Столичный опыт в части организации платного парковочного пространства на центральных улицах города приходит в Уральский федеральный округ. Вслед за Москвой пилотный проект запускают власти Екатеринбурга. Эксперты считают, что он способен повлиять на востребованность мест в платных паркингах в зоне регулирования и возродить интерес инвесторов к их строительству.
Не роскошь
Впервые об идее организовать платное парковочное пространство на центральных улицах власти Екатеринбурга заговорили летом 2012 года. Главный специалист транспортного комитета горадминистрации Роман Бараковских тогда рассказывал „Ъ”, что администрация ведет политику ограничения въезда транспорта в центральную часть города и разрабатывает концепцию единого парковочного пространства.
На первом этапе будет создано порядка 500 платных парковочных мест. Закуплено 20 паркоматов, 17 из них уже установлены (три остались в резерве) на четырех центральных улицах Екатеринбурга. Это ул. Хохрякова (от пр. Ленина до ул. Малышева), ул. Сакко и Ванцетти (от пр. Ленина до ул. Малышева), ул. Попова (от ул. Вайнера до ул. Сакко и Ванцетти), ул. 8 Марта (от пр. Ленина до ул. Малышева). Все паркоматы объединены в единую систему. На запуск проекта администрация потратила 18,5 млн рублей, автовладельцам час стоянки обойдется в 30 рублей. Ожидается, что зона платной парковки начнет действовать с апреля, затем ее планируется расширять, охватывая наиболее загруженные участки центра города.
В 2013 году, по данным горадминистрации, в городе зарегистрировано свыше 670 тыс. транспортных средств (более 450 на тысячу жителей). Это выше, чем в Москве и Санкт-Петербурге, где на тысячу жителей приходится порядка 400 автомобилей. Предел автомобилизации, по экспертным оценкам, составляет порядка 900–950 машин на тысячу жителей. В этом случае пропускная способность дорог, наличие парковок и экологические факторы начнут играть решающую роль.
По подсчетам горадминистрации, местами для постоянного хранения в Екатеринбурге обеспечены только порядка 30% машин, вопросы временной парковки решены для 11%, 5% автомобилей владельцы паркуют рядом со своими индивидуальными домами, а больше половины машин не имеют организованных мест хранения. На решение этой проблемы направлен стратегический проект «Дом для автомобиля», который предусматривает увеличение доли обеспеченности автомобилей местами для постоянного и временного хранения до 80% и 60% соответственно. Сделать это муниципалитет намерен за счет строительства сети перехватывающих парковок, паркингов, организации платного парковочного пространства.
Вышли в убыток
Организовывать места для постоянного хранения автомобилей при строительстве жилой недвижимости сегодня обязаны все застройщики УрФО. Правда, в регионах действуют разные нормативы по их количеству. Как показал опрос „Ъ” участников рынка, одни из наиболее жестких требований существуют в Свердловской области. С 2010 года парковочными местами должны быть обеспечены все квартиры в новостройках Среднего Урала. В соответствии с территориальными нормативами градпроектирования, их количество зависит от уровня комфортности многоквартирного дома, а расположение паркинга — от численности населения города. Самые жесткие требования предъявляются к жилью высокого уровня комфорта — разрешены только подземные парковки, на одну квартиру должно приходиться не меньше трех парковочных мест. В домах повышенной комфортности половину мест для автомобилей разрешено размещать под землей, а половину — на прилегающей территории и делать их в меньшем количестве. Наиболее лояльные требования предъявляются к массовому жилью: каждая квартира должна быть обеспечена одним местом в паркинге, причем не меньше четверти всех мест нужно убрать под землю.
Застройщики такие нормативы называют завышенными, а строительство паркинга — убыточным. Как рассказывал „Ъ” соучредитель девелоперской компании «Малышева-73» Игорь Заводовский, опытным путем можно более точно определить необходимое количество машино-мест: «Нормативы либо превосходят потребности потенциальных потребителей, либо недоучитывают их. Живой опыт гораздо точнее позволяет определить необходимое количество машино-мест».
