Высокие ценности

2013 год запомнится рынку недвижимости очень скромной динамикой цен: абсолютно во всех сегментах прирост оказался на уровне темпов инфляции. Причем наблюдалась такая картина как на вторичном, так и на первичном рынке. Однако если от "средней температуры" перейти к показаниям по отдельным новостройкам, можно обнаружить точки очень заметного ценового всплеска.

Идущие не в ногу

По данным портала provereno.ru, в 2013 году годовая динамика средневзвешенных цен во всех сегментах первичного рынка недвижимости Москвы (без учета присоединенных территорий) составила всего 4,5%, что на 1,7% ниже, чем по итогам 2012 года. Однако стоит перейти от общих данных к конкретным объектам, как картина радикально меняется: обнаруживаются новостройки с очень существенным ростом цен. Причем из десятки лидеров ценового роста пять позиций занимают новостройки высоких ценовых категорий.

"Когда элитный сегмент, несмотря на и без того внушительные цены, начинает соперничать в росте цен с более доступными классами жилья или даже обгонять их, это, с одной стороны, говорит о серьезной нехватке новых высококлассных проектов, с другой — о присутствии на рынке некоторого количества жилых комплексов, которые по своим потребительским характеристикам заметно опережают большинство других предложений. Есть и третья причина — увеличение спроса на городское элитное жилье, например, за счет притока покупателей, ранее ориентировавшихся на добротный бизнес-класс или, скажем, на загородные объекты. Ситуация, которая сложилась к концу 2013 года, скорее всего, демонстрирует симбиоз всех этих процессов",— поясняет управляющий директор "Century 21 Запад" Евгений Скоморовский.

Гонки на проживание

Абсолютным рекордсменом с годовой динамикой 40,1% оказался ЖК "Сытинский", построенный в районе Патриарших прудов по проекту архитектора Павла Андреева. В доме 43 квартиры, на которые приходится 133 машиноместа в двухуровневом подземном паркинге, а сам комплекс помимо эффектных фасадов и богато украшенных входных групп привлекает к себе внимание большим зимним садом и собственным гастрономическим бутиком. Существенный ценовой скачок на квартиры в этом комплексе связывают не только с вводом его в эксплуатацию, но и с тем, что право собственности уже оформлено. При этом, поскольку часть квартир в нем продолжает находиться в первичной продаже (для высокого ценового сегмента это в порядке вещей), его по-прежнему можно отнести к новостройкам. По данным разных агентств элитной недвижимости, сейчас в продаже здесь имеется несколько вариантов. Самый маленький — двухкомнатная квартира площадью 111,5 кв. м, которая обойдется в 99,9 млн руб. Самый большой — пентхаус площадью 725 кв. м с панорамным остеклением и без отделки. Просят за него почти в десять раз больше — 908 млн руб.

На второй позиции среди элитных домов с показателем 36% оказался ЖК "Гранатный, 6" (архитектор — Сергей Чобан). Любопытно, что среди всех московских новостроек на 2,4% его обошел лишь один объект — ЖК "Кронштадтский". Однако цены в нем в шесть раз ниже, поэтому продавать его, а значит, и обеспечивать ценовую динамику, не в пример легче. Но вернемся к "Гранатному, 6". Благодаря тому, что фасады дома, отделанные африканским гранитом и известняком, украшены резьбой в византийском, древнерусском и старомосковском стилях, и благодаря вторящим им украшениям французских балконов этот комплекс называют настоящим произведением искусства. Среди всех достроенных элитных домов на этот приходится, пожалуй, наименьшее число нераспроданных квартир. Например, в наличии имеется двухуровневая квартира площадью 404 кв. м, цена — 393 млн руб. Ее особенность заключается в том, что располагается она на первом и цокольном этажах и к ней примыкает терраса площадью 25 кв. м. Из вариантов повыше — квартира вдвое меньшей площади, которая стоит около 264 млн руб.

