"Опережающий рост цены возможен в очень популярных локациях"

Прошлый год цены на жилье оставались стабильными, а по некоторым оценкам даже снизились. Что будет в этом году с ценами на жилье на первичном рынке, корреспондент "Ъ-Дом" РОМАН РУСАКОВ выяснял у участников рынка.

Елена Валуева, директор по маркетингу компании Mirland Development Corporation:

— Мы не ожидаем кардинальных изменений. Как показал январь, уровень спроса достаточно высок. При сохранении благоприятного макроэкономического фона рост цен сохранится в пределах уровня инфляции.

Алексей Кольчик, директор Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы:

— Цены на жилье имеют тенденцию на снижение в ближайшей перспективе. Постоянная массированная реклама застройщиков свидетельствует о том, что продавать приходится очень активно, а значит, ожидаемого показателя спроса у населения нет.

Максим Клягин, аналитик УК "Финам Менеджмент":

— В течение 2014 года, учитывая прогнозируемые слабые темпы роста экономики, качественного ускорения, скорее всего, не произойдет. Вместе с тем и снижение цен, на мой взгляд, — сценарий маловероятный. Сильным фактором поддержки рынка остается по-прежнему быстро растущая индустрия ипотечного кредитования.

Ирина Михеева, коммерческий директор АН "Плюс":

— На сегодняшний день первичный рынок недвижимости развивается активнее, чем вторичный, поэтому и цены в данном сегменте растут более стремительно. По нашим прогнозам, за 2014 год цены на рынке первичной недвижимости вырастут на 5-7%, тогда как цены на вторичном рынке могут подняться лишь на несколько процентов. Стоит отметить, что в случае кризиса внимание потенциальных покупателей может переключиться на "вторичку", поскольку "первичка" сопряжена с большим количеством рисков.

Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости Tweed:

— Валютные колебания, скорее всего, приведут к всплеску покупательского спроса: большинство покупателей держат средства в твердых валютах, а цены на первичные объекты часто фиксируются в рублях, так что ослабление позиции рубля как раз делает цены на первичные объекты более привлекательными. Негативно может сказаться ослабление рубля разве что на тех ипотечных сделках, где цена объекта зафиксирована в твердых валютах.

Елена Исковских, директор по продажам Atlas Development:

— Финансовые рынки, в 2008 году упавшие в несколько раз, к настоящему моменту вернули свои позиции полностью и вернулись к докризисным показателям. При этом цены на недвижимость до сих пор на 35-50% ниже предкризисных. Исходя из этого, можно было бы ожидать роста — но если оценивать ситуацию объективно, есть множество факторов, способных изменить прогноз.

Петр Буслов, руководитель аналитического центра ООО "Главстрой-СПб":

— Ценовой ситуации в следующем году можно дать название "низкий рост", то есть картина будет аналогичной 2013 году. Рост цены будет зависеть от двух позиций: рост доходов населения — в 2014 году он будет практически нулевым, и объем предложения на рынке, который будет "давить" на цену из-за переизбытка (на 2014 год планы по выводу в продажу новых проектов примерно такие же, как и в 2013 году). Единственным драйвером роста в 2014 году будет ипотека.

Опережающий рост цены возможен в очень популярных локациях, где нет сильной конкуренции. В основном это обжитые районы Санкт-Петербурга (но в них практически нет свободных земельных участков под застройку), а также популярные проекты, которые пользуются ажиотажным спросом у покупателей.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

— Цены продолжают ползти вверх. Однако перегрева рынка, подобного тому, что мы наблюдали в 2004-2005 годах, в настоящее время нет. Тогда жилье дорожало на 20-30% в год, а в некоторых объектах — на все 100%. Сейчас цены поднимаются умеренно — на 8-10% в год, и падения стоимости квадратного метра в ближайшее время не прогнозируется.

