Недвижимость — живое дело. Поэтому корреспондент Ъ смело пропустил первый день конференции германской компании Aengevelt, ради того чтобы на второй поучаствовать в объезде некоторых московских стройплощадок. Результатом общения с иностранцами стало убеждение: высокие цены на недвижимость в Москве держатся на честном слове.
Не верьте прайс-листам
Программа поездки включала в себя посещение нескольких московских строек, а большую часть участников составляли немцы — потенциальные арендаторы, инвесторы, журналисты. Таким образом, возникала возможность взглянуть на процесс со стороны, с точки зрения потребителя. К тому же потребителя зарубежного.
Картина получилась неожиданная.
Первый объект, который мы посетили, — офисное здание на улице Чехова. Оно будет готово через несколько месяцев. Сразу заходит разговор о ценах, и выясняется, что стоимость годовой аренды — $800-850 за 1 кв. м, продажная цена — $4000. В мире аренда офисов дороже, наверное, только в лондонском Сити. Но в Москве хотят и предоплату за год вперед получить, и здание без отделки сдать. Один немец иронически замечает, что в Москве застройщики экономят деньги на отделке, но преподносят это как шаг навстречу потребителю — дескать, вы можете все устроить по своему вкусу.
Эти слова задали тон всей поездке. В Москве все неоправданно дорого. Все только и говорили о том, что цены безумны, но вряд ли это будет продолжаться долго.
Следующая остановка — обыкновенный особнячок в пределах Садового кольца — добавляет масла в огонь. Представитель владельца на вопрос о цене отвечает: "Пять тысяч долларов за метр".
Заглядываю в прайс-лист и вижу, что черным по белому написано: $4000. Можно предположить, что повышение цены — экспромт, рассчитанный на дилетанта (вдруг кто из иностранцев захочет купить, а в ценах не ориентируется). Но даже указанная в прейскуранте цена непомерно велика. Здание расположено во дворе огромного жилого дома, посреди комнат торчат какие-то опоры. И вообще особняк не производит особого впечатления.
Спрашиваю у знакомого немца о его ощущениях.
— Не сказать что здание совсем плохое, — отвечает он, — но на евроуровень явно не тянет. Взять, к примеру, вход. Когда входишь в современное административное здание, то должно возникать ощущение открытости, простора. А здесь пятачок полметра на полметра и узенькая лестница. Такое неудобное здание не должно так дорого стоить.
Несостоявшийся рекорд
Поездка продолжается, немецкий гид рассказывает о проплывающей за окном Москве. Вдруг пол-автобуса приходит в оживление. Оказывается, едем смотреть дом, который выставлялся аж за $6,5 тысячи за 1 кв. м. Более того, кто-то говорит, что он уже продан. Переспрашиваю переводчика — он подтверждает.
Есть от чего прийти в возбуждение. Если такая сделка действительно состоялась, то, пожалуй, установлен ценовой рекорд для московской, а заодно и российской недвижимости. Конечно, ходили слухи, что в элитном жилом доме на улице Вересаева цена доходила до немыслимых $7 тысяч за метр. Но, во-первых, там были квартиры, а здесь целый особняк. А во-вторых, слухи есть слухи — здесь же, возможно, удастся увидеть и живого покупателя.
Приятный реконструированный особнячок площадью тысячи в полторы "квадратов" в тихом центре. Рядом только что отстроенная церквушка. Около здания делегацию ожидают представители строительной компании, осуществившей реконструкцию, и (как же мне повезло!) покупатель. Между ними и руководителями Aengevelt сразу затевается деловой разговор.
Наконец мне удается пробиться к рекордсмену-покупателю и взять у него короткое интервью — на условиях полной конфиденциальности.
— Говорят, здание обошлось вам недешево. Что же в нем такого исключительного?
— Это один из первых в Москве так называемых умных домов. Все его службы — пожарная сигнализация, вентиляция, кондиционирование, охранные системы и прочее — управляются с единого пульта. В конечном счете это приносит ощутимую экономию в эксплуатации.
— И все же цена была очень высокой. Может быть, плохо искали и взяли первое попавшееся здание?
— Это было 42-е здание, которое мы посмотрели. Оно понравилось нам больше всех. К тому же он был самый чистый с юридической точки зрения.
— Правда, что цена была шесть с половиной тысяч?
— Господь с тобой!
— Пять?
— Да нет, конечно, меньше.
Игра в угадайку теряет смысл. Я поплелся к автобусу. Рекорд не состоялся.
Москву душит жадность
Почему же в Москве до сих пор так высоки арендные ставки на недвижимость приличного качества? Один из ответов в том, что в России слишком велика сегодня стоимость денег. Однако есть и субъективный фактор. Один из брокеров так это объясняет: "Москва сегодня, наверное, единственный город в мире, где при существующем спросе на офисы стоят пустые или полупустые дома. Стоят из-за жадности их владельцев. Они предпочитают отказывать, чем идти на компромисс".
Даже если объект долгое время не продается или не сдается, владельцы держат цены высокими. Некоторые иностранцы объясняют это тем, что многие русские просто не понимают временной стоимости денег: "Они держат высокую цену до последнего и не понимают, что, пока объект стоит пустым, они теряют кучу денег. Выгоднее сегодня сдать чуть дешевле, чем через полгода по объявленной цене".
Желание выжать из объекта максимум доводит до абсурда. Один из брокеров рассказал, что бывают случаи, когда их клиент обо всем (цена, сроки проплаты и т. д.) договаривается с владельцем здания. Но буквально за полчаса до заключения сделки тот повышает цену. Резон, очевидно, в том, что раз клиент нашелся, то можно его еще поприжать. Результат почти всегда один — сделка срывается, а здание остается пустым на долгие месяцы. "После первого такого случая, когда сделка сорвалась в последнюю секунду из-за жадности владельца, я просто был в нокдауне", — пожаловался брокер.
Лужков как-то сказал: "Нам всем мешает жлобство". Говорил он это чиновникам, которые, стремясь получить максимум прибыли из муниципального займа, почти завалили благое дело. Другой пример из жизни города: цены на муниципальные квартиры долгое время держались завышенными, и, лишь когда ситуация стала критической, их снизили. Так что политика поддержания высоких цен характерна и для властей, и для частного бизнеса.
Другое дело, что не все могут следовать ей долго. В частности, сейчас на рынке немало, скажем так, банков с проблемами. Они в силу понятных причин не могут играть в ту же игру, что и остальные, и продавать свои объекты годами. И уже ходят слухи о продажах такими банками недвижимости по ценам, значительно меньшим, чем нынешние ($300 за метр — за здание на Тверской).
Насколько это повлияет на ситуацию в целом, покажет время. Однако сам факт дешевых продаж говорит о многом. Да и большинство иностранных экспертов давно уже предсказывает снижение цен.
АЛЕКСЕЙ Ъ-ЩУКИН