На третьем месте оказался комплекс, находящийся вне пределов Садового кольца, что для дорогих объектов вообще-то не очень характерно. Речь идет о ЖК Barkli Park, средневзвешенные цены в котором за год выросли на 29,2%. Однако, несмотря ни на что, свое он берет именно расположением, стоя у самой кромки большого зеленого массива — Екатерининского парка, к тому же на берегу пруда. Кроме экологически привлекательного окружения комплекс интересен тем, что к его отделке приложил руку Филипп Старк, предложив несколько вариантов отделки квартир. В отличие от большинства других комплексов с высокими ценниками, этот довольно большой — 12-14 этажей в разных частях здания (белой и терракотовой башнях), поэтому предложений здесь по-прежнему хватает. Самое дорогое — 362-метровый пентхаус с большой террасой на самой высокой башне ценой около 400 млн руб. Более скромный вариант — квартира площадью 102 кв. м, расположенная на седьмом этаже. Цена — 55,9 млн руб. Что же касается причин существенного роста цен, то они очевидны: в августе нынешнего года комплекс был сдан, а в середине октября введен в эксплуатацию.

Эффект отличия

Любопытно, что среди десятки элитных комплексов с заметным приростом оказался объект, от которого из-за высоких стартовых цен ожидали куда более скромных показателей. Это Knightsbridge private park, который за год подорожал на 15%. Причем, в отличие от предыдущих примеров, здесь рост связан исключительно с ходом строительства: возведение комплекса еще продолжается. Кроме его местонахождения в новом модном элитном районе Москвы, в который превратились Хамовники, комплекс отличается большой придомовой территорией, 2 га от которой отданы под парковую и ландшафтную зону, что для столицы необычно много. Интерьеры для комплекса разработал Мартин Уоллер, которого в мире дизайна называют барометром нового тысячелетия. Сейчас в комплексе можно приобрести, например, четырехкомнатную квартиру площадью 202 кв. м с несколькими балконами (в сумме 36 кв. м). Цена — 187 млн руб. А имея 519 млн руб., можно присмотреться к пентхаусу площадью 357 кв. м.

Интересно и то, что хорошая ценовая динамика в процессе строительства элитных комплексов — это дело прошлого, сегодня это не причина для существенного прироста цен. Кроме Knightsbridge private park исключение составляет разве что ЖК Sky House, который возводится в районе Якиманки: за год цены в нем выросли на 15,3%. Но нужно сразу уточнить: это объект несколько другого уровня — скорее высокого бизнес-класса, что, впрочем, не мешает некоторым экспертам причислять его к элитным. Это четыре разноуровневых (22-29 этажей) корпуса, в которых кроме жилой составляющей имеется большое количество инфраструктурных объектов и офисных помещений. А большие объемы строительства, даже несмотря на хорошую ценовую динамику, всегда отражаются на проекте. В этом случае срок ввода объекта в эксплуатацию перенесли: сейчас речь идет об июне 2014 года. Впрочем, достоинств комплекса это не умаляет. Сейчас за 55 млн руб. здесь можно приобрести четырехкомнатную квартиру площадью 155 кв. м, расположенную на 19-м этаже, а 23 млн руб. будет достаточно для покупки небольшой "двушки" площадью 60 кв. м.

Что же касается "золотой мили", которую по-прежнему (а может, уже только по привычке) называют главным местом сосредоточения столичного элитного жилья, то в ней заметный рост цен — 16,8% — продемонстрировал только один объект — ЖК "Еропкинский". Впрочем, это и немудрено: претендентов на ценовые скачки здесь мало, пространство в основном освоено, а о годовой динамике цен двух объектов, которые можно назвать последними новостройками "золотой мили" (ЖК "Кленовый Dom" и ЖК Golden Mile private residences), говорить пока рано — слишком недавно в них открылись продажи.

Рублевский эквивалент

На рынке загородной недвижимости ситуация не столь радужная, как на городском, хотя кое-что общее прослеживается: и в том, и другом случае более выраженный рост цен демонстрируют элитные сегменты. Причем на загородном рынке это явление даже более очевидно. На нем, по данным компании Vesco Consulting, за год средний прирост цен составил $40 на каждый квадратный метр (что очень немного, но плюс все же дало), а вот классы "бизнес" и "эконом" по усредненным показателям ушли в минус.

