Порог недоступности
По данным Росстата, за девять месяцев 2013 года в УрФО построено 3,29 млн кв. метров жилья (8,5% от ввода по всей стране). По сравнению с аналогичным периодом прошлого года уральская строительная отрасль сохранила положительную динамику и продемонстрировала рост 8,7%. В лидерах — Тюменская область с автономными округами. По уровню цен (по итогам третьего квартала) на первичном рынке лидирует Ямал (61,8 тыс. рублей за 1 кв. метр), на вторичном — Югра (57,6 тыс. рублей за метр). Самая низкая стоимость зафиксирована в Челябинской области.
При этом квадратные метры остаются малодоступными для населения. Агентство «РИА Рейтинг» составило рейтинг российских регионов по доступности приобретения жилья с привлечением ипотеки. Первое место занял ЯНАО, где при стандартных условиях ипотечного кредита (кредит на 20 лет при первоначальном взносе 20%, семья из двух работающих тратит на выплаты по кредиту не больше 40% от суммарной зарплаты членов семьи) можно приобрести почти 130 кв. метров жилья стандартного качества. Наиболее близко к Ямалу находится Югра (4-е место и квартира площадью 80 кв. метров). Ниже расположились Челябинская (8-е место; 64,3 кв. метров жилья), Курганская (45-е место; 42,6 кв. метров) и Свердловская (53-е место и 40,5 кв. метров) области.
Как сообщили в пресс-службе губернатора Ямала, в перспективе регион будет наращивать объемы жилья экономкласса. По итогам 2013 года планируется ввести в эксплуатацию 220 тыс. кв. метров жилых площадей, а к 2020 году довести уровень ежегодного ввода до 565 тыс. кв. метров. В Югре предполагается развивать и арендное жилье. В конце 2012 года региональные власти утвердили концепцию развития такого жилья до 2020 года, а в 2013 году пилотной площадкой для ее реализации стал Нефтеюганск. Сдать первый доходный дом планируют в 2014 году. Если опыт будет признан успешным, такие дома появятся по всему округу — до 2020 года ожидается строительство 250 тыс. кв. метров подобного жилья. «На пилотной стадии инвестором выступит „Ипотечное агентство Югры”. После сдачи объекта в эксплуатацию мы планируем рефинансировать часть долга либо в АИЖК, либо через систему ипотечных сертификатов участия, то есть пройти этот путь и сделать его интересным для негосударственных пенсионных фондов», — поясняет гендиректор «Ипотечного агентства Югры» Евгений Чепель.
Ставка на КОТ
Наиболее значительную динамику по вводу жилья показывает Тюменская область. По итогам 2013 года, говорит губернатор Владимир Якушев, в регионе планируется ввести в эксплуатацию порядка 1,35 млн кв. метров жилья. В 2005 году объем вводимых квадратных метров едва превышал 550 тыс. До 2020 года ввод жилья в области должен вырасти до 1,66 млн кв. метров. Основной объем придется на Тюмень, где в феврале губернатор потребовал прекратить точечную застройку — освободившиеся при сносе ветхих домов площадки он призвал не выставлять на торги, а использовать под скверы, парковки, детские и спортивные площадки. «Главную проблему областного центра — отсутствие свободных земель — мы решаем за счет серьезной работы по вовлечению в жилищное строительство земельных участков, находящихся в федеральной собственности», — комментирует господин Якушев.
По мнению участников рынка, ставка на комплексное освоение усилит процесс укрупнения застройщиков, начавшийся в Тюмени в 2009 году с кризисными явлениями. Однако на уровне цен, по мнению гендиректора компании «Город» Олега Касьянова, такой приоритет пока не отразился. «Вопросу стоимости жилья постоянно придается социальная окраска, хотя это совершенно бизнес-технология. Если стройматериалы подорожали, гектар земли в Тюмени, по последним продажам, стоит порядка 70–80 млн рублей, а построить на нем можно всего около 7 тыс. кв. метров жилья, то может ли при этом стоимость снизиться?» — говорит господин Касьянов.
Ставку на комплексное освоение делает и Южный Урал. По объемам ввода жилья в 2013 году регион планирует повторить свой прошлогодний рекорд. По данным Росстата, в 2012 году в Челябинской области введено 1,67 млн кв. метров жилой недвижимости (27,3% роста по сравнению с 2011 годом). По словам губернатора Михаила Юревича, в 2013 году планируется ввести порядка 1,7 млн кв. метров — за 11 месяцев уже сдано в эксплуатацию 1,28 млн кв. метров. Затем предусмотрен поэтапный рост: 1,9 млн кв. метров в 2014 году, 2,27 млн кв. метров в 2015 году и 3,8 млн кв. метров к 2020 году. «Резервы роста есть на каждой территории. Это и развитие малоэтажного строительства, и снос ветхого и аварийного жилья, и госпрограммы по обеспечению жильем нуждающихся категорий граждан, бюджетников и молодых семей. Каждое из этих направлений софинансируется из областного и федерального бюджетов, поэтому муниципалитеты „кровно” заинтересованы в реализации программ», — полагает господин Юревич.
