С магистралью под окнами

Развитие транспортной инфраструктуры стимулирует и развитие прилегающей территории — одна станция метро способна превратить в оживленный оазис некогда депрессивный промышленный район. То же самое и с дорогами — появление новых магистралей ведет к росту стоимости прилегающей недвижимости. По некоторым оценкам, открытие северного участка Западного скоростного диаметра (ЗСД) может поднять цены на некоторые объекты на 30-40%. Правда, повезло не всем. Аналитики полагают, что для кого-то открытие диаметра принесет и убытки.

В целом улучшение транспортной ситуации по-разному влияет на цену расположенного поблизости жилья. Наибольший рост цен, по данным АРИН, наблюдается при открытии новых станций метро. В этом случае квартиры дорожают на 20-25%. Появление новых дорог и развязок влияет гораздо менее заметно. Но все-таки большинство экспертов отмечают положительное влияние открытие северного участка ЗСД на прилегающие к трассе жилые массивы.

Аналитики отмечают, что цены на рынке недвижимости на различные изменения как макроэкономического, так и инфраструктурного характера реагируют достаточно быстро. Об открытии северного участка ЗСД было известно давно, поэтому, как полагает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, и застройщики уже давно учитывают этот фактор, и на вторичном рынке изменение цен произошло заблаговременно. "Непосредственно сама дата открытия ЗСД на цену жилья не влияет. Поскольку северный, да и южный участки ЗСД работают не в полном режиме, полностью оценить, насколько успешно будет работать магистраль, можно будет лишь по окончании строительства", — добавляет господин Фадеев.

Анна Мишутина, аналитик ИК "Финам", также полагает, что в связи с долгосрочным характером проекта положительный эффект в значительной степени уже учтен в ценовой конъюнктуре большинства локаций, поэтому открытие северного участка, по ее мнению, привело лишь к незначительному изменению цен в Приморском, Выборгском и Курортном районах.

Интерес вырос

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб", подтверждает эти данные: "Цена прилегающей недвижимости осталась практически на том же уровне. С другой стороны, данное событие повлияло на увеличение спроса. Так, при опросе покупателей квартир в ЖК "Юнтолово", некоторые из них в числе факторов, повлиявших на их решение о покупке квартиры, называли ввод северного участка ЗСД и, как результат, улучшение транспортной доступности проекта".

Такую же тенденцию отмечает генеральный директор группы компаний "Кивеннапа" Максим Красненко. Он говорит: "Строительство северного участка ЗСД внесло свои изменения в развитие инфраструктуры на северном направлении. Главным положительным результатом стало сокращение времени в дороге на 40 процентов". Он отмечает значительное увеличение спроса на домовладения в поселках компании, поскольку для загородных проектов, ориентированных на постоянное жилье, время нахождения в пути является одним из ключевых факторов покупки.

Андрей Бойков, директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге, уверен, что реализация проекта ЗСД может поспособствовать ускорению развития приближенных районов, особенно депрессивных зон. "Чаще всего открытие подобных проектов ведет к росту цен на объекты как коммерческой, так и жилой недвижимости, однако появление в непосредственной близости от объектов новой дороги, притягивающей шум, может сказаться на снижении цен на недвижимость. Ценовые колебания могут находиться в пределах 10-15 процентов, а в совсем депрессивных зонах появление ЗСД может увеличить стоимость объектов недвижимости даже на 30-40 процентов".

При этом аналитики отмечают, что скоростная дорога является дополнительным преимуществом проекта, влияющим на цену недвижимости только в том случае, если она расположена в десятиминутной доступности от дома. Тогда можно говорить об экологии, об отсутствии шума от проезжающего транспорта и о другом комфорте проживания. "Расположение дороги ближе может отрицательно повлиять на решение при выборе жилья", — полагает господин Буслов.

В идеале дорога должна располагаться на расстоянии не меньше километра, чтобы наличие ее стало плюсом, а не минусом, соглашается с коллегой господин Бойков.

Впрочем, как говорят участники рынка, планировка и застройка прилегающих территорий велись с учетом перспективной магистрали. При проектировании предусмотрены градостроительные мероприятия по защите жильцов соседних домов от негативных последствий строительства ЗСД. Созданы зеленые зоны разрыва, построены экранирующие здания временного пребывания людей на первой линии, установлены акустические экраны и шумозащитные стеклопакеты, предусмотрена специальная планировка квартир.

"Не думаю, что жители домов у магистралей испытывают какие-то особенные неудобства. Подобные квартиры могут стоить дешевле аналогов, но не более чем на 10 процентов. А проблемы с экологией и шумом в городе повсеместны. Отдав предпочтение проживанию в мегаполисе, жители смиряются с этими неудобствами ради преимуществ", — полагает Светлана Ким, директор по развитию ГК AAG.

Сначала упадут, потом вырастут

Директор по продажам O2 Development Елена Беседина полагает, что с момента открытия северного участка ЗСД прошло еще слишком мало времени, чтобы можно было объективно оценить динамику цен. "Но уже сейчас понятно: окна с видом на скоростную трассу не прибавляют стоимости квартире, при этом расположенные уже в 300-400 м объекты не только не подешевеют из-за шума и загрязнения, но и незначительно возрастут в цене через несколько лет, когда будет завершен центральный участок ЗСД. Увеличение, я уверена, не превысит 2-3 процентов — появление новых автомагистралей, даже таких крупных, как ЗСД, не оказывает на рынок столь значительного влияния, как, например, отрытые новых станций метро", — полагает она.