Полина Яковлева, директор департамента новостроек NAI Becar:

— На текущий момент на рынке первичной недвижимости не наблюдается никаких предпосылок к стагнации, поэтому я прогнозирую рост цен в данном сегменте в пределах 10-15% в год. Однако на загородном рынке ситуация не столь оптимистичная, поскольку спрос на коттеджи и таунхаусы начал стремительно падать, а малоэтажное строительство держит крайне низкие цены для того, чтобы конкурировать с первичным рынком недвижимости. Таким образом, цены на загородном рынке в 2014 году, скорее всего, будут оставаться на прежнем уровне.

Светлана Попова, маркетолог-аналитик ЗАО "БФА-Девелопмент":

— Как показали нобелевские лауреаты, предсказание цен на рынке недвижимости — неблагодарное и бесполезное дело. Можно лишь сказать, что рост цен на недвижимость в пределах инфляции отражает стабильную макроэкономическую ситуацию и, соответственно, сбалансированное и нормальное развитие рынка. Поэтому при прочих равных условиях (то есть при отсутствии серьезных колебаний экономики страны и при дальнейшем стабильном развитии рынка) возможен дальнейший рост цен на уровне инфляции.

Елена Кравец, ведущий специалист по жилой недвижимости компании Maris | Part of the CBRE Affiliate Network:

— Исходя из текущей ситуации на рынке, а также принимая во внимание прогнозы аналитиков, можно сделать предположение, что 2014 год не принесет каких-либо резких перепадов и скачков цен. Усилится тенденция избирательности спроса. Соответственно, изменение цен в ту или иную сторону на наиболее востребованные объекты (одно- и двухкомнатные квартиры, квартиры-студии на первичном рынке) будет зависеть в большой степени от количества и качества предложений на рынке.

Дмитрий Гусев, управляющий партнер ГК "Глубина":

— В целом на протяжении всего прошлого года темпы роста стоимости жилья на первичном рынке не превышали темпов инфляции, и данная тенденция продолжится и в 2014 году. Стоимость жилого "квадрата" будет расти в основном лишь за счет увеличения стадии готовности реализуемых проектов. Сейчас, в принципе, предпосылок для большого роста рынка нет, но и оснований для масштабного кризиса тоже. Самый худший сценарий, на мой взгляд, предусматривает существенный "провис" рынка и снижение цен в неконкурентоспособных проектах весной-летом 2014 года. Но уже к осени все некачественные объекты будут "вымыты" с рынка, и спрос на новое жилье опять начнет расти, и особенно — в сегменте жилья экономкласса.

Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG:

— Ситуация отсутствия экономического роста сохраняется, и наиболее вероятным сценарием развития событий в 2014 году остается снижение потребности в коммерческих площадях при сохранении спроса на жилье со стороны инвесторов и конечных покупателей.

По всем сегментам рынка коммерческой недвижимости в 2014 году не ожидается роста ставок. При сохранении позитивного внешнего фона ставки аренды, скорее всего, останутся стабильными. Спрос будет сосредоточен на наиболее ликвидных объектах, в локациях с потенциальным спросом. Объекты с погрешностями в концепции и транспортной доступности будут испытывать сложности с заполнением. Что касается жилого рынка, то цены на новостройки будут увеличиваться в соответствии со степенью готовности проекта. Спрос останется активным во всех сегментах жилого рынка.

Галина Гараева, генеральный директор компании "Континент":

— Можно прогнозировать, что 2014 год, как и 2013-й, будет относительно стабильным. Предпосылки для роста отсутствуют, в то же время спрос на качественное жилье сохраняется как со стороны инвесторов, так и со стороны конечных покупателей. Ценовая динамика останется на уровне 2013 года, то же самое можно сказать и о темпах строительства.

