве к реализации заявлено около десяти таких проектов.

Коммерческий директор агентства недвижимости «Трансферт» Галина Колокольникова считает, что в Воронеже привлекательными для инвестиций будут апартаменты в центральной части города с отделкой высокого качества, ориентированные на бизнес-потребителя. «Многое будет зависеть от того, как реализует свой проект “Галерея Чижова”. Будучи первой с подобным проектом на местном рынке, она может задать тон для остальных девелоперов», – отметила госпожа Колокольникова. По ее мнению, появление предложения апартаментов в некоторой степени «подобьет» интересы частных квартиросдатчиков, предлагающих жилье в дорогом сегменте. Такого конкурента у них еще не было.

И девелоперы, и риелторы в один голос говорят, что главным препятствием для популяризации нового вида недвижимости является психологический фактор: отсутствие возможности прописки и «казенные» условия быта. По этой причине большинство отельеров все же заняли выжидательную позицию и предпочитают сначала присмотреться к новому тренду. «Мы с интересом и одновременно настороженно относимся к этому формату. Рынок наемного жилья очень широк, а правовой статус апартаментов многих останавливает. Мы далеки от слома российского менталитета о прописке, покупка квартиры у нас рассматривается как некая капитализация, – говорит директор по развитию коммерческой недвижимости ОАО “ДСК” Алексей Пинигин. – Рассчитывать на инвестиции со стороны зарубежных компаний в этот сегмент сложно, бизнес-активность нашего региона еще не выросла до такой степени».

В Knight Frank также подтверждают, что «специфика формата может отпугнуть потенциальных покупателей», и с этим связаны основные риски. При этом столичные девелоперы видят будущее за бизнесом, который связан с управлением и владением недвижимостью. Управляющий партнер московской ГК «Глубина» Дмитрий Гусев призывает обратить внимание на этот бизнес: «Некогда эффективная схема «построил – продал» уходит в прошлое. Поэтому строительство жилых комплексов должно стать для инвесторов основой для развития более долгосрочных проектов». Дополнительный и при этом безрисковый доход господин Гусев надеется получить от инвестиций во владение доходной недвижимостью, которую можно сдавать в аренду, а также участвовать в эксплуатации и обслуживании инженерных сетей.

По данным Knight Frank, апартаменты, как и жилье, обладают высокой доходностью, которая существенно выше доходности коммерческих объектов и может достигать сотни процентов.

ПРАВИЛЬНЫЕ ПРАВИЛА Светлана Смирнова считает, что в новом для рынка предложении от результата первых проектов будет зависеть формирование условий функционирования апарт-жилья и психологии потребителей. По ее словам, самое сложное – задать «правила жизни» в апартаментах таким образом, чтобы, с одной стороны, не обмануть ожидания покупателя, с другой – вести его обслуживание в рамках общепринятых норм. «Пока что никто не знает, что это за формат и как его обслуживать, – подчеркивает она. – Поэтому наша задача – создать комфортную и притягательную атмосферу дома и при единой службе обслуживания предложить индивидуальные условия каждому покупателю».

И апартаменты, и гостиничный сегмент в большой степени ориентированы на приезжий бизнес. Востребованность этой инфраструктуры зависит от развития промышленности, торговли и деловой активности в регионе. В гостиничном сегменте с учетом новых заявленных проектов точка насыщения может быть достигнута уже очень скоро, говорят аналитики Knight Frank. По их прогнозам, общий номерной фонд в Воронеже к 2014 году может увеличиться как минимум на 30%. И участники рынка, и аналитики соглашаются, что фонд проектов, которые планируется реализовать в ближайшие годы, очень велик.

«При условии, что все заявленные объекты будут открыты в срок, к концу 2014 года качественный номерной фонд гостиниц Воронежа вырастет более чем в два раза до 2,7 тыс. номеров. В результате обеспеченность населения города качественным номерным фондом вырастет с 2 номеров на тысячу жителей до 2,8. И по показателю обеспеченности населения номерным фондом Воронеж догонит крупнейшие города России», – прогнозирует Алексей Москалев.

На сегодняшний день, по данным отдела исследований рынка компании Knight Frank, на гостиничном рынке Воронежской области представлено более 20 объектов, включая гостиницы, мини-гостиницы и ведомственные объекты общим номерным фондом порядка 1,5 тыс. Но пока основные отели города – «Арт-отель» (56 номеров), Benefit Plaza (175), «Петровский пассаж» (41), «Феникс» (28), «Брно» (334), «Россия» (59) и «Дон» (41). Около 80% всего номерного фонда располагается непосредственно в Воронеже. При этом качественный номерной фонд не превышает 1,2 тыс. В этом году ГК «Основа» открыла первый отель международного бренда Hampton by Hilton на 148 номеров. На разной стадии строительства находятся проекты Marriott International (200 номеров), французской сети Accor (на 150 номеров, строится ОАО «ДСК» на ул. Кирова), ART GRAND Hotel (на 180 номеров, строится на ул. Орджоникидзе бизнесменами Павлом Какалия и Александром Муштаевым), Azimut Hotels, Holiday Inn Express (на 148 номеров, строится вблизи ул. Кирова ООО «Региональная гостиничная сеть», контролируемой сыном главы РЖД Андреем Якуниным), Park Inn by Radisson, AMAKS Hotels&Resorts, Korston, Rezidor Hotel Group и региональная гостиничная сеть «Мир гостиниц». В результате рынок гостиничной недвижимости пополнится порядка 500 качественными номерами.

«Оптимистичный вариант: с появлением новых конференц-площадей и с общим экономическим ростом области будет достаточно быстро развиваться и спрос на гостиницы – рынка хватит всем. Просто международные бренды перераспределят в свою пользу более качественный и дорогой сегмент клиентов, – говорит управляющий партнер группы компаний “Основа” Александр Калтыков. – Пессимистичный: предложение будет расти быстрее спроса, больше всех пострадают небрендовые небольшие гостиницы, которым как минимум придется менять формат (скорее всего, понижать уровень звездности и цены) или как максимум – менять концепцию, например, на офисные помещения». Впрочем, по данным Knight Frank, потребность в последних в Воронеже уже закрыта.

«Провоцирует ли инфраструктура появление новых центров экономической активности или закрепляет существующий успех – вопрос спорный, – отмечает господин Калтыков. – Отели и аэропорт, к примеру, в Киеве стоят незагруженные, а динамика развития Воронежа, Белгорода, Липецка выглядит весьма оптимистично. Все зависит от суммы факторов, таких как потенциал развития города – его инвестиционной привлекательности, конкурентной среды, потребностей рынка».

Отметим, что, по данным обзора «180 проектов строительства гостиничных объектов России 2013-2016 годов», в нашей стране показатель обеспеченности номерами составляет около 4,5 места на 1 тыс. жителей (для сравнения: в Европе – 13-35 мест). В Москве данный показатель приближается к 10, в Санкт-Петербурге – к 8 местам. В Воронеже, по данным ООО «ИнвестОценка», пока это лишь два номера на тысячу жителей.