Андрей Ильичев, коммерческий директор ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург", считает, что крупная магистраль под окнами жилого дома может смутить часть покупателей квартир на нижних этажах. "Начиная с пятого-шестого этажа, куда в меньшей степени доходят шум и пыль, этот фактор играет уже меньшее значение при выборе квартиры. Часть покупателей верхних этажей как раз привлекает вид из окна, позволяющий почувствовать ритм большого города, динамику, вереницы ночных огней на магистралях. Кроме того, наличие магистрали перед домом — гарантия панорамного вида из окон и того, что перед окнами не построят другого здания", — высказывает он отличное от других коллег мнение.

Господин Фадеев считает, что дома, находящиеся на расстоянии менее 100-200 м от трассы, очень подвержены негативному влиянию ЗСД, так как неблагоприятная экологическая нагрузка от скоростной магистрали достаточно высока, особенно в зимний период. "Однако это влияние магистрали нашло отражение в ценах уже достаточно давно", — думает он.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", добавляет: "В очень узкой локации, к примеру, когда под окном твоего дома проходит трасса, это играет на понижение стоимости жилья. В масштабе района близость транспортных развязок к дому практически всегда играет на повышение. Однако в крупных мегаполисах расстояние меряется временем, а не километрами".

Олег Громков, главный аналитик ООО "Северо-Запад Инвест", также полагает, что само по себе наличие крупной магистрали типа ЗСД вблизи жилья является серьезным минусом. "Но если после ее появления транспортная доступность жилья резко улучшилась, то эти минусы компенсируются. В наилучшей позиции находится жилье, которое находится не в прямой видимости и близости, а в небольшом удалении от основных развязок, тогда можно говорить об увеличении рыночной стоимости. Но пока ситуация для жителей Приморского района кардинально не изменилась, просто пробка сместилась ближе к центру города. Значимый эффект будет достигнут только после замыкания ЗСД с Васильевским островом. А вот жители Выборгского района Ленобласти и удаленных поселков Курортного района, которым не нужно ехать в центр города через Савушкина, уже получили более быстрый и удобный доступ на КАД", — рассуждает он.

Не повезло лишь двум домам

Руководитель же отдела маркетинга и продаж проекта "Триумф Парк" Юлия Жалеева считает, что открытие северного участка ЗСД не послужило существенным фактором для повышения или понижения цен на жилую недвижимость в Приморском районе. "Оценить математически точно влияние скоростной магистрали на близлежащие дома — задача невыполнимая. Но можно предположить, что такое "неконкурентное преимущество", как прямой вид на проносящиеся мимо грузовые и легковые авто, существенно понизит интерес потенциальных покупателей вашего жилья, а значит, придется делать скидку. Полагаю, что размер такого дисконта может доходить до 10-15 процентов", — полагает она.

"Если строительство крупной магистрали намечено прямо под вашими окнами — это повод задуматься о переезде. Во-первых, круглосуточный шум и пыль не добавят комфорта, а во-вторых, снижение стоимости вашей квартиры должно стать объективным катализатором для скорейшей смены места жительства. Да, близость въезда на ЗСД или КАД — неоспоримое удобство, но при условии, что этот въезд находится как минимум на расстоянии километра от вашего дома", — добавляет госпожа Жалеева.

"Безусловно, в домах, расположенных вплотную к крупной магистрали, цена падает на 10-15 процентов. А вот квартиры в домах, расположенных на удалении, наоборот дорожают", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.

Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК "Аверс", отмечает: "К участку ЗСД достаточно близко стоят только дома близ угла Елагинского проспекта и Камышовой улицы (Камышовая, 28, к. 1, — часть дома; Елагинский пр. 42, — часть дома), остальные настолько удалены от ЗСД, что это вряд ли на что-то влияет. Оба дома построены в 1980-х годах, поэтому, возможно, спрос и цена на некоторые квартиры могли снизиться еще в процессе строительства трассы (снижение цены может составить до 15 процентов, в данном месте речь идет о разнице между ценой 95-106 тыс. и 81-86 тыс. рублей за квадратный метр). В последнее же время на рынке никаких изменений в этой точке не наблюдалось. В среднем ЗСД мешает жить спокойно ничуть не больше чем, например, восьмиполосный проспект или шестиполосный с трамваями — на последних двух не ставят шумозащитных экранов. Конечно, это раздражающий фактор, и элитное жилье или жилье бизнес-класса здесь не возведешь. На квартиры экономкласса влияние меньше — такие дома стоят даже очень близко к железнодорожному полотну и успешно продаются на рынке по средней, а не сильно сниженной цене. Близость к метро, станции, вокзалу подается как плюс. Наверное, большие семейные квартиры в таком месте реализуются труднее (их вообще труднее продать), но студии и однокомнатные, преимущественно приобретаемые для сдачи в аренду, уйдут точно так же. И их хорошая транспортная доступность станет преимуществом".

Роман Русаков