Но это усредненные данные, поэтому не стоит удивляться тому, что в отдельных проектах все куда позитивнее. Наилучшая ситуация оказалась в поселке "Сереброво", который расположен в лесном массиве в 25 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе. Годовая динамика средних цен здесь превысила 35% в рублевом выражении, а в долларовом — около 29%. Впрочем, тут есть одна хитрость: в течение года были проданы самые дешевые коттеджи, у которых относительные цены, напротив, самые высокие. Это стало одной из причин хорошего ценового прироста. Вторая причина связана с тем, что на данный момент поселок почти распродан: из 30 домовладений прибрести можно лишь 2 (по 450-550 кв. м, участки 16-30 соток). А такая стадия проекта сама по себе влечет повышение цен.

Совсем другая история с поселком "Park Vill Жуковка", который спроектирован в стиле английской классики архитектором Михаилом Беловым и возводится на Ильинском шоссе. За год цены в нем выросли на 7-10% — такое влияние оказало облагораживание территории в первой половине года. "Люди любят покупать глазами, а не брать кота в мешке,— объясняет руководитель департамента загородной недвижимости Contact Rea  Estate Алсу Хамидуллина.— Сегодня это один из самых ликвидных проектов на рынке". Более того, возможности для роста далеко не исчерпаны: в этой концептуальной нише у него сейчас нет конкурентов. Это один из немногих строящихся элитных поселков, в котором хоть и несколько скорректировали первоначальную концепцию, но продолжают ориентироваться на масштаб. Так, средние габариты домов тут составляют 800 кв. м, а размеры участков сопоставимы с 50 сотками, в итоге средний ценник составляет 160-170 млн руб.

Очень неплохие показатели продемонстрировал и поселок "Полесье", расположенный на 1-м Успенском шоссе. "Сам поселок существовал еще с начала 2000-х, однако не так давно была выведена на рынок новая очередь строительства, состоящая из 17 домовладений,— рассказывает директор департамента загородной недвижимости компании Kalinka realty Юлия Грошева.— При этом девелоперы сразу ориентировались на максимально востребованный на рынке формат. То есть на двухуровневые коттеджи площадью 450-550 кв. м с тремя-четырьмя спальнями и гаражом на два машиноместа. Более того, его вывели на рынок в состоянии максимальной готовности, причем часть проектов предложили с отделкой и меблировкой, а в качестве архитектурного стиля избрали шале, у которого среди элитных покупателей множество почитателей". Кроме удачных потребительских характеристик росту цен способствовало и повышение транспортной доступности: недавно здесь открылся фрагмент платной дороги, который заметной облегчил жизнь обитателям "дальней Рублевки". Поэтому рост цен здесь продолжится: в поселке уже объявили, что с января произойдет подорожание на 10%, а сейчас средний ценник составляет 80-84 млн руб. за объект.

Кстати, именно повышение транспортной доступности — хоть платными, хоть бесплатными методами — может коренным образом изменить ситуацию на загородном рынке. Ведь в последние годы, по словам руководителя аналитического центра компании ОПИН Екатерины Лобановой, именно ухудшение транспортной ситуации вызвало массовый отток элитных покупателей из Подмосковья в Москву. Если эта проблема будет хотя бы отчасти решена, позиции загородного и городского рынков уравновесятся, а вместе с ними уравновесится и ценовая динамика. Пока же загород продолжает оставаться на вторых ролях. "Рынок элитной загородной недвижимости переживает не лучшие времена,— рассказывает генеральный директор Vesco Group Алексей Аверьянов.— Новые проекты выходят крайне редко, не отличаются оригинальностью концепции, срок экспозиции домовладений существенно возрос. В таких условиях большинство застройщиков идет на компромисс, отказываясь от планомерного повышения цен и, наоборот, предлагая клиентам бонусы и подарки. В итоге в большинстве комплексов элитного рынка загородного жилья цены не только не выросли, а скорее снизились". Хотя и в такой ситуации тоже можно найти плюс. Ведь снижение цен невыгодно только тем, кто интересуется инвестиционными покупками. Зато тот, кто присматривается к недвижимости для собственного проживания, окажется в выигрыше.

Наталия Павлова-Каткова, главный редактор журнала "Новостройки", специально для "Ъ-Дома"