Перелом в классе люкс
Уходящий год для рынка элитной недвижимости становится знаковым — впервые после долгого кризиса этого сегмента наметились новые тенденции: растут объемы предложений, растет и спрос. Но количество предложений все-таки спрос опережает — вероятно, в будущем году это может привести к снижению цен.
В 2013 году на рынке элитной недвижимости девелоперы были весьма активны. В историческом центре Петербурга наблюдались высокие темпы вывода в продажу новых объектов. По данным группы ЛСР, за три квартала предложение увеличилось на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2012 года. По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", рост был еще выше и достиг 40%.
Ян Фельдман, заместитель генерального директора по маркетингу компании Scavery, говорит, что, по его данным, за третий квартала 2013 года рост спроса составил около 15% относительного того же периода 2012 года. Господин Фельдман считает, что показательными будут итоги четвертого квартала, так как в 2012 году именно этот период стал рекордным по количеству сделок на рынке.
Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании "Леонтьевский мыс", подтверждает, что за прошедший год предложение на рынке жилой недвижимости превысило спрос. По его данным, сегодня на рынке представлено около 1100 премиальных апартаментов, что практически в два раза превышает объем предложения двумя годами ранее.
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость", говорит, что объем рынка элитной недвижимости в обжитых районах Санкт-Петербурга на начало четвертого квартала 2013 года оценивался в 300 тыс. кв. м, что в общей сложности составляло 29 объектов, из них семь относятся к сегменту де люкс и 22 — к сегменту люкс.
Объем рынка элитного жилья в административно-подчиненных районах Петербурга составляет всего 18,6 тыс. кв. м (в реализации находятся два жилых комплекса в Курортном районе). По объему предложения жилья класса "элита" в обжитых районах Санкт-Петербурга лидирует Центральный район: здесь в продаже находится около 50% от общей площади квартир этого класса.
Объекты и проекты
За три квартала 2013 года на рынок вышло семь объектов, еще два вышли в продажу в октябре (ЖК "Привилегия" компании "Еврострой" и ЖК "Клубный дом у Новой Голландии" компании "Охта Групп"). Совокупный объем жилья, вышедшего в продажу в течение десяти месяцев 2013 года, составил около 94 тыс. кв. м, что на 40% превышает совокупный объем элитной недвижимости, выведенной в реализацию в течение всего 2012 года.
"По нашим прогнозам, до конца текущего года в продаже может появиться еще примерно 30 тыс. кв. м. Объем вывода новых проектов в 2014 году может составить около 130 тыс. кв. м", — говорит госпожа Трошева.
Самым крупным проектом, вышедшим в продажу в 2013 году, является ЖК "Привилегия" компании "Еврострой" на Крестовском острове. Проектом предусматривается строительство среднеэтажного жилого комплекса (6-7 этажей) площадью 34,1 тыс. кв. м (238 квартир).
По данным "Петербургской недвижимости", за девять месяцев 2013 года на первичном рынке элитного жилья Петербурга было продано 55 тыс. кв. м, что на 10% выше аналогичного показателя прошлого года. По прогнозам, до конца года будет реализовано еще около 15-17 тыс. кв. м. Таким образом, за весь 2013 год прирост спроса составит 8-11%.
Цена успеха
По состоянию на начало ноября средняя цена предложения в классе "элита" составила 221 тыс. рублей за квадратный метр, в том числе 288 тыс. рублей за квадратный метр в подклассе де люкс и 206,5 тыс. рублей за квадратный метр в подклассе люкс. В целом по итогам десяти месяцев 2013 года изменение средних цен предложения в этом сегменте составило 3,9%. "Некоторое снижение средней цены предложения обусловлено выходом в продажу новых объектов с более низкой стартовой ценой предложения", — отмечает Ольга Трошева.
Максимальные средние цены предложения зафиксированы в Адмиралтейском районе — около 430 тыс. рублей за квадратный метр. Сохраняется тенденция к укрупнению рынка: почти 90% предложения в центре города приходится на объекты нескольких основных игроков.
