Вчера правительство внесло изменения в порядок ведения госреестра имущественных прав на недвижимое имущество. Это упростит процедуру выдачи дубликата свидетельства о праве собственности, что снимет необходимость подтверждения прав в суде. У физических и юридических лиц при этом будет доступ к информации из госреестра обременений объектов ипотеки или ареста. Юристы отмечают, что это позволит потенциальным покупателям недвижимости самим получать нужные сведения.
Фото: Денис Вышинский, Коммерсантъ / купить фото
В распоряжении "Ъ" оказались изменения в порядок ведения госреестра имущественных прав на недвижимое имущество, подготовленные по инициативе Министерства юстиции. Вчера документ на заседании Кабинета министров был принят без замечаний. В пояснительной записке отмечается, что предложенные поправки усовершенствуют процесс регистрации прав собственности на имущество и их обременений.
Теперь будет прописана четкая процедура внесения записей в государственный реестр при получении свидетельства о праве собственности. Принятое в конце октября 2011 года постановление изначально этого не предусматривало, как и процедуру получения дубликата документа, подтверждающего право собственности на недвижимый объект. Как отмечает юрист юридической фирмы "Ильяшев и Партнеры" Руслан Бандуристый, госрегистратор до этого не имел пошаговых действий и в большинстве случае отправлял заявителей в суд для признания их права собственности. "Проблем с владением и пользованием объектом заявители не имеют, а вот с его распоряжением, если хотели отчуждать, необходимо было подтверждение",— добавляет он. Старший юрист юридической компании "Гвоздий и Оберкович" Максим Лебедев добавляет, что особенно остро эта проблема касалась собственников земельных участков, сертификаты на которые были выданы в 1980-х годах, а в земельном кадастре такой информации об этих участках не сохранилось.
Кроме того, изменения в постановление предусматривают возможность предоставления информации из госреестра любому физическому и юридическому лицу о наличии обременений на объект недвижимости ипотекой, запретом или арестом. "Такое извлечение не очень информативно, в нем будет указан факт наличия такого объекта и фамилия, имя, отчество собственника",— говорит господин Бандуристый. По мнению Максима Лебедева, такая информация является первоочередной при покупке недвижимости и теперь потенциальный покупатель может сам через госрегистратора получить информацию об обременениях на объект. Хотя партнер юркомпании "КПД Консалтинг" Владислав Кисиль уверен, что эффективнее было бы разрешить нотариусам предоставлять такие данные, и тогда граждане не тратили бы свое время на Госрегистрационную службу с ее длинными очередями.
При этом господин Лебедев добавляет, что нотариусы и так получают требуемую информацию, что сейчас незаконно. В целом юристы оценивают предложенные изменения как технические. Господин Кисиль добавляет, что они являются следствием вступающего в силу с 12 февраля постановления о порядке регистрации прав на недвижимость и их обременений.
В этом документе есть нормы, которые могут стать причиной судебных разбирательств, и на это нужно обратить внимание. В частности, вопреки нормам закона "О госрегистрации вещных прав", постановлением установлено право центрального аппарата Укргосреестра осуществлять регистрацию прав на недвижимость. "Это фактически легализирует негативную практику избирательной регистрации наиболее крупных объектов центральным аппаратом, а не территориальными органами, как это предписано законом,— поясняет Владислав Кисиль.— И основным риском может быть то, что все регистрационные действия имеют право быть оспоренными в суде".
Кроме того, господин Кисиль уверен, что Минюсту наконец-то нужно обратить внимание на более глобальные изменения в законодательство, о которых юристы говорят уже три года, а не концентрироваться на точечных технических поправках. Прежде всего речь идет о том, чтобы открыть доступ к госреестру, что соответствует практике цивилизованных стран. Кроме того, необходима законодательная защита добросовестного приобретателя, то есть того, кто купил имущество у лица, чьи права были внесены в публичный реестр. "Среди юрлиц каждый день происходит признание недействительным договора в отношении недвижимости. Этим занимаются недобросовестные собственники и рейдеры, иногда государство при проведении неправильной приватизации",— объясняет Владислав Кисиль.
Среди необходимых изменений — приспособление процедуры регистрации к потребностям оборота: в таком случае право собственности может перейти при условии оплаты за объект на счет продавца. "У нас процедура прописана так, что обусловить переход права собственности невозможно. Регистрировать право может нотариус, но он должен проверить, например, дошли ли деньги, и ограничен пятидневным сроком, после чего права регистрируются. А если стороны договорились оплатить на 60-й день? Почему не дать им такую возможность?" — резюмирует Владислав Кисиль.