Об убыточности паркингов в домах экономкласса говорят в Тюменской области, где также необходимо строить квартиры и машино-места в соотношении 1:1, а цена на парковочное место варьируется от 250 тыс. до 2,5 млн рублей. «Спрос на паркинги напрямую зависит от класса дома: в объектах экономкласса платные паркинги практически не пользуются спросом, после полной реализации дома может остаться более половины свободных парковочных мест. Напротив же, в объектах комфорт-класса квартиры часто покупаются совместно с паркингом, а в бизнес-классе — иногда и с двумя парковочными местами»,— говорит руководитель отдела аналитики компании «Этажи» (Тюмень) Елена Ершова. По ее словам, в новостройках экономкласса подземные паркинги встречаются только в исключительных случаях, практически всегда под парковки отводятся площадки рядом с жилым комплексом.
Сколько бы ни стоило машино-место в подземном паркинге, его довольно сложно окупить — уверены челябинские строители. «Подземная парковка — заведомо убыточная затея, но идеальное решение в современном мегаполисе. Места в подземном паркинге не расходятся, как горячие пирожки, но все относительно. К примеру, в одном из наших объектов в центре города выделено почти в два раза больше парковочных мест, чем квартир, и при этом проблем с их реализацией мы не испытываем, так как люди берут по два-три машино-места на квартиру для комфортной парковки»,— отмечают в строительной компании «Никс» (Челябинск).
Офисы не могут припарковаться
В коммерческой недвижимости ситуация прямо противоположная. Нормативные требования к количеству машино-мест не всегда могут удовлетворить потребности арендаторов. Опрошенные „Ъ” участники рынка отмечают, что наличие парковки является одним из основных требований арендатора при выборе бизнес-центра, поэтому девелоперы зачастую сами стремятся увеличить их количество. Региональные нормативы регулируют требования по количеству машино-мест только в жилой недвижимости и в объектах соцкультбыта. В коммерческой недвижимости девелоперы больше следуют требованиям рынка. В частности, требования к парковке прописаны в классификации бизнес-центров, разработанной Гильдией управляющих и девелоперов. Обеспеченность парковочными местами для офисов в центре составляет одно машино-место на 100 кв. метров арендуемой площади, при удаленности от центра норма снижается до одного машино-места на 150 и больше квадратных метров площади. «Для класса А норматив парковочных мест — одно машино-место на 100 кв. метров арендуемой площади, конечно, хорош. Но для людей, которые сидят в здании, это катастрофа»,— считает замгендиректора ГК RED Андрей Брауде. По его словам, в зависимости от желания собственника, ситуацию можно исправить и организовать наземное парковочное пространство для сотрудников, если это позволяет окружающая территория. Гендиректор компании «Автомобильные парковочные комплексы» Игорь Жданов отмечает, что именно нехватка земли и ее высокая стоимость в большинстве случаев не позволяют организовывать в мегаполисах недорогие наземные парковки. Для решения этой проблемы господин Жданов предлагает использовать автоматизированные многоуровневые паркинги — устройство одного машино-места обходится примерно в 500 тыс. рублей. В частности, подобный проект компания предлагала использовать в качестве перехватывающей парковки у метро в Екатеринбурге, однако идея оказалась невостребованной. «По большому счету, спрос на платную услугу по парковке не сформирован. Даже существующие платные паркинги не загружены на 100%»,— отмечает Игорь Жданов.
Спроса нет
Участники рынка и аналитики соглашаются, что платить за парковку жители не привыкли, но полагают, что организация платного парковочного пространства может стать первым шагом на пути формирования спроса на такую услугу и сделать более востребованными паркинги . «Практика показывает, что горожане пока не очень стремятся к цивилизованному подходу в вопросе парковки транспортных средств. Инициатива городских властей по созданию единых парковочных пространств в центре Екатеринбурга, на мой взгляд, является очень важным шагом в нормализации дорожно-транспортного движения»,— отмечает коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость — Урал» Руслан Музафаров. По мнению руководителя проектов департамента стратегического консалтинга компании KnightFrank Александра Морозова, введение платной парковки в Москве действительно приводит к увеличению спроса на покупку или аренду парковочных мест и делает паркинг прибыльным бизнесом. «Вместе с тем, необходимо понимать, что такой подход в столице возможен благодаря высокому уровню доходов. Де-факто данный способ приводит к немотивированному со стороны населения перераспределению части доходов в пользу государства и девелоперов, что чревато социальными волнениями, особенно в городах с невысоким уровнем жизни»,— считает господин Морозов. Управляющий директор OriginCapital Сергей Богданчиков добавляет, что для успешной реализации проекта необходимо развивать систему общественного транспорта.