В группе ЛСР говорят, что доля компании в элитном сегменте по объему проданных квадратных метров по итогам трех кварталов достигла максимального значения за все время работы — 41%. По количеству квадратных метров в центре города, находящихся в продаже, она составила 27%.
"Спрос продолжает смещаться в пользу крупных проектов, объем сделок в небольших домах сокращается", — считает Денис Бабаков, коммерческий директор бизнес-единицы "ЛСР. Недвижимость — Северо-Запад". Иной точки зрения придерживается начальник отдела маркетинга компании "Петрополь" Екатерина Никандрова. Она полагает, что рынок просто начал сегментироваться на отдельные небольшие жилые дома и крупные проекты, вплоть до проектов квартальной застройки. "Примером последнего типа застройки может служить новый проект "Смольный проспект"" (девелопер — YIT), где возводятся новые дома с миксом жилья классов "элита" и "бизнес" и реконструируются исторические здания, квартиры в которых будут продаваться в самой высокой ценовой категории", — говорит госпожа Никандрова.
Критерии и предпочтения
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, замечает, что еще одной тенденцией элитного рынка стало перераспределение части спроса элитного сегмента в пользу объектов бизнес-класса. Это обусловлено появлением в историческом центре города новых масштабных жилых комплексов с доступным бюджетом покупки, возводимых ведущими девелоперами. Сохранение этой тенденции, по его мнению, приведет к заметному дифференцированию рынка жилья в центре Петербурга и в перспективе — к ужесточению требований к критериям, применяемым к элитному объекту. Господин Пашков также отмечает, что требования покупателей к качеству квартир растут. При выборе объекта недвижимости решающими факторами становятся местоположение и технические характеристики: внимание уделяется качеству строительства, инженерному оснащению дома, отделке мест общественного пользования и наличию благоустроенной придомовой территории. Усиливается роль архитектурного стиля и оригинальности внешнего облика здания при выборе квартиры, в то время как в 2012 году для покупателей наиболее важными характеристиками объекта являлись его местоположение и стоимость.
Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН, добавляет, что покупатели по-прежнему отдают предпочтение первичному рынку. На это есть ряд причин: во-первых, новые дома построены с применением современных качественных материалов, во-вторых, качество коммуникаций соответствует классу жилья, в-третьих, на первичном рынке свобода выбора больше. Покупатель может выбрать понравившийся вид и планировку.
Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент", считает, что наиболее перспективными локациями для сегмента элитной жилой недвижимости остаются Крестовский и Каменный острова. В этих районах инфраструктурные условия, транспортная доступность, экология и градостроительные решения благоприятствуют развитию компактной элитной застройки.
Господин Бабаков при этом считает, что укрупнение рынка продолжится: стоит ожидать появления большего числа масштабных проектов, которые реализуются ограниченным числом компаний — лидеров рынка. "Экстраординарного роста продаж в следующем году после очень активного 2013-го мы не ожидаем, но стабильный спрос на рынке есть, и он сохранится. Цены, вероятнее всего, будут расти незначительными темпами", — полагает Денис Бабаков.
"В следующем году, предполагаю, часть объектов не будут столь востребованы, поскольку не будут полностью соответствовать покупательским ожиданиям. Поэтому застройщики могут пойти на вынужденные меры, чтобы эти объекты продать: они будут снижать цену на жилье до приемлемого для клиента уровня. Впрочем, объем предложения и далее будет пополняться новыми интересными проектами, девелоперы продолжат работу над замороженными вследствие кризиса объектами. Способность покупать недвижимость напрямую зависит от дохода населения и ипотеки. Вряд ли за год что-то кардинально изменится в этих областях: уровень дохода не станет значительно выше, а процентные ставки по ипотечным кредитам не опустятся до 4-5 процентов", — констатирует господин Фельдман.