Сергей Китаев, коммерческий директор "ЮИТ Московия":

— Если говорить о ценовой политике, я не вижу предпосылок для значительного роста цен. Стоит отметить тот факт, что с начала 2014 года становится обязательным страхование гражданской ответственности новых объектов застройщика, что ведет к увеличению расходной части и, по моим оценкам, может увеличить цены на недвижимость примерно на 1%. В остальном рост цен на первичное жилье комфорт-класса сохранится на уровне роста инфляции.

Ольга Баркалова, эксперт первичного рынка АН "Итака":

— Прогноз поведения цены на первичном рынке на 2014 год таков: мы ожидаем прирост цены предложения на 7-12% в Петербурге и на 5-7% в Ленобласти.

Елена Пальчевская, коммерческий директор инвестиционно-строительной группы "Мавис":

— Рост цен на недвижимость эконом- и комфорт-класса составит 5-10% в 2014 году. Уже в январе многие застройщики подняли цены на 3-5%. Но в целом этот сегмент рынка насыщен, а в отдельных случаях близок к затовариванию, так что уже ближе к лету это может заставить застройщиков начать предлагать покупателям скидки и акции. Если рынок останется стабильным, то вторая волна повышения цен традиционно придется на осень.

Цены на элитную недвижимость и недвижимость бизнес-класса в 2014 году могут показать больший рост, так как предложение во многих престижных районах города ограничено и в ближайшее время значительно не пополнится.

Елена Шишулина, директор по маркетингу ЗАО "УК "Старт Девелопмент"":

— Сигналы, поступающие как от продавцов, так и от покупателей, в этом отношении противоречивы. С одной стороны, говорят о всплеске спроса на фоне ожиданий девальвации рубля после Олимпиады. С другой стороны, невооруженным глазом виден значительный объем предложения и "переход от рынка продавца к рынку покупателя". Прогноз "Старт Девелопмент" на 2014 год — ценовая стабильность, не исключающая заметных колебаний стоимости квадратного метра в отдельных сегментах или локациях (наиболее востребованных или, наоборот, чересчур плотно застраиваемых).

Светлана Лежнева, начальник отдела маркетинговых исследований ГК "Пионер", направление "Санкт-Петербург":

— В текущем году повышение цен на рынке строящегося жилья в целом будет определяться инфляционными процессами и не превысит 10%. Но на каждом объекте в отдельности могут быть свои факторы, влияния и в первую очередь — ликвидность предложения. Очевидно, что в большей степени будут расти в цене квартиры в строящихся жилых комплексах, возводимых в обжитых районах города, с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. Большой объем предложения в зонах Девяткино, Мурино, Кудрово может столкнуться с дефицитом спроса и, как следствие, будет характеризоваться более плавными темпами роста цен.

Павел Лепиш, генеральный директор компании "Домус Финанс":

— Я могу предположить, что при сохранении текущей экономической и политической ситуации цены на жилье во всех сегментах рынка будут стабильными. Рост средней стоимости "квадрата" вряд ли существенно превысит темпы инфляции, то есть удорожание составит не более 10% по итогам года. При этом в отдельных проектах на первичном рынке, особенно в сегменте эконом- и комфорт-класса, возможны более интенсивные темпы роста. Но цена квадратного метра в среднем вряд ли увеличится существенно, и не из-за якобы наблюдающейся стагнации на рынке жилья, о которой много говорилось в последнее время, а потому что сейчас стремительно набирает обороты тренд повышения доступности квартир для массового потребителя.

Что касается вторичного рынка жилья, то здесь прогноз более негативный. В 2013 году появилась тенденция к снижению цен на "вторичку", что объясняется падением спроса на старый жилой фонд, который преимущественно представлен домами советского периода. В нынешнем году тенденция смещения спроса на рынок новостроек продолжится, и вторичное жилье за счет этого будет постепенно терять свои позиции. Исключение составит "вторичка" постройки 2000-х годов — то есть современные дома, спрос на которые традиционно превышает предложение. В этом сегменте возможен рост цен, превышающий инфляцию на 2-5 пунктов.