Вице-президент Российской гильдии риелторов Арсен Унанян считает, что освоение новых территорий станет основным трендом строительства в регионе на ближайшие три–четыре года. Спрос, по его словам, уже смещается из центра на окраины, где увеличивается объем предложения. При этом рост цен будет сдерживать, прежде всего, ограниченность платежеспособного спроса. «По более высокой цене у нас жилье просто не купят. Ипотека начала развиваться с 2003 года, очень много людей ей уже воспользовались. Любой рынок имеет тенденцию не только к росту, но и к снижению. И если сегодня у нас квадратный метр будет дорожать, продажи просто остановятся», — считает Арсен Унанян.
Быстрее и выше
Вплотную подойти к планке 2 млн кв. метров жилья планируют власти Среднего Урала. По словам министра строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Виктора Киселева, плановый показатель 2013 года — 1,9 млн кв. метров жилых площадей (в 2012 году в регионе было сдано 1,869 млн кв. метров), задача на 2014 год — преодолеть показатель 2 млн кв. метров. «Мы почти весь год уверенно шли выше уровня прошлого года. К сожалению, на 1 декабря 2013 года мы идем всего 93% (от запланированного объема. — „Ъ”). С одной стороны, разрыв не такой большой, его можно было бы наверстать при том заделе, который есть (в незавершенном строительстве — чуть больше 3 млн кв. метров). На сегодня в области один из самых низких показателей по приостановленному жилью (400 тыс. кв. метров). Потенциал выполнить программу есть», — говорит министр. По его словам, область без учета Екатеринбурга на 22% превышает показатели аналогичного периода прошлого года. «Пока отстает только Екатеринбург. Но у него есть все возможности сдать до конца года около 500 тыс. кв. метров», — говорит господин Киселев.
Замглавы администрации Екатеринбурга по вопросам капстроительства и землепользования Сергей Мямин полагает, что преодолеть привычную для города планку 1 млн кв. метров в 2013 году будет затруднительно. «Екатеринбург свыше шести лет (если не брать Москву и Петербург) вводит больше всего в стране квадратных метров. И те резервы, которые были в среднесрочной перспективе близки для освоения, в основной массе исчерпаны. Предлагается осваивать новые территории, но без инфраструктурных вложений это невозможно. Рынок сам научился регулировать тот объем, который необходим для Екатеринбурга», — объясняет господин Мямин.
По его мнению, на снижение объемов ввода в 2013 году помимо инфраструктурных ограничений повлияло еще несколько факторов. В частности, сказались изменения правил игры на рынке недвижимости.
Земля без границ
Самой обсуждаемой в строительном сообществе стала смена полномочий по распоряжению землями, госсобственность на которые не разграничена. 18 мая 2013 года это право от горадминистрации перешло областному министерству по управлению госимуществом (МУГИСО). «Мы с МУГИСО взаимодействуем, но факт остается фактом: есть два бюрократических административных центра принятия решений», — говорит Сергей Мямин. «Планы по поступлению в бюджет и расторговке земельных участков для жилищного строительства в этом году выполнены. Они нисколько не хуже, чем в прошлом году. Сегодня у нас есть задел по совместной работе, планы формируются, они будут синхронизованы с планами города», — прокомментировал ситуацию замминистра по управлению госимуществом Свердловской области Алексей Морозов.
Застройщики отмечают, что свои планы постараются выполнить. «Я хочу заверить, что все крупные застройщики без сомнения план этого года выполнят. По крайней мере, сделают для этого все необходимое», — заявил гендиректор компании «Атомстройкомплекс» Валерий Ананьев. В частности, сам застройщик планирует по итогам года сдать не меньше 185 тыс. кв. метров жилья, а в 2014 году нарастить объемы до 200–230 тыс. кв. метров. Компания «ЛСР. Недвижимость — Урал», по словам управляющего Владимира Крицкого, планирует по итогам года сдать около 120 тыс. кв. метров жилья. Директор по продажам и маркетингу ЗАО «РСГ-Академическое» Кирилл Ляшенко говорит, что в строящемся районе по итогам 2013 года планируется сдать порядка 160 тыс. кв. метров жилья, этот уровень сохраняется на протяжении трех лет. «Пока объем мы не увеличиваем. Если увидим, что в городе начались проблемы с вводом нового жилья, в будущем сможем его нарастить», — говорит господин Ляшенко.
Говоря о перспективах рынка недвижимости, аналитик Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков делает осторожные прогнозы, отмечая, что его развитие будет зависеть от цен на сырье и общеэкономической ситуации. «В связи с этим прогноз на следующий год осторожный: продажи снизятся, а цены будут варьироваться в диапазоне от плюс 5% до минус 10% к нынешним показателям», — полагает он.